על סטייה קלה מתכנית (הקלה או שימוש חורג) ועל סטייה ניכרת מתכנית, ומה שביניהם

על סטייה קלה מתכנית (הקלה או שימוש חורג) ועל סטייה ניכרת מתכנית, ומה שביניהם

המדריך המלא למכירת דירה יד שנייה

היתר בנייה הוא לעולם פועל יוצא של תכנית המתאר אשר מכוחה הוא מוצא ועליו לנבוע מאותה התכנית, הרשות המוסמכת על-פי החוק לתת היתר בנייה אינה רשאית לתת היתר כזה אלא אם ההיתר מתאים לתכנית המיתאר, כעולה מהוראות סעיף 145(ב) לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

החוק מכיר במספר סוגים של סטיות מתכנית בניין קיימת ובת-תוקף:
סטיות קלות מתכנית שהן בגדר הקלה ושימוש חורג וסטייה משמעותית שהיא למעשה סטייה ניכרת מתכנית.

לקביעה באם המדובר בבנייה המהווה סטייה קלה מתכנית (הקלה או שימוש חורג), או סטייה ניכרת מתכנית ישנה חשיבות מרובה, שכן אם המדובר בסטייה ניכרת זו אינה מאפשרת מתן היתר לשינוי, ובמידה ואין המדובר בסטייה ניכרת, זו יכולה להיות מאושרת, באמצעות נקיטה בהליך המתאים ע"י מוסדות התכנון.

מלשון סע' 151 לחוק, הרי שמשמעות "סטיה ניכרת" היא כי המדובר בבנייה שיש בה שינוי מהייעוד ומהדרישות שנקבעו בתכנית, כשלאלה מתווסף תנאי נוסף לפיו שינוי הייעוד משנה את אופי וחזות הסביבה הקרובה. בלא קיומו של תנאי אחרון זה אין שינוי הייעוד מקיים את ההגדרה בדבר היותו "סטיה ניכרת מתכנית".

אם כן, נשאלת השאלה, במקרה ואכן בוצעו חריגות מהוראות התוכנית, האם בחריגות כאמור יש כדי להביא לשינוי באופי וחזות הסביבה, העולים כדי "סטייה ניכרת" ?!
כמובן שבמידה והתשובה לכך הינה חיובית, הרי שניתן יהיה לתקוף את החלטת מוסדות התכנון, והצעד הבא יהיה בטלות ההחלטה מעיקרה.

לחילופין, אף אם הבקשה להיתר, או רחמנא ליצלן, הבנייה שכבר נעשתה, אינה בבחינת "סטייה ניכרת מתוכנית", עדיין ניתן לתוקפה ולאפשר למתנגדים לה, להשמיע קולם, מעצם היותה הקלה כפי דרישת סעיף 149 לחוק – או אז, חלה הפרוצדורה הקבועה בסעיף 149 לחוק, המחייבת הליכי פרסום ומתן הזדמנות להתנגדויות.

אך, כעת עולה השאלה, מה קורה במצב דברים בו, מוסדות התיכנון לא קיימו את חובת הפרסום הקבועה בחוק ?

יתרה מכך, מה הדין שעה שהרשות נתנה היתר שאינו מתאים לתכנית או תוך חריגה מהכללים שקבע החוק?

פיתרון למצב כאמור כבר ניתן בפסיקה לאורך השנים, באמצעות גישת "הבטלות היחסית". ההלכה הנוקשה לפיה היתר בנייה אשר ניתן שלא כדין בטל מעיקרו, הוגמשה במשך השנים ע"י בימ"ש בהלכת "הבטלות היחסית" המאזנת בין הצורך בבטלות היתר שניתן באופן פסול לבין נסיבותיו של המקרה ומהות הפגם וזו למעשה ההלכה הנוהגת ובאיזון נדרש, בבחינת כל מקרה לגופו.
יפים לעניין זה דברי בימ"ש העליון בע"פ 768/80 ש. שפירא חברה קבלנית נ' מדינת ישראל, פ"ד לו (1) 337, בעמ' 352:

"יהיה זה בעליל בלתי צודק, אם אזרח, שפעל על-פי היתר, אשר ניתן לו על-ידי רשות המוסמכת לתתו, יהיה נתון לסכנה, שההיתר ייחשב לבטל ולמחוסר כל תוקף, והאזרח ייחשב לעבריין, הצפוי לעונשים כבדים הקבועים בחוק, אם יתברר לאחר זמן, שנפלו פגמים בדרך מתן ההיתר, שיש בהם משום פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי, או שהרשות שקלה שיקולים זרים, או פגמים כיוצא באלה, וזה גם במקרה, שאותו אזרח לא ידע על קיומם של הפגמים ואינו אשם בהם".

אם כן, לפי עיקרון הבטלות היחסית, גם כאשר קיים ניגוד בין היתר בנייה לבין תכנית מיתאר, ואפילו במידה והועדה המקומית נתנה היתר בניגוד לתכנית תוך חריגה מסמכותה, עדיין אין זו תוצאה הכרחית שההיתר בטל מעיקרו – רוצה לומר, נפקות הפגם, עומדת לבחינה והכרעה של בימ"ש לפי שיקול דעתו בכל מקרה לאור נסיבות המקרה.

כמובן שתחולת עיקרון הבטלות היחסית הינה גם לעניין פגם העדר הפרסום כמצוות סעיף 149 לחוק. בעבר, נקבע כי פגם העדר פרסום מהוה פגיעה חמורה בעיקרי הצדק הטבעי היורד לשרשו של דבר ומביא לבטלותו מעיקרא של היתר שהוצא בדרך זו, אך בהמשך נקבע כי פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי אין משמעותה בטלות אוטומטית, אלא בטלות יחסית (כאמור בע"פ 768/80 שפירא נ' מדינת ישראל, דלעיל).

לשיטתי, גישת ה"בטלות היחסית" כפי שהושרשה בפסיקה, מהווה נדבך נוסף באימוץ הפרגמטיות הרצוייה בבימ"ש בתחומים שונים, לא כל שכן בתחום התיכנון והבנייה. גישה כאמור, מאפשרת בחינת כל מקרה לגופו, מבלי לפרוץ את המסגרת, שכן ידוע, כי עצם קיומה של שעת בין ערביים, אין משמעה בהכרח ביטול ההבחנה בין יום לליל …
דרך המלך שהונהגה בפסיקה, מאפשרת לבימ"ש לשמור על דרגת החופש הרצוייה מתוך ראייה מערכתית ולבחון כל מקרה לגופו, תוך עריכת האיזונים הנדרשים. כך למשל, פגם בהיתר בנייה ו/או בחובת הפרסום לא בהכרח יעשה את ההיתר בטל מעיקרו.
מובן כי לא ניתן לעשות צדק מלא עם כולם, ולכן יש ל"הסתפק" בהשגת צדק יחסי לגורמים העלולים להיות מושפעים מההכרעה מחד גיסא, ומתן משקל הולם למהות הפגם במתן היתר מאידך גיסא. בהקשר זה, אם למשל המדובר במעשה עשוי (בית מגורים שכבר נבנה עפ"י היתר "פגום" – סטייה מהיתר או הקלה ללא פרוצדורת פרסום), משמעו לא יהיה בהכרח בטלות ההיתר (ומכללא, הריסת הקיים …), כי אם הפיתרון יימצא באמצעות מתן אפשרות למתנגד או הצד הנפגע לנהל הליך אזרחי בגין הפגיעה שנגרמה עקב ההיתר הפגום, זאת כנגד מגיש ההיתר, ובעיקר כנגד נותן ההיתר הפגום …
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן