מועד מסירת דירה מקבלן: גמיש או קוגנטי בשים לב להוראות סעיף 5 א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

מועד מסירת דירה מקבלן: גמיש או קוגנטי בשים לב להוראות סעיף 5 א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

עסקת קומבינציה

שוק מכר הדירות בישראל, מעבר לקושי המבני בענף הנובע בעיקר, מהיצע נמוך וביקוש גואה, מאופיין במרבית המקרים בחוסר שוויון בין הצדדים להסכם.

אחד מהביטויים המובהקים ביותר לפערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לרוכש, ניתן למצוא בתנאים הקבועים בהסכם באשר לאיחור במסירת הדירה.

לרוב חוזי המכר כוללים תניות מפורטות העוסקות במועד מסירת הדירה, שבסופו של דבר מיטיבות עם הקבלן, ולכאורה מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה, ללא מתן פיצוי הולם או מספיק לרוכש.

ברור כי איחור במסירת דירה עלול להשאיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה של ממש עקב אי ודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

קושי זה, אשר חזר והתעורר במהלך השנים, הביא לתיקון חוק המכר דירות ולהוספת ס' 5א לחוק המקנה פיצוי לרוכש דירה בגין חריגה במועד מסירת הדירה מעבר לתקופה של ששים יום, תקופה אשר הוגדרה כ"לגיטימית" על פי הפסיקה. באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק לתמרץ קבלנים להימנע מאיחור במסירת הדירה וכן לחזק מעמדו של רוכש הדירה אל מול הקבלן.

באשר לאופן חישוב גובה הפיצוי המגיע לרוכש, נקבע בהתאם לחוק המכר, כי יש לשלם פיצוי בגובה של פי 1.5 משכר הדירה סביר של דירה דומה באותו אזור.

לעיתים בנסיבות כאלה ואחרות, החברות היזמיות, מעבר להערמת קשיים מול רוכשי הדירות באשר לקבלת הפיצוי הקבוע בחוק, וסכומו, נוהגות הן להעלות טענות קיזוז, לאור שינויים במפרט הדירה וכיו"ב שביקש הרוכש לבצע בדירה, ומשכך חב הוא סכומים כספיים לקבלן, שהינם ברי קיזוז לכאורה מסכום החוב שמגיע לרוכש לאור האיחור במסירה, ומכללא אותם שינויים (לעיתים מינוריים, כמו הוספת נק' חשמל, ובניית קיר גבס …) מסבים לקבלן זכות לכאורה לאחר במסירה.

כך, מאז השינוי בהוראות החוק ששינה את המאזן לטובת רוכשי הדירות, נעשו ניסיונות כאלה ואחרים של חברות קבלניות, ליצוק לו תוכן ולהכניס בו גמישות נוספת, לטובת הקבלנים, על מנת לאפשר להם לאחר במסירת הדירות, ללא פיצוי מספק לרוכשים.

אולם, פעם אחר פעם, בימ"ש פוסקים בעניין זה לטובת הרוכשים, תוך שהם מציינים את העובדה כי ההוראה בחוק המכר בדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה, בשים לב להוראות סעיף 7א(א) לחוק המכר לפיה:

"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה …".

עניין דומה עלה לדיון לאחרונה בבימ"ש העליון במסגרת רע"א שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, שם התעוררה שאלה משפטית באשר להסכמה חוזית על דחייה של מועד המסירה ומתי הסכמה זו תחשב כעולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית השואפת כי מועד המסירה יהיה ברור ושקוף כך שרוכש דירה יוכל לתכנן צעדיו כראוי. לעניין זה, נעשתה אבחנה חשובה, בין הסכמה חוזית באשר למועד המסירה, שהינה מותרת, לבין תניית פטור מחבות בגין איחור במסירה, שהינה נוגדת את ס' 5א לחוק המכר דירות אשר לא ניתן להתנות עליו בחוזה, ומשכך היא בטלה.

בפס"ד מנומק של כבוד השופטת דפנה ברק ארז מיום 21/2/16 נקבע כי יש לבחון בכל מקרה לגופו, ולבחון אם מדובר בתניית פטור אסורה "המתחפשת" להסכמה מותרת לגבי מועד מסירה חדש, כשבפועל מתיימרת לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו על פי החוק.

לשם כך יש לבחון את התניה לפי מהותה ולשונה וכן לאור החוזה בכללותו. תניות נוספות בחוזה המעידות כי הקבלן מתנער מן החובות הסטטוטוריות המוטלות עליו מכוח סעיף 5א לחוק, עשויות להעיד כי לפנינו תניית פטור אסורה, להבדיל מהסכמה חוקית על דחיית מועד המסירה. על כן נקבע כי:

  "אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי… לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת. תניית פטור היא "הוראה חוזית, השוללת או מגבילה חבותו של צד לחוזה ".

זאת ועוד, כב' השופטת ברק ארז, התייחסה גם לתניה הגורפת שלכאורה מעניקה פטור מאיחור במסירה, מקום בו רוכש הדירה ביקש לבצע שינויים בדירה, והתייחסה לכך, כדלהלן:

"המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד".

מובן כי יש לקרוא את האמור לעיל, בסייגים הנכונים, וכי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, ולשם כך מתבקש, שמא ייאמר, כי מחויב להיוועץ עם גורמים מקצועיים מתאימים ומנוסים על מנת לבחון את הסוגיה במקרה קונקרטי על מנת לשקול כיצד לנהוג, טרם חתימת הסכם מחייב בין רוכש לקבלן, לא כל שכן, לאחר חתימת הסכם, כשהאיחור במסירת הדירה בהתאם לקבוע בהסכם, הינה עובדה מוגמרת …

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" 

העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין  www.rk-law.co.il 

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן