מהי "דירת מגורים" לעניין מס שבח ומה הן המשמעויות לכך?

מהי "דירת מגורים" לעניין מס שבח ומה הן המשמעויות לכך?

דירת מגורים מס שבח

בעסקה של מכירת דירה על המוכר חלה החובה לשלם מס שבח ועל הקונה חלה החובה לשלם מס רכישה.

המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח אם הוא עומד בתנאים הקבועים לכך בחוק או לתשלום מס שבח מופחת (לפי חישוב לינארי).  אולם הזכות לפטור ממס שבח או למס שבח מופחת לפי החישוב הלינארי מותנית בכך שהמוכר מכר "דירת מגורים מזכה".

לפיכך, קיימת חשיבות רבה מאוד מבחינת המוכר האם הנכס שהוא מוכר עומד בתנאים של "דירת מגורים מזכה" או לא. לעיתים ההבדל במס השבח שישלם המוכר (בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" או בגין מכירת "נכס אחר" שאינו עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה") עשוי להסתכם במאות אלפי שקלים.

הפסיקה של בתי המשפט קבעה כי המבחן של דירת מגורים מזכה לעניין מס השבח של המוכר הוא מבחן אובייקטיבי ועל הדירה הנמכרת לעמוד בכל הקריטריונים שלהלן:

1. הדירה בבעלות של יחיד. דהיינו, דירה בבעלות של חברה לא עומדת בקריטריון זה (והחברה לא תהא זכאית לפטור במכירתה גם אם הדירה משמשת למגורים של בעלי השליטה בה).
2. דירה שבנייתה הסתיימה. נכס שנמצא בתהליך של בנייה וצפוי בעתיד לשמש כדירת מגורים לא עומד בקריטריון זה.

איך נהוג ברשות המיסים לבחון אם בניית הדירה הסתיימה או לא?

אלה המקרים בהם יראו את הדירה כדירה שבנייתה הסתיימה:

אם התקבל אישור מהרשות המקומית כי הבנייה הסתיימה וניתן לחבר את הדירה למים ולחשמל (טופס 4) או שבנייתה של הדירה הסתיימה מכל הבחינות למרות שהיא לא מחוברת עדיין למים וחשמל ויש בה את כל המתקנים והאביזרים החיוניים לשימוש למגורים (גם אם חסרים אביזרים שאינם חיוניים, שעלות התקנתם או רכישתם אינה עולה על 5% משווי הדירה).

3. מדובר בדירה שבה ניתן להתגורר, דהיינו יש בה לפחות חדר למגורים, מטבח ושירותים והיא משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה.
4. הדירה לא מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה. קריטריון זה רלבנטי בעיקר למי שעיסוקם בתחום המקרקעין ובפרט בתחום של מכירה או רכישה של דירות.
5. עמדת רשות המיסים היא שדירת נופש לא נחשבת כ"דירת מגורים". לעניין זה ראה המאמר שפרסמנו כאן.

 

חשוב מאוד להדגיש כי ההגדרה של "דירת מגורים" לעניין מס רכישה (דהיינו המס שצפוי הקונה לשלם בעת רכישת הנכס) היא שונה. ישנם מצבים שבהם לצורכי מס רכישה הנכס יסווג כ"דירת מגורים" (כך שהקונה ישלם מס רכישה ביחס לרכישת דירה) בעוד שלצורכי מס שבח הנכס יסווג כ"נכס אחר" כך שהמוכר ישלם מס שבח בשיעור מלא (ולא יוכל ליהנות מפטורים או מהקלות הרלבנטיות לדירות מגורים).

אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר ולקבל עוד פרטים בנושא.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן