"כללי זהב" לעיסקאות בהן טרם בוצעה פרצלציה בכלל ובמתחם "גן הפקאן" ברחובות בפרט

"כללי זהב" לעיסקאות בהן טרם בוצעה פרצלציה בכלל ובמתחם "גן הפקאן" ברחובות בפרט

עסקת קומבינציה

כחלק מתנופת הבנייה והניסיון להילחם במחירי הקרקעות המאמירים באזורי הביקוש, הרבה קרקעות שייעודן היה חקלאי בעבר , שינו ייעד למגורים, מסחרי וכיו"ב.

שינוי הייעוד הזה, טומן בחובות הרבה שמחה לבעלי הקרקעות וכן לערים שבתחום שיפוטן בוצע שינוי ייעוד, ועיסקאות הנדל"ן שם נעשות בצורה שכיחה. העניין שלפעמים מרוב שהמוכרים והרוכשים רואים את הפוטנציאל ועליית הערך, לא תמיד הם ערים למצב המשפטי והתכנוני של מגרשים אלה. דבר שעלול ליצור בעיה בהמשך הדרך, לשם רישום והסדרת הזכויות.

במקרה של קידום תוכנית איחוד וחלוקה, הן רצונית (בהסכמה מלאה) והן לא רצונית (לא בהסכמה מלאה), בעלי הזכויות ההיסטוריים למעשה מקבלים זכויות על פי טבלת איזון ולוח ההקצאות של התוכניות הנ"ל שמגובשת על ידי שמאי שנבחר על ידי הוועדה. במקרה כזה, הזכויות שנמכרות, מיוחסות למעשה למגרשים ה"חדשים" בהתאם לטבלת האיזון לוח ההקצאה הנ"ל ולא לפי הזכויות שנרשמו בפועל בלשכת רישום המקרקעין. מצב זה, עלול ליצור בעיה.

תהליך דומה עובר על קרקעות רבות באזורי המרכז, כגון בעיר הוד השרון, הרצליה, רחובות ועוד.

כבעלי ניסיון רב שנים בייצוג רוכשים ומוכרים של קרקעות עליהן חלה תוכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים או בהסכמת בעלים, הרי שהדבר מלווה בדרך כלל בשינוי פרטי המגרש ועוד כהנה שינויים, כך שלפעמים תהיה אי התאמה בין זיהוי הנכס היום, לבין זיהוי הנכס בעתיד, דבר שעלול להקשות על רישום הזכויות, השיעבוד שלהן, ומכללא מימון ביצוע העיסקאות והבנייה עליהן, כשנדרש ליווי ויש היתר בנייה.

מובן כי דרך המלך היתה, כי הליכי התכנון ורישום הזכויות בהתאם לתוכניות, היו הרבה יותר מהירים ויעילים, אך כידוע במחוזותינו, לא תמיד הדבר מתאפשר. הדבר מגיע לידי כך, שאם המוכרים והרוכשים ימתינו שרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לתוכנית האיחוד והחלוקה (פרצלציה) יסתיים בהסדרה ורישום, עלולים לעבור שנים רבות ולא תהיינה עיסקאות …

לכן, לא בהכרח בכדי לקדם עיסקה או בנייה על המגרש תוך ניצול זכויות הבנייה, חייבים להמתין להשלמת רישום התוכנית והתאמת המרשם של הזכויות בקרקע לתוכנית האיחוד והחלוקה בלשכת רישום המקרקעין, אך עדיין יש להקפיד בביצוע העיסקה וליצור תנאים שיאפשרו השלמת העיסקה בהמשך הדרך.

כך למשל, למשרדנו ניסיון רב בייצוג בעלי זכויות בקרקעות במתחם "גן הפקאן" ברחובות, שחלה עליהם תוכנית רח/ 2200. מניסיוננו ראוי, שמא ייאמר הכרחי, שמוכר הזכויות (במיוחד אם לפי התכונית החדשה יש לו זכויות בכמה מגרשים בתוכנית החדשה), שיקפיד, בין היתר, על הכללים הבאים  :

  • לערוך הסכם שיתוף שיסדיר בין בעלי הזכויות שירכשו ממנו את הזכויות את היחסים ביניהם , וחלילה שלא תהיה סיטואציה שמישהו ירכוש בזכויות במגרש אחר של אותם בעלים;
  • יש להקפיד להותיר בידי המוכר ייפוי כוח מאת הרוכש שיאפשר למוכר, לחתום בשמו על מסמכים, גם לאחר קבלת מלוא התמורה, וזאת בין היתר, על מנת לשמור על האינטרסים והזכויות של המוכר ביתר המגרשים שלא נמכרו לאותו רוכש ;
  • לא לאפשר העברת הזכויות על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, טרם נרשמה החלוקה ("הפרצלציה") ע"י העירייה או בעלי הזכויות (במקרה שהתוכנית מקודמת בהסכמה מלאה של בעלי הזכויות), כך שהמגרש הנמכר כבר נרשם כחלקה נפרדת. זכויות הרכוש יעוגנו עד לאותה עת, באמצעות רישום הערת אזהרה בלבד לטובת הרוכש. הבנקים המממנים, לא רואים בכך בעיה ונותנים משכנתאות גם במצב רישומי זה.
  • חריג לאמור בסעיף ג' לעיל, שיאפשר העברת זכויות במושע על שם הרוכש, יכול להתאפשר אם תהיה בנמצא התחייבות בכתב מאת המחלקה המשפטית בעירייה או מאת היועץ המשפטי של ועדת התכנון הבניה המקומית, ולפיה – הליכי איחוד וחלוקה במקרקעין כפי שיוגשו ללשכת רישום המקרקעין יכללו ייחוד של זכויות הרוכש בחלקה, כך שבעת רישום הפרצלציה יירשם הרכוש כבעלים של המגרש הנמכר על פי התוכנית בלבד, ולא יירשם חלילה כבעל זכויות במגרשים האחרים השייכים למוכר עפ"י התוכנית.
  • אין להתעלם מהתחיבויות שיש לבעלי הזכויות למי שמקדם שמקדם את התוכנית לרבות מטלות ציבוריות כגון תכנון, סלילה, ביוב וכיו"ב, שכרוכים בהיטלים ויש להסדיר התייחסות פרטנית אליהם בהסכם המכר, שכן ללא הסדרת התחייבויות כספיות אלה, לא יינתן אישור עירייה להעברת הזכויות, ועדיף להציף ולהסדיר זאת מראש בהסכם.

 

עיסקאות מקרקעין במגרשים שעברו איחוד וחלוקה דורשים נקיטה במשנה זהירות והקפדה יתרה על נהלים. הקפדה כאמור, הינה אינטרס הן של המוכר והן של הרוכש. רק עו"ד בקיא ומנוסה בתחום, יכול לסייע במיזעור הסיכון ל"תאונה" משפטית ועיגון הזכויות בצורה טובה, לטובת שני הצדדים.

 

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן