המוכר לא שילם מסים – רישום הקונה בטאבו למרות הכל

הוצאות בתביעה ייצוגית

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות.

בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות.

במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.

"משרד בוטיק עם יחס אישי ומקצועי מאד. מחירים הוגנים."

קובי א.

"שירות אישי, מקצועי ואדיב. ממליצים בחום"

שירי ק.

"טל רכניץ והצוות ניהלו את העסקה שלנו במקצועיות ועם יחס אישי, זמינות ומענה מהיר, עצות טובות וטיפול יצירתי בפתרון משבר שצץ בדרך, ממליצים בחום !"

אייל ל.

"משרד מקצועי, אמין, ומביא תוצאות. עובד איתם כבר קרוב ל 20 שנה, ממליץ בחום!"

רועי ק.

"משרד עו"ד מקצועי מאד, נותן יחס אדיב. מרוצה מקבלת השרותים שניתנו לי וממליץ."

שי א.

"קיבלנו שירות מקצועי ביותר במציאת פתרון יצירתי לסוגיה מורכבת, זמינות גבוהה לכל שאלה ויחס אישי. ממליצה בחום!"

אירה א.

"טל וטלי סופר מקצועיים ואנושיים - שזה היה הכי חשוב מבחינתי כשחיפשתי עורכי דין שילוו אותי. הם לגמרי נמצאים שם לכל אורך הדרך, סבלניים מאוד ולגמרי יודעים את העבודה!"

נוי א.

"טלי והצוות הובילו את התהליך בצורה מקצועית יעילה ואדיבה. טלי ניהלה את התהליך בצורה נעימה אך אסרטיבית, עם תשומת לב לפרטים ורגישות רבה. הרגשנו לכל אורך הדרך שאנחנו בידיים טובות. ממליצים בחום."

מיטל ג.

"משרד מקצועי ואנשים נחמדים"

זורגה מ.

בשני המקרים מסרבות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים (אשר אחראי על מס רכישה, מס שבח, מס מכירה ומס רכוש), והרשות המקומית / הוועדה המקומית לתכנון ובניה (אשר אחראים על חובות בגין מים, ארנונה, היטל השבחה והיטלים אחרים) לתת לקונים את אישורי המסים הנדרשים לרישום הנכסים על שמם בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין).

בשני המקרים טוענות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית כי המוכרים הותירו חובות, אשר היו אמורים לשלם בעת ביצוע עסקאות המכירה, לפני קריסתם הכלכלית.
מדובר בחובות בגין מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה וכיו"ב.
לכן, טוענות הרשויות, אם רוצים הקונים לקבל את אישורי המס הדרושים להם לשם רישום הנכסים על שמם בטאבו, על הקונים לשלם את החובות שהותירו המוכרים אצל הרשות!

במקרים כגון אלה המתוארים לעיל, נתלות הרשויות, אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית בסעיפי חוק המשמשים בידיהן כמכשיר יעיל לשם גביית חובות.
סעיפי חוק אלה מאפשרים להן, לכאורה, לא לתת את אישורי המסים המבוקשים, כל עוד לא שולמו החובות, ולשלול מהקונים את האפשרות לרשום את הנכסים על שמם.

יובהר כי בלי אישורים אלה (אישור מס מכירה, אישור מס שבח, אישור היטל השבחה, המופנים ללישכת רישום המקרקעין – לטאבו) אין הקונים יכולים לרשום את הנכס על שמם.

לעניין זה יצוין בתמצית, כי המחוקק אכן העניק לאגף מיסוי מקרקעין יתרונות משמעותיים מכוחה של פקודת המיסים (גביה).

במקרים מסוימים, יקבלו חלק מסוגי החובות שגובה אגף מיסוי מקרקעין עדיפות על פני נושים אחרים "רגילים" של פושט הרגל או של החברה בפירוק.
כך למשל, מוקנה דין קדימה לחלק מחובות המס כגון מס רכוש ומס רכישה, הנפרעים מתוך קופת הכינוס, בדרגת נשייה ראשונה (כלומר ראשונים לפני תשלום כל חוב אחר).

בפסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (מפי כבוד השופטת ורדה אלשיך) נקבעו כללים אימתי זכאיות הרשויות לסרב לתת אישורי מסים (ובכך בעצם למנוע מהקונה להירשם כבעלים של המקרקעין) ואימתי הן אינן זכאיות לעשות כך.
שם נקבע כי חוב של מס שבח אינו דומה בהקשר זה לחוב מס רכוש או מס רכישה.
חוב בגין מס השבח אינו חוסה תחת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), ועל כן, אינו זוכה למעמד זה של "שיעבוד ראשון" על המקרקעין ואינו בדרגת נשייה ראשונה, אלא הוא חוב במעמד של כל חוב "רגיל" אחר.

בהקשר זה רשות המסים תקבל כספים מתוך קופת הכינוס באופן יחסי לגובה החוב, בשיעור דומה ליתר הנושים ה"רגילים" של פושט הרגל או של החברה, וזאת בתנאי שהוגשה על ידי רשות המסים תביעת חוב, כנדרש.

עוד נקבע שם כי במקרים של פירוק, פשיטת רגל או הקפאת הליכים, בבואו של אגף מיסוי מקרקעין לגבות חוב בגין מס שבח שהתגבש קודם למועד צו הפירוק או הכינוס הוא אינו שונה מיתר הנושים, ובתור שכזה הוא אינו יכול לדרוש כספים מקופת חדלות פירעון בלא לנקוט בהליכים הקבועים בדין – הגשת תביעת חוב.

התוצאה של הפסיקה הנ"ל היא שרשות המסים אינה רשאית להיתלות בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר לה לא לתת אישור המאפשר רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו, בשל חוב של מס שבח של המוכר וזאת במקרה שהמוכר של הנכס הוא פושט רגל או חברה שנקלעה להליכי פירוק או הקפאת הליכים.

לסיכום, לקונה של נכס נדל"ן שרכש את הנכס מאדם אשר לאחר העסקה פשט את הרגל או מחברה שלאחר העסקה נקלעה לפירוק או הקפאת הליכים, ואינו יכול לרשום את הזכויות שלו כבעלים בנכס, בגלל חובות של המוכר לרשויות המס יש פתרון!
במסגרת ניהול הליך מתאים מול הרשות המסרבת לתת את האישור הדרוש לרישום הזכויות על שם הקונה, ניתן לחייב את הרשות למסור את האישור ובכך יתאפשר רישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.

בכל מקרה, מוטב להקדים תרופה למכה ולפני ביצועה של כל עיסקת נדל"ן לדאוג לכלול בהסכם המכר מנגנונים מתאימים אשר יבטיחו שבסופה של העסקה המוכר ישלם את כל המסים המוטלים עליו והקונה יקבל את כל אישורי המסים הדרושים לרישום הזכויות בנכס על שמו.

הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

צרו קשר עכשיו

*מעל 25 שנות ניסיון * אלפי עסקאות מורכבות * איכות ללא פשרות

קריאה נוספת

ירושה לנכדים - מתי ולמה זה כדאי?

בעוד שעל פי חוק הירושה בישראל הנכדים אינם נחשבים יורשים טבעיים של סביהם וסבתותיהם (אלא אם אחד מהוריהם – בנו או בתם של המ...

קראו עוד...

טלי קסלר
יולי 14, 2025

העברת מניות בירושה – מדריך מעשי חכם

בישראל של ימינו, רבות מהמשפחות אינן מחזיקות רק נכסי מקרקעין וחשבונות בנק, אלא גם מניות בחברות פרטיות – לעיתים במסגרת עסק...

קראו עוד...

טלי קסלר
יולי 13, 2025

פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

כאשר מספר יורשים מקבלים יחד דירה בירושה – לעיתים נדירות כולם שותפים לצרכים ולרצון המשותף בנוגע לשימוש העתידי בנכס. אחד ר...

קראו עוד...

טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ עו"ד
יוני 29, 2025

ירושה לנכדים - מתי ולמה זה כדאי?

העברת מניות בירושה – מדריך מעשי חכם

פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

צרו איתנו קשר

"*" אינדוקטור שדות חובה

שדה זה מיועד למטרות אימות ויש להשאיר אותו ללא שינוי.