רכישת דירה חדשה מיזם של תמ"א 38, טלי קסלר, עו"ד

רכישת דירה חדשה מיזם של תמ"א 38, טלי קסלר, עו"ד

רכישת מעטפת

מיזם תמ"א 38, מבוסס על בנייה מחדש של בניין ישן, או חיזוק שלו בתמורה להוספת דירות.

מאמר זה מיועד לסייע לדיירים חדשים, שרוצים לרכוש דירה בבניין שעובר שיפוץ במסגרת פרויקט של תמ"א 38.

כל המורכבויות הרגילות של רכישת דירה מקבלן חלות גם בפרויקט תמ"א 38, אך מדובר בפרויקט עם מורכבויות נוספות. זהו פרויקט מורכב בעיקר בגלל ההשפעות על הדיירים הוותיקים וההסכמים איתם. במאמר זה נעסוק בכמה ממורכבויות אלה.

איתנות היזם והליווי בנקאי

היזמים שעוסקים בתמ"א 38, הם לעיתים קרובות יזמים "קטנים" שעובדים בהיקף מצומצם יחסית. לא תמיד יש ליזמים האלה ניסיון מספק.

חברות הבנייה הגדולות לא ממהרות להיכנס לפרויקטים האלה, בגלל שהם מורכבים ולעיתים לא מספיק גדולים.

כשמדובר בחיזוק בניין בלבד ולא הריסה, ליזם יהיה קשה עוד יותר לקבל ליווי של בנק למימון הבנייה של הפרויקט.

לליווי פיננסי של הביצוע של הפרויקט באמצעות בנק יש חשיבות בשני היבטים:

  • לפני קבלת ההחלטה של הבנק לתת ליווי פיננסי לפרויקט הבנק סוקר את הפרויקט לעומק, מוודא שרמת הסיכון נמוכה, בודק את היזם ומוודא שהפרויקט יגיע לידי סיום בלוחות הזמנים שנקבעו בסבירות גבוהה.
  • אם יש ליווי בנקאי רוכשי הדירות מקבלים ערבויות חוק מכר בגין כל תשלום שהם משלמים ולכן נהנים מרמת ביטחון גבוהה ביחס לכספם. במידה ואין ליווי בנקאי הרוכש מקבל רק הערת אזהרה. הערת אזהרה היא בטוחה טובה פחות מערבות בנקאית – לדוגמה במקרה של פשיטת רגל של הקבלן הרוכשים לא יקבלו את כספם בחזרה.

חייבים לקחת בחשבון שפרויקט ללא ליווי בנקאי הוא פרויקט ברמת סיכון גבוהה.

ההסכם בין היזם לדיירים המקוריים

ההסכם בין היזם לדיירים המקוריים הוא בעל חשיבות גדולה עבור הרוכש שמצטרף. חשוב מאוד לבדוק את ההסכם בעיון ולבדוק שאין הגבלות שנוגעות ועלולות להשפיע על הרוכש.

דוגמאות להיבטים שיש לבדוק בהסכם:

  • הגבלות לגבי מכירת "דירות היזם" (הדירות החדשות שנבנות על ידי היזם לשם מכירתן לרוכשים) לרוכשים חדשים. עשויות להיות מגבלות לגבי עיתוי המכירה, מגבלות לגבי קבלת כספים והפקדתם וכן מגבלות הנובעות מהוראות שונות שהוסכמו בין היזם לבין הבעלים המקוריים של הדירות שהרוכשים צריכים להיות מיודעים אליהם.
  • עלויות התחזוקה של מכפילי חניה – מי נושא בהן?
  • ניהול מחלוקות בין היזם והדיירים.

מדובר בהסכם עב כרס שחייבים לקרוא אותו בעיון.

ההסכם בין היזם לרוכשים

לעיתים קרובות ההסכם בין הרוכש ליזם מנוסח באופן דרקוני לטובת היזם. אולם, מכיוון שלעיתים קרובות מדובר ביזמים "קטנים", הם יגלו יותר גמישות לגבי הנוסח. ניתן לתקן את ההסכם ולאזן אותו עבור הרוכש.

בתהליך הרכישה, הרוכש נדרש לשלם כסף לעורך דין של היזם. צריך לדעת שעורך דינו של היזם מייצג את היזם בלבד ומייצג את האינטרסים של היזם. הרוכש חייב להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו אשר יבחן את העסקה ואת המסמכים המשפטיים מנקודת המבט של הרוכש.

אנחנו מזמינים אתכם ליצור קשר ולקבל ייעוץ מקצועי.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן