בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון, נדונה שאלה זו.
פסק הדין עסק מכירת זכויותיה (כ-8% מהזכויות בבניין) של מוכרת שירשה יחד עם 13 יורשים נוספים בעלות בבניין שאינו רשום כבית משותף, ובו 15 דירות, מבלי שבוצעו בין היורשים חלוקה או ייחוד של הדירות.
בית המשפט העליון קבע כי במכירת זכויות שנתקבלו בירושה על ידי יחידים בבניין מגורים, הרי שבמכירת מלוא זכויותיו של היורש בבניין, עשוי להינתן פטור ממס שבח בגין דירת מגורים אחת, מקום בו זכויותיו של היורש במושע (במשותף) בכל דירות המגורים שקולות כלכלית לזכות בדירת מגורים אחת או פחותה ממנה, וזאת גם אם לא כל היורשים מכרו את זכויותיהם וגם אם לא נערך ביניהם הסכם לחלוקה וייחוד הדירות לפני המכירה.
בהתבסס על הלכה זו פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי לפיה מוכר יוכל לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים לפי ממוצע שווי כל הדירות שברשותו, מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה, הסכם חלוקה ושיתוף של הדירות והזכויות.
במקרה המתואר בהחלטת המיסוי דובר על עיזבון שכלל מקרקעין (להלן: "החלקה") עליהם בנוי מבנה מרכזי ובו 10 דירות ומבנה צמוד קרקע נוסף, סה"כ 11 דירות מגורים שכולן מושכרות למגורים (להלן: "הדירות"). החלקה הייתה רשומה בשלמות ע"ש המנוחה.
במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים (להלן: "התכנית"), אוחדה החלקה עם שתי חלקות נוספות, שלא היו בבעלות המנוחה או היורשים.
הבעלים השונים (קבוצת היורשים מזה ובעלי חלקות הנוספות מזה) לא הגיעו להסכם בדבר חלוקת הזכויות ביניהם, התוכנית לא כללה טבלאות חלוקה ואיזון, ולא היה הסכם שיתוף לא בין שתי הקבוצות ולא בין היורשים לבין עצמם. הובהר כי, אם לא יגיעו קבוצות הבעלים לחלוקת הזכויות ביניהם בהסכמה יכול ותבוטל התוכנית.
היורשים שקלו אפשרות למכור את כל הדירות (בשני המגרשים החדשים) כמות שהן ובמקשה אחת.
היורשים ביקשו כי במכירת כל זכויותיו של יורש בכל 11 הדירות כולן ובמקשה אחת, יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור, הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות.
רשות המיסים נתנה החלטה המאשרת את בקשת היורשים. נקבע כי הפטור ממס שיוענק הינו בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת בבניין.
הפטור יינתן כאמור לעיל עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבניין ובכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין או מכוח הוראות השעה (עד לתום תקופת תוקפה של הוראת השעה).
הובהר כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות תושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות שלא מומשו יחולו הוראות סעיף 49ז' לחוק.
כל עוד התוכנית בתוקף, וזאת גם אם טרם הגיעו שתי קבוצות הבעלים להסכמה בדבר חלוקת הזכויות בכל אחד מהמגרשים, תחול הלכה זו רק על מבנה בן 10 הדירות הנמצא על אחד המגרשים. כך, רק בשל חלקה במגרש שבו קיימות 10 הדירות תהא זכאית המוכרת לפטור ממס שבח.
ככל שהתוכנית תבוטל ושני הבניינים יוותרו בחלקה המקורית כחלקה אחת תחול הלכה זו על שני המבנים קרי, על 11 הדירות.
כדאי לציין, כי תכנית של איחוד וחלוקה מהווה "מכירה" לכל דבר ועניין בהתאם לחוק.
לפני ביצוע עסקה ועל מנת למנוע "הפתעות" בנושא המיסוי מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן באופן כללי ובתחום של מיסוי מקרקעין באופן ספציפי.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.