על תום לב ועסקאות נוגדות במקרקעין – הימנעות מ"תאונה משפטית"

על תום לב ועסקאות נוגדות במקרקעין – הימנעות מ"תאונה משפטית"

בדיקות לפני רכישת נדל"ן

בעת רכישת נכס, יש שיגידו כי עומדת לרוכש הזכות לערוך בדיקות מינימאליות לשם בירור מצב הזכויות בנכס, ואנו נגיד כי קמה לו החובה (!!!) לערוך בדיקות כאמור בידי בעל מקצוע על מנת לוודא, בין היתר, האם זכויות המוכר כפופות לזכויותיו של אחר: אדם, חברה או משכון, בכדי שיבסס את רמת הזהירות המקסימאלית לשם כך שהרכישה תהיה בתום לב, ותעמוד לזכותו תקנת השוק במקרקעין.

בדיקות אלו נערכות בכדי שבמקרה שיבוא בעל זכות במקרקעין שנרכשו, יוכיח רוכש הזכות כי פעל בצורה המקסימאלית ובתום לב בבדיקת הנכס ובבדיקה שלא קיים בעל זכות נוספת או נוגדת בנכס. מודע הדבר חשוב ?

על ידי כך שיוכיח הרוכש כי פעל בתום לב, תחול עליו תקנת השוק במקרקעין – סעיף 9  לחוק המקרקעין. לעומת זאת התרשלות של בעל העסקה בעת בירור מצב הנכס, מבטל את היותו תם לב, ולפיכך תקנת השוק לא תעמוד לטובתו.

סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק בעסקאות נוגדות, (תקנת השוק במקרקעין) וזהו נוסחו:  "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב –  זכותו עדיפה (ההדגשות אינן במקור – ט.ר)".

בהקשר זה ולעניין תום הלב, הוכרעה לאחרונה פרשה לטובת בעלת זכויות לא רשומות בנכס. בפסק דין שניתן בדצמבר 2012 על ידי כבוד השופט רחמים כהן מבימ"ש השלום בת"א שדן בסוגיה דומה במסגרת ה"פ 32315-01-12 מזל עזרא נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, שם אישה מבוגרת וערירית נתנה את דירת מגוריה במתנה לאחייניתה, כאשר התנתה את נתינת המתנה במגוריה בנכס למשך שארית ימי חייה.  מקבלת המתנה משכנה את הנכס לבנק, ולא עמדה בהתחייבויותיה, לפיכך הבנק ניסה לקבל את הזכויות בנכס. 

בית המשפט בפרשה הנ"ל הגיע למסקנה כי בנק אשר נותן הלוואת משכנתא, חלות עליו חובות אמון מוגברות, כלפי לקוחותיו וכלפי הציבור בכללותו, והגיע למסקנה כי הבנק התרשל בבירור הזכויות כאשר נתן את המשכנתא, ולכן לא חלה עליו תקנת השוק במקרקעין. שכן הבנק לא נהג על פי נהליו שלו בעת בירור הזכויות, שהרי ניתן היה לראות כי הזכויות ניתנו במתנה, והדבר היה צריך להאיר "נורה אדומה", כך שהבנק היה צריך לברר מהם זכויות נותנת המתנה בנכס – ועל ידי בדיקת שמאי וביקור במקום ניתן היה לגלות בקלות כי נותנת המתנה ממשיכה להתגורר בנכס. עוד הוסיף בית המשפט בעניין טענת הבנק כי נותנת המתנה הינה כביכול שוכרת כיום, ולטענתם לתום ליבם, על ידי כך שהבנק דרש לראות הסכם לפיו נותנת המתנה אף משלמת "שכר דירה" עבור הנכס, טוען בימ"ש כי הבנק יכול היה לשלול טענה זו בקלות, על ידי בדיקת חשבונות הבנק של מבקשת המשכנתא, שהתנהלו באותו הבנק ואף באותו הסניף, ויכלו לראות כי מעולם לא הוכנסו דמי השכירות כפי שנתבקשו כביכול על ידי הסכם השכירות.

כך, שלמרות שמבחינת נסח הטאבו, הנכס היה נקי משעבודים והערות אזהרה, ולמרות שנותנת המתנה לא רשמה הערת אזהרה לטובת זכויותיה בנכס, בית המשפט הגיע למסקנה שהבנק, כבעל חובות אמון מוגברות, יכול וצריך היה לגלות כי בנכס מתגוררת אישה מבוגרת, שהייתה הבעלים של הנכס ונתנה אותו במתנה, ושאף התגוררה בו כל ימי חייה, ולפיכך זכות הבנק בנכס נסוגה נוכח רשלנותו – העדר תום ליבו, ולפיכך לא תעמוד לטובתו תקנת השוק, וזכויותיו בנכס יהיו כפופות לזכויות נותנת המתנה (אך לא לזכויות מקבלת הלוואת המשכנתא).

אנו סבורים שהחשיבות בפס"ד הנ"ל מתבטאת בכך שבעת בירור מצב הזכויות בנכס, לא שכן כשמתברר כי המדובר בנכס שניתן במתנה, יש לשים לב לכל דבר שעלול להאיר נורה אדומה, בדבר זכויות שאינן רשומות. כמובן שיש לבדוק הערות או שיעבודים העולים ממרשם הזכויות בנכס המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במינהל מקרקעי ישראל, לפי העניין. אך, אין להסתפק בכך (!!!).

פועל יוצא  מהאמור לעיל, הוא כי מעבר לבדיקות ה"רגילות", קרי בדיקה במרשמי הטאבו או מינהל מקרקעי ישראל, לפי העניין, בדיקה ברשם המשכונות, תיק הבניין ועוד, ראוי ונדרש, לברר השתלשלות הנסיבות בהן הבעלות והחזקה בנכס עברה לידי מוכר הזכויות בנכס, וכן לתאם ביקור פיזי בנכס ולהתרשם מבעלי החזקה (מי שמתגורר או מחזיק בפועל) בנכס. התנהלות בהתאם לאמור לעיל, ממזערת את הסיכון כי במקרה של "תאונה משפטית", או עיסקאות  נוגדות, ייקבע שהרוכש לא יהיה תם לב לפי תקנת השוק.

יחד עם זאת, כמובן, שאין לראות בפסק הדין האמור, על אף חשיבותו, כהלכה מחייבת והשלכה אוטומטית לגבי כל סיטואציה דומה. אנו ממליצים בחום להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, לפני שמבצעים כל עסקה בנדל"ן, קל וחומר במקרה בו בדיעבד עולות טענות מצד שלישי, הטוען לעסקה נוגדת וכיו"ב, זאת על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה. רק התנהלות אחראית כאמור, תוביל לרכישות נכסים ורישומם במרשמי הזכויות, בצורה מקצועית, יעילה ובטוחה, ככל הניתן.

 

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין  www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן