הרפורמה במיסוי דירות מגורים – סקירת עיקרי השינויים

הרפורמה במיסוי דירות מגורים – סקירת עיקרי השינויים

מס בגין השכרת דירת מגורים

אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") עוסק בשינוי הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק – עליה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב80% מהתקופה לחישוב השבח (בד"כ בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה)).

תחילתו של תיקון זה לחוק על מכירת דירות מגורים הינו מיום 1.1.2014.

המצב החוקי טרם התיקון:

  • מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת (להלן: "מרובי הדירות") יכול היה למכור דירת מגורים מזכה, שאינה דירתו היחידה של המוכר, בכל 4 שנים בפטור ממס שבח.
  • מוכר שמחזיק בדירת מגורים יחידה זכאי לפטור אחת ל-18 חודשים. (הבדיקה האם המוכר משתייך למרובי הדירות נעשתה גם ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה ולא רק ביום המכירה עצמו).
  • מכירת דירת ירושה – פטור שהיה ניתן למוריש ומועבר ליורשיו. פטור זה מהווה פטור נוסף ועל כן מצומצם וקובע מספר תנאים לזכאות (49ב(5) לחוק).
  • פטור במכירת דירה נוספת  – ניתן למוכר שמוכר שתי דירות זולות בסמיכות על מנת לרכוש במקומם דירה גדולה יותר.

להלן עיקרי הרפורמה:

  • מוכרים שזוהי דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח.

מי מוחזק כבעלים של דירה יחידה (ס' 49ג' לחוק)?

התיקון קובע שגם במידה ויש למוכר בנוסף על הדירה הנמכרת דירת מגורים שנתקיים לגביה כל אחד מהמצוינים מטה, יראו אותו כבעלים של דירה יחידה:

  • הדירה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה – מונים תקופה של 18 חודשים מיום סיום בנייתה של הדירה החליפית שנרכשה (כפי שהיה עד לתיקון).
  • הדירה הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997 (כפי שהיה עד לתיקון).
  • חלקו של המוכר בבעלות הדירה אינו עולה על שליש (לפני התיקון פחות מ1/4)- חשוב לציין כי לעניין חישוב ה1/3, לא מצרפים חלקי זכויות במספר דירות שונות שאינן באותו בניין.
  • מדובר בדירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) – ההתייחסות הינה לדירה שהתקבלה בירושה על ידי בן זוגו של המוריש/צאצא של המוריש/בן זוגו של צאצא של המוריש ולפני פטירתו של המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד. דירה זו מהווה דירה שניתן למכרה בפטור ייחודי ונוסף (כפי שצוין לעיל, בהתאם לס' 49ב(5)) ומשכך אין בזכויות בה כדי לשלול את הפטור בגין הדירה העיקרית.

התנאים החדשים לקבלת הפטור – מוכר בעל דירה יחידה (ס' 49ב(2) לחוק):

  • מוכר תושב ישראלתושב חוץ זכאי לפטור אך ורק באם ואין לו דירה אחרת במדינת התושבות. בהתאם לכך נקבעה החזקה לפיה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירה במדינה בה הוא תושב כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה במדינת התושבות.
  • הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור במועד המכירה – בוטל התנאי שצוין לעיל לפיו היה נדרש שגם ב-4 השנים שקדמו למכירה המוכר לא היה בעלים של יותר מדירה אחת.
  • המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים: א. "מיום שהייתה לדירת מגורים", כלומר, מיום שבנייתה נסתיימה ולא מיום רכישתה (ס' 1 לחוק).

ב. במקרה של מכירת דירה המהווה דירה חליפית לדירה שנהרסה ונמכרה בפטור שהוא מהווה דחיית מס, התקופה שבה המוכר החזיק בדירה הישנה שנהרסה, נכללת במניין התקופות לעניין סעיף זה.

ג. במקרה של מכירת דירה שהתקבלה הירושה, התקופה שבה החזיק המוריש בדירה כדירת מגורים, נכללת במניין ה-18 חודשים (לא רלוונטי למקרה של זכאות לפטור בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק).

  • המוכר לא מכר ב-18 החודשים שלפני המכירה דירה אחרת בפטור ממס לפי ס' 49ב(2) לחוק.
  • הפטור לפי ס' 49ב(2) לחוק יחול גם על חלק בדירה שאינו עולה על 1/3 וגם על דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97. הפטור לא יתקיים במקרים הנ"ל במידה ובעת מכירה של דירה אחרת בפטור ממס, חלה על אלה החזקה הקבועה בס' 49ג לחוק המפורטת מעלה.
  • נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.2014 – 31.12.2017 (להלן: "תקופת המעבר").

מכירת דירת מגורים שיום רכישתה קדם ל-1.1.14 (להלן: "יום המעבר")

ההסדר החדש קובע שמעתה ואילך הפטור ניתן רק במכירת דירה יחידה משכך, נקבעה בחוק הוראה שמטרתה למנוע את האפשרות להטיל מיסוי רטרואקטיבי על תקופה שכן היה ניתן למכור בה את הדירה בפטור ממס שבח.

  • ס' 48א(ב2) לחוק קובע כי במכירת דירות מגורים מזכות שרכישתן קדמה ליום 1.1.14 המעבר (להלן: "דירות ישנות"), יחושב המס על השבח הריאלי באופן הבא: השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס  ועל יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור של עד 25% (להלן: "החישוב החדש").
  • במקרה של "רכישה על הנייר" או בניית דירה על קרקע פנויה, כלומר, מכירתה של דירה שביום רכישתה לא הייתה דירת מגורים מזכה, יום הרכישה לצורך החישוב החדש יהיה יום רכישת הקרקע/הדירה על הנייר, אפילו אם הבנייה הסתיימה לאחר יום המעבר.
  • מכירתה של דירת מגורים שאינה מזכה תחויב במס על כל השבח הריאלי לפי החישוב הרגיל, בהתאם למועד הרכישה:

החל ביום הרכישה ועד ליום 07.11.01 – מס שולי.

עד ליום 31.12.11 – 20%.

עד ליום המכירה – 25%.

  • בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים למוכר שנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות. כלומר, החל מיום המעבר מוכר שיש ברשותו יותר מדירה אחת יחויב במס שבח בגין כל אחת מדירותיו.

 

הסדר המס החל על מוכר שהוא מרובה דירות

מכירה בתקופת המעבר:

החישוב החדש יחול במכירה בתקופת המעבר במקרים הבאים:

  • ניתן למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים מזכות בחישוב החדש.
  • במכירה הראשונה בתקופת המעברכל מוכר יכול למכור מכירת דירה אחת או שתיים בחישוב החדש.

במכירה השנייה בתקופת המעבר –  מוכר יכול למכור בחישוב החדש כל עוד לא מכר ב-4 שנים לפני המכירה, דירה אחרת בפטור ממס (לרבות פטור חלקי, למעט פטורים המפורטים בסעיף 49ב(1)(א)-(ד) כנוסחו לפני התיקון בחוק).

  • במידה והדירה הנמכרת התקבלה אצל המוכר במתנה לפני יום המעבר, המוכר צריך לעמוד בתקופת צינון (תקופת המתנה עד לזכאותו לפטור כפי שקבוע בסעיף 49ו לחוק לפני התיקון (מפורט מטה)). יש לעמוד בתקופת הצינון הן במכירה הראשונה והן בשנייה.
  • יש צורך שהמכירה לא תהיה לקרוב (מוגדר בס'1 לחוק) בין אם המכירה בתמורה ובין אם ללא תמורה.

דירה שהתקבלה במתנה – סעיף 49ו

  • לפני התיקון – הייתה קבועה בסעיף תקופת צינון שהייתה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה אף בקשר המשפחתי בין נותן המתנה למקבל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה ואף מצבו המשפחתי של המקבל.
  • אחרי התיקון ההבחנה היחידה לעניין תקופות הצינון מתבססת על המגורים של מקבל המתנה בדירה שהתקבלה במתנהאם התגורר בדירה –  תקופת הצינון לקבלת הפטור תהיה שלוש שנים מהיום בו התחיל לגור בה. באם ולא התגורר בדירה – תקופת הצינון תהיה 4 שנים מהיום שקיבל את הדירה במתנה.

סייג: מכירת דירות שהתקבלו במתנה ומשכך בפטור בתקופה שבין 1.8.13-31.12.17  (סעיף 62).

  • בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, המוכר יוכל למכור בחישוב החדש רק במידה ונותן המתנה היה עומד בתנאים של הוראת המעבר באם והיה מוכר בעצמו את הדירה באותו מועד.
  • בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, המוכר לא מחויב בתקופות הצינון הקבועות בס' 49ו. עם זאת, באם ונותן המתנה קיבל בעצמו את הדירה במתנה, תקופת הצינון אכן תחול לגביו.
  • מי שקיבל במתנה לפני 1.8.13 יהיה כפוף לתקופות הצינון לפי ס' 49ו בנוסחו לפני התיקון.
  • מכירה לאחר תקופת הצינון לא כפופה לתקופות צינון.

מכירה לאחר סיום תקופת המעבר:

מכירת דירה על ידי מוכר המשתייך לאוכלוסיית מרובי הדירות תחויב במס לפי החישוב החדש. היקף המכירות אינו מוגבל אך כמו תמיד, יש באפשרות פקיד שומה לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס כהכנסה פירותית.

 בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ.

יראו תושב חוץ כמרובה דירות אף אם הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה בישראל ומשכך חלות על תושב החוץ אותן ההוראות החלות על מוכר תושב ישראל מרובה דירות הן לעניין המכירה בתקופת המעבר והן לעניין המכירה לאחר תום תקופת המעבר.

 נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה

סעיף 49(א) לחוק שהוסף לאחר התיקון קובע סכום תקרה לפטור בגובה 4,500,000 ₪. המוכר זכאי פטור עד לגובה זכום זה וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שהיא דירת מגורים מזכה.

הפטור לדירת ירושה המצוין מעלה  – לא שונה.

מכירת שתי דירות קטנות ורכישת דירה אחת במקומן 

ס' 49ה' לחוק בנוסחו החדש קובע כי על מנת להיות זכאי לפטור במכירת שתי דירות קטנות ורכישתה של דירה אחת תחתה, על המוכר להיות בעלים של שתי דירות בלבד. במקרה זה מכירת הדירה הראשונה תהיה זכאית לפטור לפי ס' 49ה ואילו מכירת הדירה השנייה תהיה זכאית לפטור ממס לפי ס' 49ב(2).

סעיף 49ה קובע תנאים מצטברים למתן פטור חד פעמי:

  • הדירה השנייה נמכרה בפטור בתוך תקופה של 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
  • סכום שתי הדירות אינו עולה על 1,986,000 ₪ נכון ל-2013.
  • המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המסחרי ובתחום הנדל"ן.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן