קבוצות רכישה זה תחום חם מזה שנים. לעיתים נוכל למצוא "מציאות" דווקא בפרויקטים שכבר התחילו לרוץ ובעלים של יחידות השתתפות מעדיפים לפרוש. ישנן סיבות רבות בגינן אנשים מחליטים למכור את היחידה שלהם בשיאה של הבנייה ולפרוש מקבוצת רכישה, חלקן כלכליות, אישיות ואחרות. סיבה נפוצה היא לחץ כלכלי, הנובע משינוי פתאומי בעלויות הפרויקט, המחייב הזרמת הון עצמי נוסף. לאור ההשקעה הכספית הגדולה בהשתתפות בקבוצת רכישה, חשוב להבין את מורכבות העסקה ולבחון את כל הפרטים וזאת בכדי להימנע מהפסד כלכלי גדול ועוגמת נפש.

לפני שהולכים על המהלך, כדאי לתכנן את הפרטים מראש. קבלו מספר היבטים מרכזיים שתצטרכו לתת להם מענה:

כמה שווה נכס "לא אפוי"?

ערכה של יחידת השתתפות במהלך בניה זה נושא סבוך. זאת מפני שמדובר בנכס בבנייה שערכו נגזר מההשקעה וכן משוק הנדל"ן והמחירים של נכסים דומים אחרים שבנייתם הושלמה ומאפשרים מגורים באופן מידי. הצדדים מסכימים על מחיר המשקף מחיר כולל עבור היחידה. חלק מהתשלום משולם למשתתף שיוצא עבור העלויות ששילם עד אותו שלב (כגון רכישת הקרקע, עלויות בנייה שבוצעה, תשלומים ליועצים וכדומה והכל לפי התקדמות הפרויקט עד מועד היציאה) וכן לעיתים גם רווח מסוים. שאר התשלום ישולם ביחד עם יתר הקבוצה כתשלום עתידי להשלמת הפרויקט. יש לבחון במדויק את יתרת התשלום המוערכת עבור אותה יחידה על מנת לאמת שאכן המחיר עבור היחידה הוא המחיר שסוכם.

על מה חתום המוכר?

יש לבחון את כל ההסכמות עליהן חתום המשתתף היוצא. חשוב להבין כי המשתתף החדש בא במקום המשתתף היוצא גם בכל הנוגע להסכמים אלו ולמעשה מחויב בכל התחייבות שחלה על המשתתף היוצא. הסכמים אלו לא בהכרח נחתמו על ידי המשתתף היוצא עצמו, אלא ייתכן שנחתמו על ידי נציגות הקבוצה מכוח ייפוי כוח שהמשתתף היוצא מסר להם בתחילת הדרך. לכן המשתתף היוצא עצמו לעיתים לא מודע לכל ההתחייבויות שנטל על עצמו ואין להסתפק במידע הנמסר על ידו. המשתתף הנכנס צריך להיות מודע לעובדה שכל החלטה שהתקבלה חלה עליו.

האם הבנק מאשר חילופי בעלויות?

ללא קבלת אישור מהבנק לגבי זהות המשתתף הנכנס, לא ניתן להשלים את העסקה. לכן, הלקוח צריך לעבור את החסם הראשוני של בדיקת הבנק על מנת שיוכל לרכוש את היחידה.

כמו-כן, לאור העובדה שחל שעבוד של הבנק על כל זכויות המשתתף היוצא, יש בראש ובראשונה לסלק את החוב ולבטל את השעבוד. בשלב הבא יש לשעבד את זכויות המשתתף הנכנס לטובת הבנק. זהו תהליך רווי בבירוקרטיה אך קריטי לקיום העסקה.

מה הסיפור פה? מילים לחוד ואסמכתאות לחוד

מצאתם בונבוניירה? עצרו! שתו כוס מים וחישבו "אולי לא קיבלנו את התמונה המלאה על הנכס". כדאי לקחת בחשבון וברצינות שלא נתנו לכם את התמונה המלאה ועלולות להיות סיבות נוספות שבגללן המשתתף החליט לפרוש מקבוצת הרכישה. מידע מעניין על הסיפור המלא של קבוצת הרכישה אפשר למצוא אצל המשתתפים הנוספים בקבוצה, הנציגות של קבוצת הרכישה, עורכי הדין המלווים את הקבוצה וכמובן המשתתף שמוכר את זכויותיו. המידע לא בהכרח שמור באופן מסודר ולעיתים קשה להשיגו ולקבל עליו אסמכתא בכתב. קבלו מספר נקודות מעניינות שצריך לבדוק לפני שרוכשים את הנכס:

• משתתפים בעייתיים ומשתתפים המאטים את ההליך (כגון משתתף שמתקשה לעמוד בתשלומים והבנק דורש את החלפתו).
• קונפליקטים עם הקבלן המבצע שחשוב להכיר.
• שינויים בלוחות הזמנים.
• סטיות בתקציב (לא צפויות או פתאומיות).
• דרישות מיסוי לא מתוכננות.
• קשיים בבנייה שהתגלו תוך כדי ביצוע הפרויקט.
• תביעה או שאלה משפטית שהתבררה.

בעיות נוספות המתעוררות

נוסף על המורכבות הייחודית המאפיינת קניית נכס במסגרת קבוצת רכישה, ישנם היבטים נוספים המעלים קשיים בכל עסקת נדל"ן. דוגמא נפוצה לכך הינה המפרט הטכני של הנכס והשאלה כיצד ניתן לבצע בו שינויים. דוגמא לבעייתיות נוספת היא נושא לוחות הזמנים הצפויים של הפרויקט וכיצד מבטיחים שלא תהיה סטייה מהם. עניין רגיש נוסף שיש לתת עליו את הדעת זה הבטחת תשלום כל המיסים שעל המוכר לשלם על פי חוק. חשוב להדגיש שרכישה של נכס כגון דירה, חנות, משרד וכדומה, במסגרת קבוצת רכישה היא מסובכת, מסוכנת ופגיעה יותר מאשר עסקת נדל"ן "שגרתית" ולכן מצריכה בקיאות מיוחדת. לכן, לקוחות המעוניינים לרכוש נכס במסגרת קבוצת רכישה, כדאי שיעזרו במומחים מנוסים מהלך שקרוב לוודאי שיחסוך עוגמת נפש רבה והפסדים.