פטור ממס שבח במכירת זכויות בבניין דירות שהתקבל בירושה

פטור ממס שבח במכירת זכויות בבניין דירות שהתקבל בירושה

מס רכישה ברכישת דירה

פטור ממס שבח במכירת זכויות בבניין דירות שהתקבל בירושה, טלי קסלר, עורכת דין

 לעיתים קרובות מתקבל בירושה בניין או זכויות בבניין שבו יש דירות ולעיתים גם משרדים או חנויות.

נשאלת השאלה האם היורש, בבואו למכור את הזכויות שקיבל בירושה, יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח, כאילו מכר דירת מגורים או חלק מדירת מגורים, לפי שוויה המלא של אחת הדירות בבניין, או שמא, יקבל פטור רק לפי שווי חלקו היחסי בזכויות ביחס לאחת מהדירות בבנין.

 לדוגמא, ליורש יש 10% מהזכויות בבניין שבו 10 דירות מגורים. הרוכש מבקש למכור את זכותו בסכום של 2,000,000 ₪. האם יהיה זכאי לפטור בגין סכום של 2,000,000 ₪ (שווי ממוצע של הדירות בבניין) או שמא יהיה זכאי לפטור רק בגין סכום של 200,000 ₪ (שיעור חלקו של המוכר בבניין 10% * שווי ממוצע של הדירות בבניין 2,000,000 ₪ = 200,000 ₪).

בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון, נדונה שאלה זו.

פסק הדין עסק מכירת זכויותיה (כ-8% מהזכויות בבניין) של מוכרת שירשה יחד עם 13 יורשים נוספים בעלות בבניין שאינו רשום כבית משותף, ובו 15 דירות, מבלי שבוצעו בין היורשים חלוקה או ייחוד של הדירות.

בית המשפט העליון קבע כי במכירת זכויות שנתקבלו בירושה על ידי יחידים בבניין מגורים, הרי שבמכירת מלוא זכויותיו של היורש בבניין, עשוי להינתן פטור ממס שבח בגין דירת מגורים אחת, מקום בו זכויותיו של היורש במושע (במשותף) בכל דירות המגורים שקולות כלכלית לזכות בדירת מגורים אחת או פחותה ממנה, וזאת גם אם לא כל היורשים מכרו את זכויותיהם וגם אם לא נערך ביניהם הסכם לחלוקה וייחוד הדירות לפני המכירה.

בהתבסס על הלכה זו פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי לפיה מוכר יוכל לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים לפי ממוצע שווי כל הדירות שברשותו, מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה, הסכם חלוקה ושיתוף של הדירות והזכויות.

במקרה המתואר בהחלטת המיסוי דובר על עיזבון שכלל מקרקעין (להלן: "החלקה") עליהם בנוי מבנה מרכזי ובו 10 דירות ומבנה צמוד קרקע נוסף, סה"כ 11 דירות מגורים שכולן מושכרות למגורים (להלן: "הדירות"). החלקה הייתה רשומה בשלמות ע"ש המנוחה.

במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים (להלן: "התכנית"), אוחדה החלקה עם שתי חלקות נוספות, שלא היו בבעלות המנוחה או היורשים.

הבעלים השונים (קבוצת היורשים מזה ובעלי חלקות הנוספות מזה) לא הגיעו להסכם בדבר חלוקת הזכויות ביניהם, התוכנית לא כללה טבלאות חלוקה ואיזון, ולא היה הסכם שיתוף לא בין שתי הקבוצות ולא בין היורשים לבין עצמם. הובהר כי, אם לא יגיעו קבוצות הבעלים לחלוקת הזכויות ביניהם בהסכמה יכול ותבוטל התוכנית.

היורשים שקלו אפשרות למכור את כל הדירות (בשני המגרשים החדשים) כמות שהן ובמקשה אחת.

היורשים ביקשו כי במכירת כל זכויותיו של יורש בכל 11 הדירות כולן ובמקשה אחת, יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור, הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות.

רשות המיסים נתנה החלטה המאשרת את בקשת היורשים. נקבע כי הפטור ממס שיוענק הינו בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת בבניין.

הפטור יינתן כאמור לעיל עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבניין ובכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין או מכוח הוראות השעה (עד לתום תקופת תוקפה של הוראת השעה).

הובהר כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות תושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות שלא מומשו יחולו הוראות סעיף 49ז' לחוק.

כל עוד התוכנית בתוקף, וזאת גם אם טרם הגיעו שתי קבוצות הבעלים להסכמה בדבר חלוקת הזכויות בכל אחד מהמגרשים, תחול הלכה זו רק על מבנה בן 10 הדירות הנמצא על אחד המגרשים. כך, רק בשל חלקה במגרש שבו קיימות 10 הדירות תהא זכאית המוכרת לפטור ממס שבח.

ככל שהתוכנית תבוטל ושני הבניינים יוותרו בחלקה המקורית כחלקה אחת תחול הלכה זו על שני המבנים קרי, על 11 הדירות.

 כדאי לציין, כי תכנית של איחוד וחלוקה מהווה "מכירה" לכל דבר ועניין בהתאם לחוק.

לפני ביצוע עסקה ועל מנת למנוע "הפתעות" בנושא המיסוי מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן באופן כללי ובתחום של מיסוי מקרקעין באופן ספציפי.

 הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן