חתימת הצדדים והעלאת ההסכם על הכתב, מסייעים בגיבוש שני היסודות הדרושים לשם יצירת הסכם מחייב: יסוד גמירות הדעת ויסוד המסוימות. היסוד הראשון משמעו כי כל צד הביע רצונו להתקשר בהסכם מחייב, הן באופן מפורש והן באופן הנלמד על בסיס התנהגותו. בעניין זה, חתימה מהווה ראייה כבדת משקל לרצון הצדדים להתקשר בהסכם. היסוד השני משמעו כי הצדדים העלו על הכתב את כל התנאים המהותיים להסכם, וכי לא מדובר בהסכמה כללית וריקה מתוכן.

עם השנים רוככה דרישת החתימה בקביעותיו של ביהמ"ש כי "אין כל קדושה בחתימה.. ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות" (ע"א 692/86 בוטקובסקי ושות' חברה ליבוא ושיווק נ' גת). כיום, אין חולק על כך כי דרישת הכתב איננה כוללת בחובה דרישת חתימה: "בה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד…" (ע"א 571/07 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי).

בפסק דין שניתן לאחרונה במסגרת ה"פ 44320-06-15 אלקבץ ואח' נ' מוסך דיזל חסן שהואן בע"מ ואח' נדרש ביהמ"ש לשאלה האם הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים מגבשות הסכם מכר בר אכיפה. באותו עניין, הצדדים לא חתמו על הסכם מכר סופי, אך ישנם סממנים לגמירות דעתם בכך שלחצו ידיים וברכו על המוגמר, ואף חגגו את המאורע בארוחה חגיגית. בעניין זה טענו המבקשים, שהיו מעוניינים באכיפת ההסכם והסתמכו על הצהרות המשיבים, כי הטיוטה האחרונה שהוצגה במפגש בין הצדדים מהווה את ההסכם הסופי והמוגמר. המשיבים מצדם טוענים כי הצדדים היו בעיצומו של מו"מ, כאשר טרם גובשה טיוטה סופית ומוסכמת.

ביהמ"ש קבע כי "כל עוד מחליפים הצדדים ביניהם טיוטות, מבלי שהובאה ראיה ברורה – ורצוי שגם היא תהא בכתב – כי כל התניות סגורות מנויות וגמורות על הצדדים, הרי יקשה על בית המשפט לקבל את הטיוטות כראיות של ממש בכתב, אשר עוצמתם תהלום את הצורך בביטחון ובוודאות בהשתכללות חוזה מושלם בכתב".

כאמור, העדר חתימה על הסכם מכר מהווה לרוב ראייה לכך שהצדדים טרם הגיעו לכלל שכלולו הסופי של החוזה, וטרם סיימו את ליבונם של כל תנאיו. מדובר בראייה חזקה אך לא קונקלוסיבית, והנטל להתמודד עמה רובץ על כתפי הטוען לגיבוש ההסכם.

עם זאת, ישנם פרטים חיוניים ומהותיים אשר ללא הסכמה מפורשת וכתובה לגביהם, לא תתגבש העסקה. "פרטים אלה כוללים דברים הכרחיים כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים.." (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ). פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל, והכל בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה. אולם, בהיעדר הסכמה על יסודות אלה, ובהיעדר יכולת להשלימם כאמור, הרי שלא בא על סיפוקו יסוד המסוימות הנדרש לשם גיבוש ההסכם, ובימ"ש יתקשה לאכוף הסכם מכר כזה שלא הסתיים בחתימת הצדדים.

בעניין אלקבץ הנ"ל, נקבע שהצדדים טרם הגיעו להסכמה בכל הנוגע לסוגיית התשלום. ישנה אי הסכמה עקרונית הן בעניין מועדי העברת התשלומים, והן בנוגע לשיעור התמורה הכולל של העסקה. הואיל וסוגיית התשלום הינה סוגיה מהותית, עולה חשש כי השלמת החוזה כאמור תכפה על הצדדים הסכמה חוזית שלא נתנו עליה את הדעת. לכן קבע ביהמ"ש כי "נפגע אף יסוד גמירות הדעת שטרם השתכלל, כל עוד לא סוכמו תנאי התשלום".

בסופו של יום, לא שוכנע בימ"ש במקרה האמור כי הצדדים אכן גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב, הואיל ואין בפניו מסמך חתום על ידי בעלי הדין, ואף הצדדים לא הסכימו על תנאי עיקרי הנוגע לתמורה. פועל יוצא מכך, כי לא ניתן להצהיר על קיומו של קשר חוזי מחייב, ולכן הבקשה לאכיפת ההסכם נדחתה.

לסיכום, בבואכם להתקשר בהסכם מקרקעין, יש לשוב ולוודא כי נוצרה הסכמה הדדית עם הצד שכנגד על תנאיה המהותיים של העסקה, ולעלות הסכמה זו על הכתב. בפרט, יש לשים דגש על סוגיית התמורה והסדרת דרכי התשלום. מומלץ להיוועץ בעורך דין מנוסה בתחום מתחילת הדרך, לא כל שכן בשלב ניהול המו"מ לגיבוש הסכם, זאת על מנת להימנע מהסתמכות על הצהרות חסרות תוקף משפטי של הצד שכנגד.