מדיניות העירייה אינה מהווה שיקול מכריע בהחלטה לאשר בקשה להיתר שמבוססת על הוראות החוק, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ובכלל

מדיניות העירייה אינה מהווה שיקול מכריע בהחלטה לאשר בקשה להיתר שמבוססת על הוראות החוק, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ובכלל

מדיניות העירייה

אין כל ספק כי פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, עסקאות פינוי בינוי), הינן אחד מנועי הצמיחה של תחום הנדל"ן, ומהווים אמצעי חשוב לצנן מעט את נסיקת מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש ובכלל. כידוע זהו מצב המיטיב הן עם הדיירים והן עם יזמים, אך לעיתים קרובות (מדי?), אנו נתקלים בסיטואציות שעיריות וגופי התכנון שלהן, מקשים על ההליך, ולא ברור מדוע…

נתקלנו ביותר ויותר מקרים, שעל אף הוראות חוק התכנון והבנייה בעניין, גופי התכנון בעירייה הערימו קשיים מטעמים שונים ומשונים ובאמתלות שונות ומשונות, כגון טענה בדבר אימוץ מדיניות וכיו"ב. במקרים כאלה גם הדיירים, וגם היזמים נמצאו בפני שוקת שבורה, ובמקרה הטוב, "זכו" לעיכוב בירוקרטי ארוך ומיותר, שלא לדבר על אי הוודאות החמורה שאפפה את התחום.

לא בטוח אם התנהלות כאמור מצד גופי התכנון בוועדות המקומיות נבעה אך ורק משיקולים ענייניים, ולא היו מעורבים בכך שיקולים זרים. כך בין היתר, ניתן לשער כי לאור ההקלות בחיובי היטל ההשבחה הגלומות באישור בקשות להיתר מכוח תוכנית תמ"א 38, אלה היוו תמריץ שלילי לעיריות שלא לאשר תוכניות להתחדשות עירונית בתחומן, שכן היה והייתה מאושרת תוכנית כאמור להוספת זכויות בנייה במבנה קיים, שלא מכוח תוכנית תמ"א 38, קופת העירייה הייתה נהנית מהכנסה גבוהה הרבה יותר מכוח חיובי היטל השבחה…

כך או כך, נדמה שאנו נמצאים בפני עידן חדש ואי הוודאות תתפוגג. התקוות כאמור מיוחסות לאמור בפסק דין מפי כב' השופט יפרח שניתן לאחרונה (18/12/14) בנושא תכנון ובניה במסגרת עת"מ 39846-10-14 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז תל אביב.

הרקע לפסק הדין: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את בקשתה של חברת נדל"ן לקבלת היתר בנייה לתוספת שתי קומות לבניין ברחוב אבן גבירול בתל אביב, כדי לחזק את הבנייה כך שתהיה עמידה בפני רעידות אדמה. הנימוק לדחיית הבקשה היה כי המדיניות התכנונית של העירייה היא לאשר באזור זה תוספת של קומה אחת בלבד בבקשות מסוג תמ"א 38.

חברת הנדל"ן הגישה ערר על ההחלטה לוועדת ערר מחוזית שקיבלה את הערר שהוגש על ידי החברה ובתמיכת הדיירים. וועדת הערר הבינה כי קיימת העדפה ברורה מצד העירייה למתן היתרי בניה מתוקף תמ"א 38 בדרך של הריסה ובניה מחדש ולא לחיזוק מבנים קיימים, כפי שתכננה חברת הנדל"ן לעשות באם והייתה מקבלת היתר, אך מבחינתה דיירים והיזם, מתווה כאמור היה גורם לסרבול ודחיית יציאת הפרויקט אל הפועל בעוד כמה וכמה שנים…

וועדת הערר קבעה כי סעיף 22 לתמ"א 38 אמנם מקנה לוועדה המקומית שיקול דעת, ומסמיך את הוועדה המקומית לדחות בקשה להיתר הכרוך בתוספת זכויות בנייה במקרים הבאים: "… אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור… ".

עוד קבעה ועדת הערר כי : "תמ"א 38 מעניקה תמריצים בדמות תוספת זכויות הן בעת הריסה ובנייה מחדש והן במסגרת חיזוק מבנה קיים. מדיניות הוועדה המקומית להתיר תוספת זכויות רק במקרה של הריסה ובנייה מחדש, משמעותה הפחתת זכויות במקרה של חיזוק מבנה קיים ומדיניות זו נוגדת את רוח תמ"א 38. לא זו אף זו, תוצאה העלולה להיגזר ממדיניות זו של הוועדה המקומית היא הימנעות מחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ברחוב אבן גבירול"

בהתאם לקביעה זו הוועדה המקומית הגישה עתירה מנהלית להגביל את הבניה של הפרויקט הנדון. ברור היה לכל, שאין המדובר כאן במקרה פרטי, אלא המדובר בהכרעה שתהא לה השלכת רוחב. השופט יפרח קבע בפסק דינו כי בפני העירייה ניצבת "רשימה סגורה בלבד של שיקולים היכולים למנוע אישור, ובלבד שישנם טעמים מיוחדים הנעוצים בשיקולים אלה בלבד ומצדיקים את דחיית הבקשה".

בנוסף, והאמירה החשובה לדעתנו, הינה  הקביעה לפיה הוועדה המקומית, ביססה את דחיית הבקשה על מסמך מדיניות שאין לו מעמד סטטוטורי, שלא התגבש לכדי תוכנית מתאר בת-תוקף כלשהו. "מסמך מדיניות זה אינו חזות הכול", קבע השופט. "אין הוא חורג ממעמד של הנחיות פנימיות של רשות מקומית, שאף היא איננה כבולה אליהן בעבותות בל-יינתקו".

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה וקבע כי מדיניות העירייה אינה מהווה משקל מכריע בהחלטה לאשר תכניות בנייה.

אנו סבורים כי האמירות המפורשות האמורות בפסק הדין הנ"ל יהוו קריאת כיוון חיובית לכל העוסקים בתחום, ובעיקר ירסנו החלטות ועדות התכנון, ויחייבו אותם להיצמד להוראות חוק ברורות, ולא להחלטות או מדיניות שאומצה, והנעדרת ביקורת אמיתית. ימים יגידו, אך ניתן לצפות שפסק הדין כאמור ייושם כדבעי וירכוש אחיזה אצל הנוגעים בדבר, דבר שייטיב עם כלל הציבור.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או
קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון"
העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין 
www.rk-law.co.il
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי
.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן