א.      מכירה עתידית – תשואה הנובעת מעליית ערך הנכס. לדוגמא, נכנס הנרכש במיליון ₪ וכעבור שנה נמכר במיליון ומאתיים אלף ₪ – בעל הנכס ייהנה מתשואה שנתית של 20%;

ב.       השכרה – תשואה הנובעת מתקבולים חודשיים קבועים שהנכס מניב. אפשר לומר שאחוזי תשואה שנתית בערך של 5% ומעלה יהוו עסקה טובה (לדוגמא, מי שרכוש נכס במיליון ₪ המניב פירות בצורת דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ לחודש, הרי שבמבט שנתי, עסקה זו תניב תשואה שנתית של 4.8%). בהקשר חשוב לזכור, הדבר תלוי במיקום הנכס, ישנם אזורים מסוימים שבהם נסתפק בתשואה של 5% ואף למטה מכך (לדוג' איזור המרכז שבו הביקוש גבוה יותר) וישנם אזורים בהם נצפה לתשואה גבוהה יותר מ5% והכל כמובן בהתאם למיקום הנכס.

בהערכה שמרנית, רבים וטובים צופים יציבות במחירי הנכסים השונים בשוק הנדל"ן. הערכה זו נובעת מהעובדה שבשנים האחרונות מחירי הנדל"ן עלו בצורה ניכרת בשווים וכן בהתחשב בכך שממשלת ישראל שואפת לפעול ולצנן את שוק הנדל"ן הרותח (המחאה החברתית ההולכת וגואה בשנים האחרונות היא הנותנת כתף לכך).

אנשים רבים פונים לשוק הנדל"ן בשל העובדה שהבנקים המסחריים כיום מציעים ריבית מאוד נמוכה על פיקדונות ומשכך פונים הם לאלטרנטיבות השונות, כגון שוק הנדל"ן וזאת במטרה למצוא עסקה שתניב להם תשואה סולידית ויציבה, ובעיקר אטרקטיבית מזו שמוצעת בבנקים.

העסקאות הנ"ל נבחנות על ידי המשקיע באמצעות בדיקת הנכס ונתוני העסקה העומדים על הפרק מכמה היבטים הקשורים במחיר, מיקום, מצב ותשואת הנכס וכיו"ב.

אולם, נמליץ כי בטרם מתקבלת החלטה עקרונית, האם כדאי להיכנס לעסקת תשואה אטרקטיבית חשוב להקפיד ולבדוק האם אכן מדובר בעסקה בעלת "תשואה מובטחת"?

לשם כך יש לקחת בחשבון בהקשר זה את עלויות הרכישה, הוצאות מימון העסקה אל מול האלטרנטיבות השונות להשקעה, ההשקעה הנדרשת בנכס וכיו"ב. רק לאחר מכן נוכל לדעת באם מדובר אכן ב"תשואה מובטחת".

רבים המקרים בהם עסקה שעל פניו נראית כאטרקטיבית, למעשה מתגלים לגביה בדיעבד סייגים כאשר יורדים לפרטי העסקה. במה דברים אמורים?

נתונים רבים בעסקה דורשים בחינה עמוקה ותשומת לב מיוחדת כאשר באם התשואה המוצגת היא אכן מובטחת ויציבה, כגון:

• מצב הנכס – ככל שהנכס במצב ירוד, ונדרשת השקעה כזו או אחרת, כך צפויה התשואה להיפגע;
• תחום העיסוק של השוכר- בענפים לא יציבים שם המילים "לא לעולם חוסן" הינם מנטרה מחייבת (ענפים כגון ביגוד, הנעלה, מזון וכיו"ב). למרות שהשוכר פועל בנכס בהצלחה מרובה במשך תקופה ארוכה, אזי עדיין במהרה יכול להשתנות המומנטום ולהתהפך;
• איתנות כלכלית של השוכר הינה פרמטר חשוב ביותר בכל הנוגע למצבת הביטחונות שהשוכר מעמיד ודבר זה יש לקחת בחשבון ;
• תקופת ההסכם ונק' היציאה של השוכר. מידת ההשקעה ותקופת האופציות חייבים להילקח בחשבון. סביר להניח שככל שהשוכר משקיע בנכס כספים רבים אזי הנכונות שלו לצאת מן הנכס, תפחת ;
• רמות הביקוש וההיצע בנכסים דומים בסביבת הנכס המדובר.

נוכח האמור לעיל, יש להיכנס תמיד לעסקת תשואה בעיניים פקוחות תוך ניהול מקצועי באמצעות בעלי מקצוע ראויים לכך ובעלי ניסיון בתחום. רק לאחר ניהול הליך של גילוי נאות (due diligence) מסודר ומעמיק שיכלול בדיקה וחו"ד של בעלי מקצוע, רלוונטיים כגון המפורטים להלן:

1. עורכי דין – בחינה ובדיקה משפטית של הסכם השכירות או ההפעלה והביטחונות.
2. חוקרים פרטיים – בדיקה כלכלית מקיפה לגבי העסק הפועל בנכס או השוכרים, וכן מידת הקשר בינם ובין בעל הנכס ( ישנם מקרים, שהסכם או חלק מהאמור בו היו פיקטיביים והם לא שיקפו את המצב בפועל וזאת לאור "יד אחת" שנעשתה בין בעל הנכס ומי מטעמו לשוכר…)
3. שמאים או מתווכים – מתן סקירה וחו"ד לגבי מחירים הנהוגים בשוק ורמות ביקוש לנכסים דומים באזור המבוקש.

חשוב לזכור ולקחת בחשבון שהנכס עלול שלא להיות מושכר לתקופה מסוימת ומשכך יש לנהוג במשנה זהירות היות שאז לא רק שהנכס לא יניב תשואה, אלא עלול להסב הוצאות כגון תשלומי ארנונה, תשלומי אחזקה לוועד בית/חברת ניהול, החזר הוצאות מימון וכיו"ב וזאת מומלץ לשקול בטרם כניסה לעסקה.

על מנת שנוכל להימנע ממצב לא נעים של גילוי דברים בדיעבד, דבר שרק יסב לרוכש הוצאות רבות ומיותרות ועוגמת נפש מרובה חייב הרוכש  לתת את הדעת לנושאים אלו, ורק לאחר שיש בפני הרוכש נתונים מלאים ושלמים של המצב לאשורו, אזי יוכל הוא לבחון את הסיכויים אל מול הסיכונים, ולהיכנס למהלך בעיניים פקוחות.

הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.