קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים ? דגשים והבדלים

קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים ? דגשים והבדלים

קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים

לאחרונה, אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות הרוכש עם המחירים הגבוהים של הדירות, הינה רכישת דירה בטרם בנייתה, מתוך כוונה להיפטר, לכאורה, מעלויות הקבלן המעמיסות רכיב נוסף של עלות (המרווח ה"קבלני") על העלויות הגבוהות ממילא, רצון להימנע מרכיבי מס, תוך מעורבות יותר מאסיבית בהליך תכנון וביצוע הפרוייקט ועוד – והכל, על ידי רכישת דירה בדרך של קבוצת רכישה. 

קבוצת רכישה מבצעת את רכישת הדירה על ידי קבוצת אנשים שמחליטים להתאגד יחדיו, לקנות את הקרקע תחילה, לפנות לאדריכל לתכנון וקבלת היתרי בנייה, ולבסוף לפנות לקבלן (בדר"כ זה נבחר, לאחר הוצאת מכרז) לשם בניית הדירות.

נדגיש, כי בשל ההתאגדות בצורה מוקדמת של מספר אנשים, בטרם התוכנית התגבשה, אין המדובר בסכום קבוע מראש לגבי ההשקעה, וכשמה כן היא – הקבוצה מתמודדת לאט לאט לפי ההתקדמות עם עלויות האדריכל, ההיתרים ולבסוף הקבלן, כאשר העלויות יכולות להשתנות ואינן צפויות, כי אם בגדר השערה בלבד.  כמו כן, לאורך תקופת התאגדות הקבוצה, עליה להתקשר עם בנק מלווה אשר ילווה את חברי הקבוצה ביחד ולחוד – דבר היכול לעכב את הבנייה אם אחד מחברי הקבוצה חדל אמצעים במהלך הבנייה וכמו כן חבריו ערבים לו.

עד לתאריך 06/01/2011 קבוצת רכישה נהנתה מאי תשלום מס ערך מוסף על מחיר הקרקע כאשר רכשה מגורם מסחרי (כגון מנהל מקרקעי ישראל), לא כל שכן מגורם פרטי, ובכך הדבר הפחית בצורה משמעותית את מחיר רכיב הקרקע, אך החל מהתאריך הנ"ל אין הקבוצה נהנית עוד מהטבה זו, ואינה יכולה להתקזז על המע"מ מאחר ואינה קבוצה מסחרית. על פניו עיקור מתוכן של "הטבה" זו, די עיקר מתוכן את הסיכונים ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, אם לוקחים בחשבון גם את הסיכונים הכרוכים בהתקשרות מסוג זה (ובעיקר חוסר וודאות באשר למחיר הסופי, ומועד השלמת ביצוע העבודות ומסירת הדירות).

לעומת קבוצת רכישה, קבוצת רוכשים הינה קבוצה אשר בדר"כ מאורגנת על ידי קבוצת אנשים המעוניינים לרכוש דירות ופונים לשם כך לחברה יזמית מתחום הנדל"ן, כאשר הכוח שלהם נובע מיכולת המיקוח הגדולה בשל היותם קבוצה. כמו כן, לפעמים החברה היזמית עצמה מחפשת קבוצת רוכשים למטרת פרויקט מסוים, כאשר קבוצת הרוכשים רוכשת מהחברה היזמית את הדירות "על הנייר", ומחיר הדירה קבוע מראש, וכך גם תנאי התשלום והחברה היזמית אף עוזרת בהשגת ליווי בנקאי, כאשר הינו לכל רוכש לחוד. תפקיד החברה היזמית בנסיבות כאמור, הינו למעשה למצוא את ההצעות המשתלמות בשוק, ולהוזיל את המחירים שכן מדובר בקבוצה גדולה של רוכשים ולא בדירה אחת, כך שפועלת להטבות מבחינת המשכנתא, מבחינת מפרט הדירה, ושאר העלויות. זהו למעשה, יותר אקט שיווקי.

ההבדל העיקרי בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים הינו שבקבוצת רוכשים החברה היזמית גובה את שכרה עבור שירותיה וארגון הקבוצה – אותו שכר אשר קבוצת הרכישה מנסה להימנע ממנו, ומנגד קבוצת הרכישה יכולה להיעשות בצורה חובבנית (כל מקרה לגופו, שכן יש קבוצות רכישה שעושות עבודה מקצועית לעילא ולעילא), כאשר לא ידועות מראש העלויות הסופיות, דבר אשר לא יכול לקרות בקבוצת רוכשים, שכן מדובר בטיפול מקצועי ובחברה בעלת ניסיון, אשר מציעה מפרט ועלויות של הדירה צפויות וקבועות מראש.

כמו כן, ישנו הבדל משמעותי בקצב הבנייה, הן משום שקבוצת רכישה רוכשת את הקרקע ללא היתרים וקבוצת רוכשים רוכשת את הדירות בדר"כ לאחר רכישת הקרקע ע"י החברה היזמית ולאחר שישנם היתרים, והן משום שבקבוצת רכישה הרוכשים לוקחים את הליווי ביחד ולחוד מהבנק, ויכולים להיות מעוכבים בשל אחד הרוכשים, דבר אשר אינו קיים בקבוצת רוכשים.

אנו סבורים, שעניין ההתאמה עבור כל רוכש לקבוצת רכישה או לקבוצת רוכשים תלוי ברוכש בצורה אינדיווידואלית, כאשר יש לשקול את כלל השיקולים הנ"ל, ואת רצון הרוכש להיות מעורב בתהליכים הפרוצדוראליים, התכנוניים והביצועיים. מכל מקום, בעסקה משמעותית כזו, בטרם מבצעים צעד כה משמעותי, ראוי ומומלץ להיוועץ עם בעל מקצוע בכלל ועורך דין בפרט, שיש לו רקע וניסיון בתחום, אשר יבדוק ויוודא את מבנה העסקה, יבדוק את מערכת ההסכמים, ויערוך תיאום ציפיות או וידוא של המוצע אל מול הצפוי בפועל.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין  www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן