התנגשות בין זכויות קנייניות ובין הליכי תיכנון ובנייה

התנגשות בין זכויות קנייניות ובין הליכי תיכנון ובנייה

זכויות קנייניות והליכי תכנון ובניה

הרבה פעמים בעלי זכויות בנכס רוצים לממש זכויות בנייה נוספות המותרות לפי תוכנית החלה על הנכס, או אז עולה השאלה האם הזכויות הם רק שלהם ואין הדבר כרוך בפגיעה בזכויות קנייניות של בעלי זכויות נוספות, המקימות להן עילה להגיש התנגדות לבקשה להיתר (שסביר כי זו תתקבל) ?

יצויין, כי המדובר בסיטואציה שכיחה בעיקר במצב בו המדובר בבית משותף בו שכן מבקש לממש זכויות בניה שלא נוצלו, ועולה חשש כי הדבר יגרע מהאפשרות לנצל זכויות בנייה נוספות השייכות לשכנים, או כאשר המדובר בבעלות במגרש במושע, וגם במקרה כאמור (בהנחה ואין הסכם שיתוף מסודר המסדיר את אופן השימוש במגרש ובזכויות הבנייה הנובעות ממנו) עולה חשש כי מאחר והמדובר ב"משחק סכום אפס", מתן היתר לניצול זכויות לאחד עלול לגרוע מזכויות האחר, וייתכן אף מעבר לחלקו היחסי של מבקש ההיתר, ואז נוצרת בעיה …

במקרה כאמור, נשאלת השאלה, מה סיכוייה של התנגדות שתוגש במקרה כאמור לוועדה המקומית הדנה בבקשה ? האם רשויות התיכנון, אף כי המדובר בבקשה שמבחינה תיכנונית יש מקום להיעתר לה, ישקלו טעמים קניינים ויקבלו את ההתנגדות ומכללא ידחו את הבקשה להיתר ?!

חשוב להכיר בכך, כי לסוגיות כאמור, ישנה השלכה רבה, על זכויות הבעלות בנכס, שכן אין כל ספק, כי זכויות בנייה, בין אם מומשו ובין אם לאוו, מהוות נדבך מהותי בקביעת ערכו הכלכלי של הנכס, ואין כל ספק, כי גריעה מזכויות בנייה העומדות לרשות בעל הנכס, ברמה קרובה לוודאות, תיפגע בערכו.

מובהר כי המחוקק לא עצם עיניו לנוכח סיטואציות כאמור, וכך למשל במקרה של בית משותף, לפי תקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבניה, אכן נקבע כי נדרשת הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף לבקשה. אולם, יש המפרשים את האמור בתקנה, כי משמעה הינה כי יש להסתפק בחובה ליידע את בעלי הדירות בבקשה כדי שאלה יוכלו להביע התנגדות, אך הסכמה פוזיטיבית מצידם אינה מהוה תנאי לקבלת ההיתר… התומכים בגישה כאמור, סבורים כי הדרישה להסכמת השכנים בבית משותף למעשה מעניקה להם זכות וטו, דבר שעלול לעורר התנגדויות לא ענייניות ולסרבל הליכי תיכנון ובנייה שלא לדבר על עיכוב הליכי בניה ופיתוח, עד כדי סיכולם ממש (הכל כמובן, בהנחה והמדובר בבקשה שבמישור התכנוני, עומדת בהוראות התוכנית החלה).

למרות עמדת האחרונים, הגישה השלטת בהתאם לעמדת החוק וההלכה הפסוקה הינה כי לא ניתן לשנות סדרי עולם, כך שסמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות.

פועל יוצא מהאמור לעיל, הינו כי מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית (כגון, בקשה לבניה ברכוש המשותף), שומה עליה לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית.

גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה, שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושה, והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בהיבטים וסוגיות קנייניות, שבהן – כאמור, מלכתחילה אינם מוסמכים לדון. לחריגה מסמכות זו של מוסדות התיכנון, עלולות להיות השלכות בהיבט נוסף:
כך למשל, מתן היתר בניה לבניה ברכוש המשותף, בהיעדר "תימוכין קנייניים" לעשות כן, עשוי הלכה למעשה להכשיר בניה המנוגדת לחוק המקרקעין ולהביא לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. מובן כי האמור לעיל, מהווה טעם נוסף וראוי, מדוע אין מקום כי מוסדות התיכנון יכריעו או ידונו בהיבטים תיכנוניים, בלא שהובהרה דיה ראשית, התשתית הקניינית של מגיש/ה הבקשה.

לב ליבה של ההכרעה בשאלה הנ"ל, נעוץ בהבחנה אם המדובר במקרה בו אין ספק, שאלה או מחלוקת באשר לזכויות קנייניות, ומקרה בו זכויות אלה לא הובהרו כנחוץ.

הנה אם כן, המצב הקיים, אף כי לעיתים מקשה ומסרבל, בתמונה הכוללת והפרספקטיבה הרחבה, הוא המצב הרצוי והמבורך. דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא "תימוכין קנייניים" כאלה עלול להביא לדיוני סרק, ויתרה מכך, עלול להביא לעידוד בניה בלתי-חוקית, ולכך לא ניתן להסכים, וזאת אין להתיר.

כמובן שהביטוי הפרקטי של האמור לעיל הוא כי במקרה וניתן היתר אשר פוגע בזכויות קנייניות של שותף או בעל זכויות בנכס, מומלץ שלא להרים ידיים, ולפנות לייעוץ מיקצועי. במקרה כזה, יש לשקול הגשת תביעה בעניין למפקח על רישום בתים משותפים או לבית המשפט ולבקש צו מניעה מהטעם שההיתר והבנייה פוגעים בזכויותיו הקנייניות.

סיכומו של דבר, לשיטת כותב חיבור זה, הסינרגיה בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, ללא קשר לכך שהינה הגישה השלטת כיום, הינה גישה מחוייבת המציאות ורצויה, ובמצב הדברים הקיים, יש להמשיך ולהקפיד בה ללא כחל וסרק.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידעכללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרהונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן