תקנת השוק בעסקת מקרקעין – על מה ניתן להסתמך כאשר המוכר אינו הבעלים הרשום

לעיתים קרובות נעשות עסקאות במקרקעין כאשר המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

הסיבות לכך רבות ומגוונות – לעיתים מדובר בפרויקט "חדש" וטרם נרשם בית משותף, לעיתים נדרש ביצועה של פרצלציה או הליכי איחוד וחלוקה, לעיתים חסרים אישורי מסים או ייפויי כוח ולעיתים קיימת מניעה אחרת.

נשאלת השאלה, על איזה רישום יכול הקונה להסתמך כשהוא מבקש לבדוק מי הוא הבעלים החוקי של אותו נכס? האם הערת אזהרה לטובת המוכר מספיקה? האם נדרשים מסמכים נוספים?

סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע מה הם התנאים שבמסגרתם יכול הקונה להסתמך על כך שהמוכר העומד מולו הוא אכן הבעלים של הנכס (ודוק, מדובר בנכס מקרקעין).

בעגה המשפטית מכונה הסיטואציה "תקנת השוק".

וכך קובע הסעיף: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

על פי סעיף זה, כדי שהקונה יוכל "לישון בשקט" כשהוא רוכש נכס מקרקעין הוא נדרש קיומם של שלושת התנאים המצטברים הבאים:

1. המקרקעין מוסדרים (רשומים בטאבו).
2. רוכש הזכות בדק את הרישום בטאבו (שם רשום המוכר כבעלים) והסתמך עליו בתום לב.
3. הרכישה נעשתה בתמורה – הרוכש שילם תמורה מלאה עבור המקרקעין.

בהתאם לסעיף תקנת השוק, במידה ומתקיימים שלושת התנאים הללו, יש בכוחו של רוכש הזכות במקרקעין לשמר בידיו את הזכות שרכש גם אם הרישום שעליו הסתמך לא היה נכון.

לאחרונה קבעה השופטת חיות בפסק דין שניתן על ידה כי גם כאשר מוכר הזכות במקרקעין אינו רשום כבעל הזכות, ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות הקבועה בתקנת השוק בתנאים מסוימים.

במידה שעומדת לטובתו של מוכר הזכות במקרקעין הערת אזהרה בלבד, על הנכס אותו הוא מוכר, רוכש הזכות במקרקעין יוכל לטעון כי הוא עומד בתנאי תקנת השוק וכי הוא ממלא אחר דרישת ההסתמכות ומשכך יש בידיו לשמר זכות זו שרכש.

זכות זו תעמוד לרוכש רק בהתקיים התנאים הבאים:

1. התנגשות הזכויות נגרמה עקב פגם במרשם שעניינו זכות הבעלים הרשום.
2. רוכש הזכות הסתמך על זכות הבעלות הרשומה האחרונה.
3. רוכש הזכות בדק את העסקאות המאוחרות לאותו רישום.

המשמעות של פסק הדין הזה היא כי במקרה של רכישת נכס מקרקעין כאשר המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין, קיימת על הקונה חובה מוגברת לבדוק את כל שרשרת העסקאות שנעשו לפני רכישת הזכות על ידי המוכר שממנו הוא רוכש את הזכות וכן את הסיבות שבעטיין לא נרשמו הזכויות על שמו של אותו מוכר. אם הוא לא יעשה כן, הוא חשוף לטענה של צד שלישי שעמו נעשתה עסקה נוגדת בעבר, טענה שעלולה להביא לאובדן הזכויות על ידי אותו קונה.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המסחרי ובתחום הנדל"ן.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.