רכישת דירה או משרד ממשתתף בקבוצת רכישה

רכישת דירה או משרד ממשתתף בקבוצת רכישה

לאחרונה פנה למשרדנו, לקוח, שרצה לרכוש יחידה שנמצאת בעיצומה של הבנייה, במסגרת של קבוצת רכישה, במקום משתתף, שרצה למכור ולצאת מקבוצת הרכישה.

הסיבה בגללה המשתתף העוזב רצה לעזוב, היא שהוא נכנס להליך גירושין והוא ואשתו רצו לבצע חלוקה של הרכוש.

ישנן סיבות רבות נוספות, בגללן אנשים מעוניינים למכור את היחידה שלהם, בעיצומה של הבנייה, ולצאת מקבוצת רכישה, ביניהן: משבר כלכלי, שינוי לא צפוי בעלויות הפרויקט (שמחייב הזרמה נוספת של הון עצמי שאינו ברשותם), צורך לא צפוי בכסף ועוד.

אותו לקוח, היה על סף חתימה על ההסכם ורצה לדעת, האם בטוח עבורו להיכנס לעסקה ואם יש משהו מיוחד שהוא אמור לדעת עליו.

ערכנו עבורו בדיקה מקיפה של כל ההיבטים והפער בין מה שאותו לקוח ידע על העסקה לעומת מה שעמד בפניו בפועל, היה עצום.

חשוב מאוד להבין את המורכבות של עסקה במסגרת של קבוצת רכישה ולבדוק היטב את כל הפרטים כדי להימנע מעוגמת נפש ומחיסרון כיס גדול.

כמה מההיבטים שכדאי מאוד לשים לב אליהם:

  • התשלום: הצדדים מסכמים על מחיר כולל עבור היחידה. חלק מהתמורה משולמת למשתתף שיוצא, עבור מה שהוא שילם (כגון הרכישה של הקרקע, עלויות הבניה שנעשתה, תשלומים ליועצים וכיו"ב עלויות שהמשתתף שיוצא שילם כבר בפועל).
    החלק השני של התשלום, הוא תשלום עתידי עבור השלמת הפרויקט. חשוב מאוד לבדוק ולברר במדויק מהי יתרת התשלום הצפויה עבור היחידה ולוודא שאכן מחיר היחידה הוא המחיר שסוכם.

  • הסכמים: יש צורך לבדוק את כל ההסכמים עליהם חתם המשתתף שיוצא. המשתתף החדש "נכנס בנעליו" של המשתתף שיוצא ובעצם מחויב בכל ההתחייבויות שנטל על עצמו המשתתף שיוצא. חשוב להבין שרבים מההסכמים כלל לא נחתמו על ידי המשתתף שיוצא עצמו, אלא נחתמו על ידי נציגות הקבוצה, מכוח יפוי כוח שנתן המשתתף שיוצא בתחילת הדרך, כך שלעיתים המשתתף שיוצא עצמו אינו מודע לכל ההתחייבויות שנטל על עצמו.
    כל ההחלטות שהתקבלו – הכל חל על הלקוח הרוכש של היחידה והוא חייב להיות מודע לכך.

  • הבנק: ראשית, תנאי מקדמי וקריטי לעסקה הוא כי הבנק יאשר את הלקוח שמעוניין לרכוש את היחידה. אם הלקוח הרוכש לא יעבור את בדיקת הבנק (כמי שזכאי למשכנתא) לא יוכל לרכוש את היחידה.

בנוסף, כל הזכויות של המשתתף שיוצא משועבדות לבנק. השלב הראשון וההכרחי, הוא לסלק את החוב ולשחרר את השיעבוד. לאחר מכן יש ליצור שיעבוד חדש עבור הלקוח הרוכש (המשתתף החדש). התהליך עם הבנק, הוא תהליך בירוקרטי מורכב וקריטי.

  • מידע: לאורך תהליך בנייה של נכס במסגרת של קבוצת רכישה יש הרבה מידע שמצטבר. המידע הזה יכול להיות חשוב מאוד עבור הרוכש (לצורך קבלת ההחלטה אם כדאי לרכוש את הנכס או לא).
    המידע הזה נמצא אצל גורמים שונים שונים (כדוגמת הנציגות, עורכי הדין שמייצגים את הקבוצה, המשתתף היוצא – המוכר את היחידה וכיו"ב). לא תמיד קל לקבל את המידע ובפרט קשה לקבל עליו אסמכתא בכתב. דוגמה למידע כזה:

    • משתתפים בעייתיים ומעכבים (לדוגמא משתתף שנקלע לקשיים כספיים, הוטלו עליו עיקולים והבנק דורש להחליפו);

    • בעיות עם הקבלן המבצע, שחשוב לדעת;

    • עיכובים בלוח הזמנים;

    • חריגות בתקציב (לא צפויות או לא מתוכננות);

    • דרישות מיסוי לא צפויות;

    • מורכבויות בבנייה שהתבררו תוך כדי הביצוע;

    • תביעה או בעיה משפטית שהתבררה;

  • בנוסף למורכבות המיוחדת הנובעת מכך שהנכס נבנה במסגרת של קבוצת רכישה, קיימים כמובן היבטים נוספים כמו בכל עסקת נדל"ן "רגילה", כגון:

    • המפרט הטכני של הנכס וכיצד ניתן לבצע שינויים ביחס למפרט המקורי;

    • לוחות הזמנים של הפרויקט ומה מבטיח עמידה בהם;

    • מנגנונים שנועדו להבטיח שהמוכר ישלם את כל המיסים שחלים עליו;

    • ועוד.

 רכישה של נכס (דירה, חנות, משרד וכיו"ב) שנבנה במסגרת של קבוצת רכישה, היא מורכבת, רגישה ומסוכנת יותר מעסקת נדל"ן "רגילה" ולכן דורשת בקיאות מיוחדת.

ההמלצה שלנו ללקוחות שמעוניינים לרכוש נכס כזה, היא חד משמעית: לקבל ליווי מקצועי.

בשנים האחרונות ליווינו הרבה מאוד עסקאות מסוג זה ולמדנו להכיר את המורכבויות, נקודות התורפה, הסיכונים וכיצד לטפל בבעיות או למנוע אותן מראש.

אנו מזמינים אתכם לשוחח איתנו ולקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה כזו.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן