בהקשר זה יש להכיר את הוראות סעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח-1968 שקובע ביחס לעיסקה שמתבצעת ע"י רשות, כדלהלן :
"נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי."
חוק המכר קובע בעצם כי המכירה שמתבצעת על ידי רשות כגון ההוצאה לפועל, נחשבת כמכירה לכל דבר ועניין, ובנוסף עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל זכות אחרת בנכס.
מצד שני, ברור כי צו המכר לא נועד להחליף את הרישום, וכאן עולה השאלה האם צו המכר שנחתם על ידי ראש רשות ההוצאה לפועל יכול להשלים את דרישת הרישום לצורך תחולת תקנת השוק?
חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע בסעיף 10 לגבי רכישה בתום לב של מקרקעין כי :
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
מטרתו של הסעיף היא לקבוע שבמקרה של רוכשים שרכשו מקרקעין שנרשמו במרשם המקרקעין (טאבו) ושילמו עליהם תמורה מלאה, והסתמכו בתום לב על הרישום בטאבו, כוחה של הזכות תהיה עדיפה על רוכשים אחרים. תקנת השוק נועדה לייצר וודאות מוגברת בשוק המקרקעין כפי שנפסק בעניין ע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזורי, סו(2) 853 (2013) :
"חשיבותה הרבה של תקנת השוק טמונה בכך שהיא מגבירה את הוודאות בעסקאות במקרקעין ומבצרת את מעמדו של המרשם כמנגנון המשקף נאמנה את מצב הזכויות במקרקעין."
אולם צו מכר לעסקה נועד למנוע סופית את האפשרות מהחייב לפדות את הנכס שלו, וכן מונע מלקבל הצעות אחרות אפילו גבוהות יותר על הנכס. משמע החשיבות היא מבחינה חוזית ולא קניינית, שכן לצורך יצירת אחיזה קניינית, יש להשלים את הרישום בפנקסי המקרקעין.

סיכומו של דבר, תקנת השוק כוללת שלושה תנאים מצטברים:
א. שולמה תמורה.
ב. העסקה בוצעה בתום לב בהסתמך על מרשם המקרקעין.
ג. העסקה הסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
במסגרת פסק דין שניתן לאחרונה בת"א 46544-10-17 אייסוי נ' סבן ואח' בבימ"ש המחוזי בת"א, נקבע שבנסיבות בהן עולה מהראיות כי תיק ההוצל"פ נפתח במרמה תוך זיוף מסמכים בשם בעל המקרקעין הרשום, ועל אף צו המכר שניתן במסגרת תיק ההוצל"פ שם, הרי שבהינתן שהמכר לא הסתיים ברישום, אין ולא תהא תחולה לתקנת השוק ומשכך, זכותו הקניינית של התובע, הבעלים הרשום של הנכס, גוברת. באותו מקרה, אופרטיבית בימ"ש ביטל את ממרשמי הטאבו את כל הערות שנרשמו במסגרת תיק ההוצל"פ, לרבות ההערה לטובת כונס הנכסים שם ולטובת הרוכשים.
הנה כי כן, ראינו שהתנאי השלישי של תקנת השוק אינו יכול להתקיים כשלעצמו בנסיבות שבהן ניתן צו מכר הקובע כי פלוני זכאי לרישום בנכס מקרקעין מסוים, וזאת בהתבסס על הרציונאל לפיו רק השלמת הרישום המקרקעין יוצר וודאות בשוק, ורק רישום בפועל ומתן פומביות בהשלמת רישום העסקה במרשמי לשכת רישום המקרקעין, מעניק גושפנקא.
לכן, אף כי ישנה תפיסה רווחת כי נכס שנמכר במסגרת כינוס נכסי, נמכר בצורה הבטוחה ביותר, עדיין ראוי להיוועץ עם עו"ד מנוסה בתחום, על מנת לוודא שלא תמצא עצמך בדיעבד בתאונה משפטית תוך סיכון כסף רב, ביטול זמן ועוד, שכן סיוע וליווי של איש מקצוע מנוסה, מראש ולא בדיעבד, גם בהליך שעל פניו נראה תקין ופשוט, הינו כורח המציאות.

בכל שאלה או הבהרה, נשמח לעמוד לרשותכם, ולהיות לכם לעזר.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או לחלקו ללא אישור.