עסקת מתנה שלא הסתיימה ברישום ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה לעיקול מאוחר על זכויות נותן המתנה?

עסקת מתנה שלא הסתיימה ברישום ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה לעיקול מאוחר על זכויות נותן המתנה?

עסקת מתנה שלא הושלמה ברישום

עסקה מתנה, המוגדרת בסעיף 1 לחוק המתנה, התשכ"א – 1968, היא עסקה במסגרתה צד אחד מעביר למשנהו נכס, כגון דירה, ללא קבלת תשלום בתמורה. דהיינו, מקבל המתנה זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס מבלי לשלם דבר לנותן המתנה.

הואיל ודיני החוזים אינם מתנים את תוקפה של התחייבות להעברת זכויות במקרקעין במתן תמורה כלשהי כנגד ההעברה, עסקה למתן מתנה נחשבת "עסקה במקרקעין" כאמור בסעיף 6 לחוק המקרקעין, הטעונה רישום בהתאם לסעיף 7(א) לחוק המקרקעין וככל שלא הסתיימה ברישום הזכויות, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה לפי ס' 7(ב) לחוק המקרקעין. משתמע מכך, כי ישנה הגנה פחותה על מקבל מתנה שלא רשם את זכויותיו וכן הואיל ועסקת מתנה מסווגת כעסקה במקרקעין, חלים על העסקה כל התשלומים הנלווים אשר חלים דרך קבע על עסקה במקרקעין (מיסים, היטלים וכיו"ב).

כאמור, לצד חוק המקרקעין חל על עסקת מתנה גם חוק המתנה. סעיף 5(ב) לחוק המתנה מקנה לנותן זכות בלתי מוגבלת בזמן לחזור בו מהמתנה, כאילו זו לא ניתנה מעולם, כל עוד לא ויתר בכתב על זכות זו וכל עוד המקבל לא שינה מצבו בהסתמך על ההתחייבות. לא זו אף זו, סעיף 5(ג) לחוק המתנה מאפשר לנותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו, אף אם מקבל המתנה שינה מצבו לרעה, במקרים של התנהגות מחפירה מצד מקבל המתנה כלפי נותן המתנה או משפחתו, או במקרים שחלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה. הנה אם כן, חוק המתנה מוסיף לכרסום ההגנה על הסתמכות מקבל המתנה.

בעניין הפ (נצ') 27283-08-15 נאיל מסאלחה נ' אחמד מסאלחה נדון בבימ"ש המחוזי בנצרת, תוקפה של עסקת מתנה שלא נסתיימה ברישום ושלא נרשמה בגינה הערת אזהרה. באותו עניין, אב העביר לכל אחד מבניו, בהפרש של שנתיים בין העסקאות, מחצית מזכויותיו במגרש עליו תוכננה בניית בית מגורים. דהיינו, בתוך שנתיים העביר האב לשני בניו, בחלקים שווים, את כל זכויותיו במקרקעין. אולם, כשנתיים לאחר העברת הזכויות השנייה, נרשם עיקול על זכויות האב במקרקעין לטובת עיריית תל אביב יפו בגין חוב שנוצר לטענתה בשנת 1997.

בעבר קבע בית המשפט כי "עיקול מאוחר בזמן נסוג מפני זכותו של הרוכש הראשון בזמן גם אם לא רשם הערת אזהרה על זכותו במקרקעין" (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב). בעקבות קביעה זו עלתה השאלה, האם הלכת אהרונוב יפה גם לעניין עסקאות מתנה?

בית המשפט קבע בע"א 11502/05 אילנה לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ כי "רואים התחייבות למתן מתנה כהתחייבות חד צדדית של הנותן, שהיא בגדר מעשה צדקה וחסד שעושה הנותן עם המקבל, ואשר עוצמת ההתחייבות לתיתה כמו גם שלא לחזור ממנה, חלשה משמעותית מעוצמת ההתחייבות של המוכר בהסכם מכר רגיל".

בהתאם לכך נפסק כי על אף שהפסיקה הכירה בהלכת אהרונוב בזכות "מעין קניינית" של הרוכש הראשון בזמן שלא רשם הערת אזהרה על זכותו, "נקודת המוצא בתחרות שבין מקבל התחייבות למתנה לבין נושה של הנותן לטובתנו נרשם עיקול מאוחר, תהיה בהעדפת הנושה על פני מקבל המתנה", כלומר אי רישום הערת האזהרה לטובת מקבל המתנה, פוגם בזכויותיו, לעומת נושה שהטיל עיקול …

עם זאת, בית המשפט הוסיף וקבע כי "אין מדובר בכלל גורף, כי אם קיימים מקרים בהם תגבר ידו של מקבל המתנה, ככל שמקבל המתנה יעמוד בנטל להוכיח, כי עניינו הקונקרטי נמנה על אותם מקרים חריגים, אשר בהם מאזן הציפיות המוגנות של מקבל המתנה ושל הנושה מטה את הכף להעדפת עניינו של מקבל המתנה על פני עניינו של הנושה."

מן האמור לעיל עולה, כי ככל שמקבל מתנה לא רשם זכויותיו ולא רשם לטובתו הערת אזהרה, עליו הנטל להוכיח כי בנסיבות הספציפיות עוצמתה של הזכות שביושר שרכש גוברת על זכות נושה מאוחר בזמן עקב הסתמכות משמעותית על ההתחייבות לקבלת המתנה. באופן קונקרטי, בעניין מסאלחה הנ"ל בית המשפט קבע כי "ככל שהנתונים, הסיכוי או ההתכנות לזכות החזרה של הנותן גדולים יותר, כך תצטמצם ההגנה על אינטרס ההסתמכות של המקבל ולהפך."

בין השאר בית המשפט ישקול את השיקולים הבאים:

  • תום ליבו של הנושה לטובתו הוטל העיקול, של מקבל המתנה ונותן המתנה;
  • האם נותן המתנה פעל במטרה להבריח נכסים;
  • מידת ידיעתו של הנושה על ההתחייבות למתן המתנה טרם מתן האשראי לחייב נותן המתנה;
  • קיומן של נסיבות אחרות שבכוחן להשפיע על מאזן הציפיות המוגנות של שני הצדדים.

לכך יש להוסיף כי מחדלו של מקבל המתנה לרשום הערת אזהרה לא ייחשב בהכרח כהפרת חובת תום לב כלפי נושה שרשם עיקול לאחר שנוצרה זכותו של מקבל המתנה.

בענייננו, בית המשפט שוכנע כי התחייבויות האב לתת מתנות לבניו הן התחייבויות אמת, משעה שהוכח שמהוות מתנת חתונה לרגל נישואיהם. כמו כן, הואיל והנכס נרכש בשנת 2010 ונרשם על שם האב, לא הצליחה עיריית ת"א להוכיח כי המניע הוא הברחת נכסים שהרי לו חפץ בכך, יכל לרשום את הנכס מראש על שם ילדיו ובכך לבצע הברחת נכסים.

אם בכך לא די, הוכח ללא ספק כי הבנים שינו מצבם בהסתמך על ההתחייבות אשר מתבטאת בין השאר בהוצאות השלמת הבנייה שנשאו, משכנתא שנטל אחד הבנים, נאיל כדי לעמוד בהוצאותיו, דיווח לרשויות המס על עסקת המתנה, הכשרת המבנה למגורים וכן מגורים בפועל במקרקעין יחד עם משפחתם. זאת ועוד, לא מתקיימות הנסיבות בסעיף 5(ג) לחוק המתנה המאפשרות חזרה מהמתנה שניתנה.

נוכח העובדה שלא הוכח כי האב חדל פירעון או כי אין ביכולתה של עיריית ת"א להיפרע ממנו דרך נכסיו האחרים והואיל והבנים הוכיחו בעליל זיקה משמעותית למקרקעין בשעה שלאב אין כל זיקה למקרקעין ממועד עריכת עסקת המתנה, קבע בית המשפט כי העיקול יוסר והזכויות במקרקעין ירשמו על שם הבנים בחלקים שווים.

מן האמור לעיל עולה כי על אף שעסקת מתנה לא דורשת השקעה כלכלית משמעותית ונדמה כי מדובר בעסקה פחותה במשקלה, המציאות מלמדת אחרת. בעניין מסאלחה, ניצלו זכויותיהם של הבנים בעיקר עקב פעולות שנקטו בקשר עם המקרקעין לאחר עסקת מתנה, ועקב הנסיבות המופרטות לעיל שהיו במקרה הקונקרטי הנ"ל. אולם, אין מן הנמנע כי ייתכן מצב בו הוכחות אלו לא יהיו בנמצא וייווצר סיכון לאיבוד הזכויות אשר התקבלו במתנה. כדי למנוע מצבים אלו וכדי להגן בצורה מיטבית על זכויותיכם, מומלץ להיוועץ מראש בעו"ד מנוסה אשר יפעל בכל החזיתות הנדרשות להגנה על זכויותיכם.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום  הנדל"ן, המשפט המסחרי, וליטיגציה מסחרית ותובענות ייצוגיות, www.rk-law.co.il

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן