פעולות המשביחות (גם) חלקות סמוכות, מזכה (בדיעבד) את הגורם היוזם בקבלת תגמול?

פעולות המשביחות (גם) חלקות סמוכות, מזכה (בדיעבד) את הגורם היוזם בקבלת תגמול?

תמ"א 38

תהליך של השבחת קרקע הינו תהליך במסגרתו מבצעים פעולה או מספר פעולות על מנת להגדיל את שווי הקרקע. השיטות הקיימות כיום להשבחת קרקע הינן:

  1. שיפור או הוספת זכויות – נניח קרקע עליה ניתן להקים כיום בניין מגורים בן 3 קומות בלבד. שוויה של קרקע זו נמוך משמעותית משוויה של קרקע עליה ניתן להקים בניין מגורים בן 100 קומות. לכן, מהלך של הוספת זכויות, גם אם אינו ניתן ליישום בעת הזו מבחינה פיננסית, יכול להגדיל את שווי וערך הקרקע.
  2. שינוי ייעוד – קרקע שייעודה חקלאות ועליה ניתן לעשות שימוש חקלאי בלבד, ערכה פחות באופן משמעותי מקרקע שייעודה מגורים, עליה ניתן לבנות בניין בעל דירות רבות אותן ניתן להשכיר ולמכור.

תהליך השבחת קרקע, בפרט תהליך של שינוי ייעוד, לעיתים מתבצע באופן רוחבי בכמה חלקות סמוכות. במקרה כזה, עולה השאלה מה קורה אם אדם מעוניין לבצע תהליך של שינוי ייעוד בקרקע שלו, אך הרשויות מחייבות אותו לבצע שינוי ייעוד גם בחלקות הסמוכות לחלקתו? האם על אותו אדם לשאת בעלות שינוי הייעוד של החלקות כולן, או שמא על בעלי החלקות לשלם לאותו אדם שכר על טרחתו?

שאלה זו נידונה בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי במחוז מרכז, במסגרת ת"א 4433-01-11 בן סירא ואח' נ' ברנהיים ואח'. באותו עניין, צמד יזמים התקשר עם בעלי קרקע בהסכם לפיו היזמים ישנו את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יבנו על הקרקע מספר בתים ובתמורה יקבלו חלק מהבתים לבעלותם.

אולם, רשויות התכנון סירבו לאפשר ליזמים לשנות את ייעוד הקרקע המדוברת, אלא אם ישנו גם את ייעוד הקרקעות הסמוכות, שטח שגודלו מסתכם ב-160 דונם. על מנת להוציא לפועל את הפרויקט, פעלו היזמים לשינוי ייעוד הקרקע של השטח כולו ואכן ייעוד הקרקע שונה.

כעת, תובעים היזמים את בעלי החלקות הסמוכות בטענה שאלו התעשרו על חשבונם, שהרי כאמור לעיל שינוי ייעוד של קרקע, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, העלה את שווי הקרקע שלהם באופן משמעותי, שנוצר כאמור כתוצאה ממאמצי היזמים כאמור.

הנתבעים מצדם טענו כי הרווח שהפיקו היזמים מהעסקה שביצעו מגלם בתוכו את השכר עבור שינוי ייעוד הקרקע בשטח כולו ולכן אין סיבה לשלם להם בגין טרחתם. זאת ועוד, הם מוסיפים וטוענים כי ייעוד הקרקע שונה שלא מרצונם וכי ממילא ייעוד הקרקע היה משתנה עם הזמן לאור תנופת הבנייה באזור.

סע' 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979 קובע: "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה".

בתי המשפט פירשו זה מכבר את הסעיף לעיל כמכיל שלושה מרכיבים:I)) התעשרות, שבאה לזוכה מאת המזכה ו ( II ) שלא על פי זכות שבדין. ודוק, ( III ) התנאי השלישי מקורו בתום הלב של הצד שהתעשר על חשבון האחר.

בעניין הנדון בית המשפט קבע שאין חולק כי "גרמו פעולותיהם של התובעים לעליית שווי המקרקעין של הנתבעים, ובכך נגרם להם יתרון אובייקטיבי לעומת מצבם הקודם" [הדגשה איננה במקור – ט.ר.]. שהרי, כעת לנתבעים כולם ישנה האפשרות לבנות בניין מגורים על הקרקע או למכור את זכותם לעשות כן ובכך להפיק רווח שלא יכלו להפיק בעבר.

באשר לרכיב ההתעשרות, בית המשפט קבע כי  'האינטרס הכלוא' מקורו בגורם אובייקטיבי (צורך תכנוני)." בפסק דין אורן שניתן בעבר נידון מקרה דומה ובו נקבע כי בעלי החלקות שנהנו מההשבחה צריכים לשלם למשביח שכר בגין טרחתו.

עם זאת, בית המשפט בעניין הנידון קבע כי במקרה המדובר, מדובר בתוצאה קשה מדי, שהרי מבקשים לכפות על בעלי החלקות שהושבחו התקשרות לא רצונית ואף לא מודעת עם המשביח. תוצאה זו כמובן מנוגדת לעקרון הבסיסי של חופש החוזים אשר ביסודו חירותו של אדם שלא להיכנס להתקשרות שלא נתן לה את הסכמתו המודעת והמפורשת.

לכן, בית המשפט קבע כי נטל ההוכחה רובץ לפתחו של המשביח הטוען כי מגיע לו תשלום מאת בעלי החלקות שהושבחו: "מוטל להוכיח כי התעשרותו של הנתבע (הנהנה) נעשתה תוך הפרת דין חיצוני, או תוך התנהלות שלילית וחסרת תום לב של הנתבע. משמעותה של קביעה זו הינה, בין היתר, כי לא על הנתבע (הנהנה) מוטל הנטל להוכיח שעומדת לו זכות שבדין להתעשר מבלי להיות חייב בהשבה טובת הנאה שניתנה לו או שוויה."

יוצא מכך כי במקררה הנדון, נפסק שהנתבעים לא חייבים בתשלום כלפי התובעים בגין השבחת החלקות שלהם, שהרי התובעים לא טענו דבר בנוגע לתום ליבם או חוסר תום ליבם של הנתבעים.

 

לאור האמור לעיל, ישנה חשיבות יתרה להתייעצות עם עו"ד בטרם כניסה לתהליך של השבחת קרקע ובכלל לפני בעיקר וגם במהלך ניהול ההליך, אם וכאשר, הדבר נדרש. ברור לכל כי לא כל פעולה שמבוצעת, ונהנים ממנה גם אחרים, מזכה בתשלום את הצד היוזם של הדברים. איננו בטחים כי ההכרעה בפסק הדין הנ"ל היא הנכונה והראויה, אך בכל מקרה רצוי ומומלץ להתייעץ עם עו"ד מנוסה ועם רקע מתאים, שיגדיל את הסיכוי לקבלת תמורה בעבור העבודה שנעשתה ונהנו ממנה אחרים, או לכל הפחות שיפעל לשם בחינת אפשרות לשילוב פתרונות מסחריים אחרים שיכולים לפתור בעיה זו ולשמור על האינטרסים של היזם בצורה הטובה ביותר. מצדם של בעלי החלקות הסמוכות, שנהנים הלכה למעשה, מעמלם של אחרים, חשוב לזכור כי פסקי דין אחרים כן חייבו בתשלום בגין ההשבחה או הרווח שנוצר, אף אם ההשבחה או הרווח כאמור, נוצר שלא בידיעתם או בניגוד לרצונם.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן