במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות.
בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות.
במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.
בשני המקרים מסרבות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים (אשר אחראי על מס רכישה, מס שבח, מס מכירה ומס רכוש), והרשות המקומית / הוועדה המקומית לתכנון ובניה (אשר אחראים על חובות בגין מים, ארנונה, היטל השבחה והיטלים אחרים) לתת לקונים את אישורי המסים הנדרשים לרישום הנכסים על שמם בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין).
בשני המקרים טוענות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית כי המוכרים הותירו חובות, אשר היו אמורים לשלם בעת ביצוע עסקאות המכירה, לפני קריסתם הכלכלית.
מדובר בחובות בגין מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה וכיו"ב.
לכן, טוענות הרשויות, אם רוצים הקונים לקבל את אישורי המס הדרושים להם לשם רישום הנכסים על שמם בטאבו, על הקונים לשלם את החובות שהותירו המוכרים אצל הרשות!
במקרים כגון אלה המתוארים לעיל, נתלות הרשויות, אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית בסעיפי חוק המשמשים בידיהן כמכשיר יעיל לשם גביית חובות.
סעיפי חוק אלה מאפשרים להן, לכאורה, לא לתת את אישורי המסים המבוקשים, כל עוד לא שולמו החובות, ולשלול מהקונים את האפשרות לרשום את הנכסים על שמם.
יובהר כי בלי אישורים אלה (אישור מס מכירה, אישור מס שבח, אישור היטל השבחה, המופנים ללישכת רישום המקרקעין – לטאבו) אין הקונים יכולים לרשום את הנכס על שמם.
לעניין זה יצוין בתמצית, כי המחוקק אכן העניק לאגף מיסוי מקרקעין יתרונות משמעותיים מכוחה של פקודת המיסים (גביה).
במקרים מסוימים, יקבלו חלק מסוגי החובות שגובה אגף מיסוי מקרקעין עדיפות על פני נושים אחרים "רגילים" של פושט הרגל או של החברה בפירוק.
כך למשל, מוקנה דין קדימה לחלק מחובות המס כגון מס רכוש ומס רכישה, הנפרעים מתוך קופת הכינוס, בדרגת נשייה ראשונה (כלומר ראשונים לפני תשלום כל חוב אחר).
בפסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (מפי כבוד השופטת ורדה אלשיך) נקבעו כללים אימתי זכאיות הרשויות לסרב לתת אישורי מסים (ובכך בעצם למנוע מהקונה להירשם כבעלים של המקרקעין) ואימתי הן אינן זכאיות לעשות כך.
שם נקבע כי חוב של מס שבח אינו דומה בהקשר זה לחוב מס רכוש או מס רכישה.
חוב בגין מס השבח אינו חוסה תחת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), ועל כן, אינו זוכה למעמד זה של "שיעבוד ראשון" על המקרקעין ואינו בדרגת נשייה ראשונה, אלא הוא חוב במעמד של כל חוב "רגיל" אחר.
בהקשר זה רשות המסים תקבל כספים מתוך קופת הכינוס באופן יחסי לגובה החוב, בשיעור דומה ליתר הנושים ה"רגילים" של פושט הרגל או של החברה, וזאת בתנאי שהוגשה על ידי רשות המסים תביעת חוב, כנדרש.
עוד נקבע שם כי במקרים של פירוק, פשיטת רגל או הקפאת הליכים, בבואו של אגף מיסוי מקרקעין לגבות חוב בגין מס שבח שהתגבש קודם למועד צו הפירוק או הכינוס הוא אינו שונה מיתר הנושים, ובתור שכזה הוא אינו יכול לדרוש כספים מקופת חדלות פירעון בלא לנקוט בהליכים הקבועים בדין – הגשת תביעת חוב.
התוצאה של הפסיקה הנ"ל היא שרשות המסים אינה רשאית להיתלות בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר לה לא לתת אישור המאפשר רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו, בשל חוב של מס שבח של המוכר וזאת במקרה שהמוכר של הנכס הוא פושט רגל או חברה שנקלעה להליכי פירוק או הקפאת הליכים.
לסיכום, לקונה של נכס נדל"ן שרכש את הנכס מאדם אשר לאחר העסקה פשט את הרגל או מחברה שלאחר העסקה נקלעה לפירוק או הקפאת הליכים, ואינו יכול לרשום את הזכויות שלו כבעלים בנכס, בגלל חובות של המוכר לרשויות המס יש פתרון!
במסגרת ניהול הליך מתאים מול הרשות המסרבת לתת את האישור הדרוש לרישום הזכויות על שם הקונה, ניתן לחייב את הרשות למסור את האישור ובכך יתאפשר רישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
בכל מקרה, מוטב להקדים תרופה למכה ולפני ביצועה של כל עיסקת נדל"ן לדאוג לכלול בהסכם המכר מנגנונים מתאימים אשר יבטיחו שבסופה של העסקה המוכר ישלם את כל המסים המוטלים עליו והקונה יקבל את כל אישורי המסים הדרושים לרישום הזכויות בנכס על שמו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי
