חשיבות שמירה על צביון שכונתי אל מול חשיבות התחדשות עירונית

חשיבות שמירה על צביון שכונתי אל מול חשיבות התחדשות עירונית

שכונה

על חשיבותה הלאומית והבטיחותית של תוכניות להתחדשות עירונית, הכוללות אישור מכוח עסקאות פינוי בינוי או מכוח עסקאות תמ"א 38/2, נודעת חשיבות רבה, אך בעולם המעשה, תמיד מתעורר מתח בין התיאוריה למצב בפועל, לאור התנגדויות הצצות לרוב על ידי בעלי זכויות הגרים בקרבת מקום וחוששים מהשינוי הצפוי והשפעתו על נכסיהם.

מובן שלהתנגדויות אלה משמעות רבה, שכן לעיתים הן עיכבו פרויקטים, ובמקרה הפחות טוב, היענות מוסדות התכנון להתנגדויות כאלה, אף גרמה לאי הוצאתו אל הפועל של פרויקט מסוים. מעל הכול, גם שררה אי וודאות רבה, מאחר ופוטנציאל הזכויות שמוקנות מכוח תוכנית התחדשות עירונית, פורש על ידי מוסדות התכנון והערכאות שדנו בעתירות בעניין, בצורה לא אחידה, דבר שבוודאי הקשה על הוצאת תוכניות אל הפועל.

כך לאחרונה, פורסם פסק דין חשוב ומעניין שדן בסוגייה רלוונטית, אשר שפך אור על הנושא. במסגרת עת"מ 50776-04-15 לזובסקי  נ' ועדת ערר מחוזית לתו"ב מחוז תל אביב נדונה השאלה המרכזית לפיה האם לדיירי הסביבה (שם דובר, בתושבי "שיכון דן" בתל-אביב) עומדת הזכות לשמור על צביון השכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית וציפוף, כפי שהן באות לידי ביטוי, בין השאר, בתכנית המתאר הארצית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה–תמ"א 38 (להלן: תמ"א 38).

עיקר טענתם של העותרים שם, הייתה כי הבנייה הגבוהה שאושרה במסגרת תמ"א 38, חורגת משמעותית מהבנייה המאפיינת את האזור בו מצוי הבניין האמור – בניה נמוכה. לטענת העותרים, האישור "טלטל את אמות הסיפים בקרב תושבי השכונה, המתאפיינת בבנייה צמודת קרקע, שסברו כי אישורה של בניה כאמור, גורם לשינוי בצביון השכונה". בנוסף, טענו לעומס יתר על התשתיות וכיו"ב.

בית המשפט בפסק דין מנומק ונרחב, דחה את העתירה, לרבות טענות התושבים נגד סבירותה של החלטת ועדת הערר אשר דחתה את הערר שהגישו על מתן היתר בניה על ידי הועדה המקומית.

החשיבות בפסק דין האמור, מעבר לדיון המעמיק והמקיף בסוגיה, הינו באמירתו של בימ"ש  (מפי כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון – גונן מבית המשפט המחוזי בת"א), ממנו עולה תמיכה משמעותית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. נראה כי בית המשפט דוחה את טענת העותרים לשמור על צביון שכונתם ואת התניית ההתחדשות העירונית בפיתוח תשתיות ומפנה מקום לאינטרס הציבורי בהתחדשות העירונית והציפוף.

כך נקבע:

"אין ספק, כי אחד השיקולים החשובים שיש ליתן עליהם את הדעת הוא שאלת התשתיות. עם זאת, ברצוני להדגיש, כי לטעמי, אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות. זאת, בעיקר, כיון שאם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות, כתנאי בלעדיו אין, לכל פרויקט של התחדשות עירונית, נכשיל בכך פרויקטים רבים. בנוסף, כאשר ההתחדשות העירונית מבוצעת בשלבים, ניתן לשקול גם את שאלת התשתיות על פי ההתפתחות, בשים לב למרקם החברתי שנוצר, לפיתוח תחבורה ציבורית, וכיו"ב שיקולים."

זאת ועוד:

"כאשר שוקלים מדיניות מימוש זכויות בניה מכוח תמ"א 38 או פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון את אופי השכונה ויכולת התושבים להתערב ולהשפיע. יש לדאוג שלא יווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות, בעלות גישה למוקדי השפעה, יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות, צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות."

כלומר, ניתן לראות בהקשר זה את החשיבות והעדיפות שבית המשפט בוחר להעניק לנושא ההתחדשות העירונית על פני התנגדות העותרים לבנייה החדשה מפאת הרצון לשמור על צביון שכונתי מסוים ו/או טענה בעלמא בדבר העדר תשתיות מספקות, שכן בימים אלה לא יהיה בכדי למנוע ערך חשוב של קידום התחדשות עירונית.

מובן כי יש לקרוא את האמור לעיל, באספקלריה הנכונה, כך שלא כל טענה בדבר היעדר תשתית מספקת ו/או פגיעה בצביון האזור תידחה באופן אוטומטי ומצד שני לא כל תוכנית של התחדשות עירונית תאושר באופן אוטומטי. מומלץ להיוועץ עם גורמים מקצועיים מתאימים ומנוסים על מנת לקבל תמונת מצב מהימנה של סיכוי מול סיכוי, בכל מקרה ומקרה, באופן פרטני.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד ""רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" ונוטריון"
העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין 
www.rk-law.co.il
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי
.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן