עסקאות תשואה? חומר למחשבה

עסקאות תשואה? חומר למחשבה

ניהול נכסים

כיום, שוק הנדל"ן הינו אדן יסוד במשק הישראלי  כשאנשים רבים, משקיעים או שואפים להשקיע בנכסים כגון דירות מגורים, משרדים, חנויות, מגרשי חנייה וכיו"ב, מהרבה סיבות וטעמים. מחד גיסא, טעם מרכזי הוא היציבות וחוסר הסיכון (להבדיל ממניות בבורסה) ומאידך גיסא, שיקול חשוב לא פחות הוא, שיקול כלכלי טהור.

כל הרוכש נכס רוצה שהוא יניב לו תשואה יפה כשהנחת המוצא ברכישת נכס הינה כי אם תרכוש במחיר הנכון ובאזור הנכון, ההשקעה עשויה להניב פירות בשתי דרכים, מכירה עתידית או השכרה.

א.      מכירה עתידית – תשואה הנובעת מעליית ערך הנכס. לדוגמא, נכנס הנרכש במיליון ₪ וכעבור שנה נמכר במיליון ומאתיים אלף ₪ – בעל הנכס ייהנה מתשואה שנתית של 20%;

ב.       השכרה – תשואה הנובעת מתקבולים חודשיים קבועים שהנכס מניב. אפשר לומר שאחוזי תשואה שנתית בערך של 5% ומעלה יהוו עסקה טובה (לדוגמא, מי שרכוש נכס במיליון ₪ המניב פירות בצורת דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ לחודש, הרי שבמבט שנתי, עסקה זו תניב תשואה שנתית של 4.8%). בהקשר חשוב לזכור, הדבר תלוי במיקום הנכס, ישנם אזורים מסוימים שבהם נסתפק בתשואה של 5% ואף למטה מכך (לדוג' איזור המרכז שבו הביקוש גבוה יותר) וישנם אזורים בהם נצפה לתשואה גבוהה יותר מ5% והכל כמובן בהתאם למיקום הנכס.

בהערכה שמרנית, רבים וטובים צופים יציבות במחירי הנכסים השונים בשוק הנדל"ן. הערכה זו נובעת מהעובדה שבשנים האחרונות מחירי הנדל"ן עלו בצורה ניכרת בשווים וכן בהתחשב בכך שממשלת ישראל שואפת לפעול ולצנן את שוק הנדל"ן הרותח (המחאה החברתית ההולכת וגואה בשנים האחרונות היא הנותנת כתף לכך).

אנשים רבים פונים לשוק הנדל"ן בשל העובדה שהבנקים המסחריים כיום מציעים ריבית מאוד נמוכה על פיקדונות ומשכך פונים הם לאלטרנטיבות השונות, כגון שוק הנדל"ן וזאת במטרה למצוא עסקה שתניב להם תשואה סולידית ויציבה, ובעיקר אטרקטיבית מזו שמוצעת בבנקים.

העסקאות הנ"ל נבחנות על ידי המשקיע באמצעות בדיקת הנכס ונתוני העסקה העומדים על הפרק מכמה היבטים הקשורים במחיר, מיקום, מצב ותשואת הנכס וכיו"ב.

אולם, נמליץ כי בטרם מתקבלת החלטה עקרונית, האם כדאי להיכנס לעסקת תשואה אטרקטיבית חשוב להקפיד ולבדוק האם אכן מדובר בעסקה בעלת "תשואה מובטחת"?

לשם כך יש לקחת בחשבון בהקשר זה את עלויות הרכישה, הוצאות מימון העסקה אל מול האלטרנטיבות השונות להשקעה, ההשקעה הנדרשת בנכס וכיו"ב. רק לאחר מכן נוכל לדעת באם מדובר אכן ב"תשואה מובטחת".

רבים המקרים בהם עסקה שעל פניו נראית כאטרקטיבית, למעשה מתגלים לגביה בדיעבד סייגים כאשר יורדים לפרטי העסקה. במה דברים אמורים?

נתונים רבים בעסקה דורשים בחינה עמוקה ותשומת לב מיוחדת כאשר באם התשואה המוצגת היא אכן מובטחת ויציבה, כגון:

  • מצב הנכס – ככל שהנכס במצב ירוד, ונדרשת השקעה כזו או אחרת, כך צפויה התשואה להיפגע;
  • תחום העיסוק של השוכר- בענפים לא יציבים שם המילים "לא לעולם חוסן" הינם מנטרה מחייבת (ענפים כגון ביגוד, הנעלה, מזון וכיו"ב). למרות שהשוכר פועל בנכס בהצלחה מרובה במשך תקופה ארוכה, אזי עדיין במהרה יכול להשתנות המומנטום ולהתהפך;
  • איתנות כלכלית של השוכר הינה פרמטר חשוב ביותר בכל הנוגע למצבת הביטחונות שהשוכר מעמיד ודבר זה יש לקחת בחשבון ;
  • תקופת ההסכם ונק' היציאה של השוכר. מידת ההשקעה ותקופת האופציות חייבים להילקח בחשבון. סביר להניח שככל שהשוכר משקיע בנכס כספים רבים אזי הנכונות שלו לצאת מן הנכס, תפחת ;
  • רמות הביקוש וההיצע בנכסים דומים בסביבת הנכס המדובר.

נוכח האמור לעיל, יש להיכנס תמיד לעסקת תשואה בעיניים פקוחות תוך ניהול מקצועי באמצעות בעלי מקצוע ראויים לכך ובעלי ניסיון בתחום. רק לאחר ניהול הליך של גילוי נאות (due diligence) מסודר ומעמיק שיכלול בדיקה וחו"ד של בעלי מקצוע, רלוונטיים כגון המפורטים להלן:

  1. עורכי דין – בחינה ובדיקה משפטית של הסכם השכירות או ההפעלה והביטחונות.
  2. חוקרים פרטיים – בדיקה כלכלית מקיפה לגבי העסק הפועל בנכס או השוכרים, וכן מידת הקשר בינם ובין בעל הנכס ( ישנם מקרים, שהסכם או חלק מהאמור בו היו פיקטיביים והם לא שיקפו את המצב בפועל וזאת לאור "יד אחת" שנעשתה בין בעל הנכס ומי מטעמו לשוכר…)
  3. שמאים או מתווכים – מתן סקירה וחו"ד לגבי מחירים הנהוגים בשוק ורמות ביקוש לנכסים דומים באזור המבוקש.

חשוב לזכור ולקחת בחשבון שהנכס עלול שלא להיות מושכר לתקופה מסוימת ומשכך יש לנהוג במשנה זהירות היות שאז לא רק שהנכס לא יניב תשואה, אלא עלול להסב הוצאות כגון תשלומי ארנונה, תשלומי אחזקה לוועד בית/חברת ניהול, החזר הוצאות מימון וכיו"ב וזאת מומלץ לשקול בטרם כניסה לעסקה.

על מנת שנוכל להימנע ממצב לא נעים של גילוי דברים בדיעבד, דבר שרק יסב לרוכש הוצאות רבות ומיותרות ועוגמת נפש מרובה חייב הרוכש  לתת את הדעת לנושאים אלו, ורק לאחר שיש בפני הרוכש נתונים מלאים ושלמים של המצב לאשורו, אזי יוכל הוא לבחון את הסיכויים אל מול הסיכונים, ולהיכנס למהלך בעיניים פקוחות.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין  www.rk-law.co.il

רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן