מהי הפרה יסודית?

הפרה יסודית היא אחת משתיים:

• הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה ; או
• הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית (ס' 6 לחוק התרופות). כלומר, מדובר בהפרה אשר עליה "קם ונופל" ההסכם, קרי הפרה שהתקיימותה מאיינת אפשרות לקיום ההסכם או פוגעת באופן משמעותי בצד להסכם.

האפקטיביות של תניית הפרה יסודית ברורה מאליה ולכן נעשה בה שימוש נרחב בהסכמים רבים. שימוש נרחב זה מתאפשר באמצעות הסוג השני של הפרה יסודית, שהינו למעשה סעיף שהוגדר מראש בהסכם בין הצדדים כהפרה יסודית כאשר הצדדים מודעים מראש להשלכות של הפרה זו.

אולם, לא ניתן לקבוע כי כל הפרה של ההסכם תיחשב כהפרה יסודית. בהקשר זה החוק קובע כי "תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה" (סעיף 6 לחוק החוזים תרופות). מטרת החוק בסעיף זה היא למנוע מהצד החזק, המסתייע בעו"ד, לכבול את הצד החלש להסכם דרקוני אשר במסגרתו כל פעולה של הצד החלש עלולה להתפרש כהפרה יסודית ובכך להטיל עליו תשלום פיצויים.

כעת נשאלת השאלה, מה היא כמות התניות שמהוות הפרה יסודית ותיחשב סבירה, והאם יש בכלל מדד כמותי ?

כעולה מן האמור לעיל, החוק לא מגדיר מבחן כמותי או את המספר המדויק של תניות הפרה יסודית אשר ניתן לכלול במסגרת הסכם אחד מבלי שהדבר ייחשב ללא סביר. אולם, לשון החוק מבהירה כי שימוש נרחב בתניות הפרה יסודית בוודאי ייחשב לבלתי סביר.

עניין השימוש התכוף (מדי ?) בהגדרת תנייה מסויימת כמהווה עילה להפרה יסודית, נפוץ בהסכמי שכירות. בעניין שנפסק לאחרונה בבית משפט לתביעות קטנות בתל אביב יפו, ת"ק 54227-11-15 בר פינקלשטיין נ' וכטל, נידון תוקפו של הסכם שכירות הכולל למעלה מ 20 תניות הפרה יסודית אשר כולן מזכות את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם. נראה כי כאשר מדובר בנכס אשר יש לו ביקוש גבוה, לבעל הדירה יש כוח מיקוח חזק יותר מאשר לשוכר ובמקרים רבים השוכר חותם על ההסכם ללא כל אפשרות לערוך תיקונים או שינויים אשר יטיבו עמו. זאת ועוד, בעל הדירה לעיתים ממהר לשתול תניות הפרה יסודית בהסכם מבלי לתת את הדעת לתוקף תניות אלה בהינתן שיחסי הצדדים יעלו על שרטון ויגיעו לביהמ"ש.

מקרה דומה נידון בעניין וכטל הנ"ל. שם, בעל הדירה מילא את ההסכם בתניות הפרה יסודית אשר מזכות אותו בפיצוי מוסכם גבוה. ביהמ"ש קבע כי "בהתאם לסמכותי לפי סעיף 6 לחוק התרופות – אין לתת להוראות אילו כל תוקף, באשר מדובר על קביעה גורפת של הוראות יסודיות שאינן יסודיות, ויש להניח כי אדם סביר לא היה מגדיר סעיפים אלו כסעיפים עיקריים אשר עליהם 'יקום וייפול החוזה'." כתוצאה מקביעה זו, אף פעולה של השוכר לא נחשבה כהפרה של ההסכם.

כעולה מדברי ביהמ"ש, השימוש בתניות הפרה יסודית צריך להיעשות במשורה תוך בחינה האם התניה כה חשובה עד שיהא זה ברור לכל אדם סביר שמדובר בתניה יסודית. זאת ועוד, קביעה כזו מעקרת את האפשרות של בעל הדירה להיפרע מהפרות שביצע השוכר לטענתו, כל עוד לא הוכיח ברף ההוכחה הנדרש כי נגרם לו נזק.

ביהמ"ש הוסיף למעלה מן הצורך, כי ייתכן שהסכמים מסוג זה, אשר נערכים מראש ונחתמים בפני כל שוכר נכנס ללא שינויים, ייחשבו לחוזים אחידים. זאת, ככל שבעל הדירה מחתים שוכרים על אותו הסכם וככל שמדובר בהסכם המעמיד את השוכרים בפני אילוצי שוק קשים וסעיפי עושק באופן שמקפח אותם.

מן האמור לעיל ניתן להסיק כי גם בעלי דירות אשר בידיהם נתון כוח המיקוח צריכים להיזהר בפעולותיהם ולפעול בראש ובראשונה בתום לב. על אף שבידם הכוח לנסח את ההסכם ולכלול בו תניות אשר שומרות על האינטרסים שלהם באופן הטוב ביותר, לעיתים עלול להיווצר מצב בו הם נותרים "קירחים מכל הכיוונים."

האמור לעיל, נכון מכוח עיקרון קל וחומר גם לגבי כל הסכם מסחרי אחר, שנחתם בין שני צדדים. יש להבין, כי לעיתים "תפסת מרובה, לא תפסת", ומגבלות קשות מדי ופערי כוח מיקוח בין צדדים להסכם, כאשר צד חזק מנצל זאת לטובתו עת מגדיר התחייבויות שונות כתניות שהפרתן יהוו עילה להפרה יסודית, עלולה ליצור אפקט הפוך.

אי לכך, מומלץ לצדדים להסכם, ולשוכרים ומשכירים בפרט, להיוועץ בעו"ד טרם כניסתם להתקשרויות חוזיות. הן הצד החלש והן הצד החזק, זקוקים לייעוץ משפטי מקצועי לצורך שמירה מיטבית על האינטרסים שלהם, וזאת על ידי עיגון תניות משפטיות להגנה על זכויותיהם אשר יעמדו במבחן החוק והפסיקה, ולא יגרמו למי מהצדדים שהוא מרגיש בלי והולך עם, ולהיפך …