עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות נפוצות בשוק הנדל"ן הישראלי. תמ"א 38 או בשמה המלא – תכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, אושרה מתוך רצון של המדינה למצוא פתרון לבניינים שנבנו לפני שפורסם התקן העדכני למיגון הבניין בפני רעידות אדמה, ועל כן, הם אינם עמידים לרעידות אדמה, ועל פי כל התחזיות, אם תתרחש רעידת אדמה רצינית בישראל – הם יתמוטטו.
היות שהמדינה לא רצתה להוציא כסף "מהכיס הציבורי" – פורסמה התוכנית באופן שיעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בנייה (שניתן יהיה למכור בשוק החופשי), תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו.
השחקנים המרכזיים בתמ"א 38 הם היזם ובעלי הדירות ובעסקה הזו שני הצדדים מרוויחים.
היזם מצד אחד נמנע מלהוציא כסף על רכישת הקרקע, אלא מקבל קרקע בעסקת קומבינציה (עסקת חליפין) עם הדיירים. בסופו של ההליך, היזם בונה בניין חדש או תוספות בנייה – שחלקן עוברות לבעלי הדירות ויתרתן נמכרות במכירה חופשית לצדדים שלישיים.
בעלי הדירות מקבלים דירה משופצת מרווחת יותר מהדירה שיש להם היום, עם מרפסת, חניה ומעלית ללא כל תוספת תמורה מצדם ולעיתים דירה חדשה בבניין חדש.
היזם ובעלי הדירות מתקשרים במערכת חוזית שכוללת את כלל בעלי הדירות, באופן שבעלי הדירות נהנים כולם מהתמורה.
השאלה הנשאלת היא – מה קורה במקרים בהם מסיבה כלשהי, התמורה הניתנת לדיירים אינה שוויונית?
מקרה כזה נדון לאחרונה בפני המפקח על המקרקעין.
בעלי הדירות התקשרו עם יזם לצורך ביצוע תמ"א 38 בבניין כאשר כל בעל דירה סיכם בנפרד עם היזם מה התמורה שיקבל.
נוצר מצב שכל בעל דירה קיבל תמורה שונה מבעלי הדירה האחרים על פי המשא ומתן שניהל עם היזם (ולא ביחס ישר לשווי דירתו בבניין).
כשנדרשה חתימה של אחד מבעלי הדירות בבניין כדי להשיג את הרוב המינימלי הדרוש, היזם נתן הטבות משמעותיות לבעל הדירה שחתימתו נדרשה בהשוואה לאחד מבעלי הדירות שחתמו זה מכבר, בהתייחס לגודל ולמיקום של שתי הדירות.
דהיינו, נוצר מצב ששווי הדירה שהוקצה לבעלים אחד היה נמוך משמעותית מהשווי שהוקצה לבעלים אחר.
במקרה זה, המפקח על המקרקעין פסק פיצוי כספי משמעותי (כמה מאות אלפי ₪) לטובת בעל הדירה ששווי הדירה שהוקצה לו היה נמוך יחסית בהשוואה לאחרים.
כל מקרה ונסיבותיו המיוחדות ולכן מומלץ לקבל יעוץ משפטי בנושא לפני קבלת החלטות משמעותיות. אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר ולקבל עוד פרטים בנושא.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
