עקב הפגיעה האפשרית בזכויות קנייניות, דורש חוק המקרקעין קבלת הסכמה של כלל בעלי הדירות בבניין לביצוע התכנית. אולם, מאחר ונוצר קושי למלא אחר הדרישה כאמור ולעיתים הדרישה כאמור יצרה סחטנות /או "שלטון המיעוט" לפיו דייר אחד או שניים, יכלו "לתקוע" קידום תוכנית בה כל יתר בעלי הזכויות בבניין מעוניינים לקדם, ולכן נחקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008 (להלן: "חוק החיזוק") כחקיקה משלימה לתמ"א 38.
מטרתו העיקרית של חוק החיזוק היא "להוריד את רף ההסכמה הדרוש עפ"י חוק המקרקעין…תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)).
בע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון, נידונה השאלה למי נתונה הסמכות לדון בסכסוכים בין בעלי דירות לפי חוק החיזוק. עסקינן בבניין בו שלוש דירות, מתוכן 2/3 מבעלי הדירות מסכימים לביצוע עבודות תמ"א. במסגרת העבודות יבנו 3 דירות על גג הבניין ו-6 חניות בקרקע בחזית הבניין אשר יימסרו ליזם כתמורה לעבודתו. לפי חוק החיזוק, די בהסכמת 2/3 מבעלי הדירות לשם ביצוע עבודות תמ"א 38, ועל כן בענייננו היה קיים הרוב הדרוש לביצוע התכנית.
המערערים, אשר התנגדו לתכנית, ביקשו שתוקנה להם הבעלות בשליש בלתי מסוים בדירות ובחניות שייבנו בשטחים הצמודים. לדידם, לא ייתכן כי 2/3 מבעלי הדירות יעשו שימוש בזכויות הבנייה בלי הסכמתם המפורשת, ומבלי שניתנה למתנגדים תמורה הולמת בגין אותו שימוש. הואיל ומדובר בפגיעה בזכויות קנייניות, טוענים המערערים כי סמכות ההכרעה בסכסוך מוקנית לבית המשפט המחוזי בלבד ולא למפקח, וכי למפקח נתונה הסמכות לדון רק בהיבטים הנוגעים לביצוע של העבודות.
סעיף 5(ד) לחוק החיזוק קובע שכל דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם לסעיף 5 לחוק, תהיה בבעלותם של מי שהיו בעלי הדירות בבניין. מכאן מבקשים המערערים להסיק, כי אין להעביר סמכות זו לאדם זר, ולכן לא ניתן לרשום את הדירות שתיבנינה על שם היזם.
המשיבים טענו מצידם ביחס לטענות המערערים כי סעיף 5(ב) לחוק החיזוק מסמיך את המפקח למנות אדם שיהיה מוסמך להתקשר בשם בעלי הדירות לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת הזכויות בה לאחר מכן. לכן טוענים המשיבים כי למפקח סמכות להחליט בשם בעלי הדירות על מינוי היזם.
ביהמ"ש קובע כי לא די בסמכויות המוקנות למפקח מכוח חוק החיזוק על מנת לפגוע בזכויות קנייניות. אי לכך יש למצוא מקור סמכות משלים המאפשר למפקח להחליט בסכסוכים בין בעלי דירות במסגרת ביצוע עבודות תמ"א 38, ובפרט להכריע בסכסוכים הנוגעים לזכויות קנייניות.
ביהמ"ש מאתר סמכות זו בהוראות חוק המקרקעין, המקנה למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. לכן נקבע כי "לשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מלמדת – בצורה חד-משמעית – על הענקת סמכות ייחודית למפקח לדוןבכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק" (ההדגשה איננה במקור).
זאת ועוד, ביהמ"ש קובע כי תכלית חוק החיזוק מלמדת אף היא על סמכות המפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי הדירות. כאמור, מטרתו של חוק החיזוק היא לעודד בעלי דירות לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 38, בין היתר על דרך הפחתת הרוב הדרוש לשם כך בחוק המקרקעין. מכאן כי "העברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכותו של המפקח היא מנגנון נוסף שנועד להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש המשותף מכוח תמ"א 38".
הנה אם כן, קובע ביהמ"ש כי לאור תכליתו של חוק החיזוק, הלוא היא קידום עסקאות מסוג זה, ישנו צורך ממשי להכיר בסמכויות נרחבות של המפקח לדון בסכסוכים בין בעלי דירות. אחרת, לא רק שייווצר עומס על בתי המשפט שייאלצו להכריע בכל סכסוך המתגלע בין בעלי הדירות, אלא גם שתסוכל תכלית חוק החיזוק.
לסיכום, קביעתו של ביהמ"ש בעניין אורי רוט נ' מיכל עגנון שינתה את מערך היחסים בין בעלי הדירות והמפקח על ביצוע תמ"א 38. מחד גיסא, ביצוע התכנית יתאפשר ביתר קלות כעת משהכיר ביהמ"ש בסמכויות הנרחבות של המפקח לפתור סכסוכים הנובעים מביצוע התכנית. מאידך גיסא, מתנגדי התכנית לא יוכלו לעתור לבימ"ש מחוזי בהינתן פגיעה בזכויות קנייניות, כל עוד הערכאה הראשונה המוסמכת לעסוק בכך הינה המפקח.
על פניו נראה שיש כאן הקלה פרוצ' נוספת שמהותה לאשרר קידום הליכים של התחדשות עירונית. כך או כך, מובן כי הן בתור יוזמי תמ"א 38, והן בתור מתנגדיה, חשוב להיוועץ בעו"ד בעל רקע וניסיון בתחום, אשר ילווה את התהליך מתחילת הליך ייזום התכנית ועד אישרורו, וידאג למזער את הפגיעה האפשרית בזכויות בעלי הזכויות בבניין ולמקסם את התועלת אשר תופק מביצוע התכנית.