מהו פירוק שיתוף בנכס שהתקבל ירושה?

פירוק שיתוף הוא הליך משפטי המאפשר לאחד מבעלי הזכויות בנכס מקרקעין (כגון דירה), להביא לסיום הבעלות המשותפת ולהפריד את הזכויות – בדרך כלל על ידי מכירת הנכס וחלוקת התמורה. כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, בעלי הזכויות הם בדרך כלל אחים, ילדים, נכדים או קרובי משפחה של המוריש.

החוק בישראל קובע כי כל שותף בנכס מקרקעין יכול בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף – גם אם יתר השותפים מתנגדים לכך. בית המשפט אינו מוסמך לחייב יורש להמשיך להיות שותף בנכס שהוא אינו מעוניין להחזיק בו. לכן, גם אם חלק מהאחים מבקשים לשמור על הנכס, אח אחד שמבקש למכור – יוכל ליזום הליך של פירוק שיתוף גם אם יש לו אחוזים בודדים בדירה.

מה קורה עד לפירוק השיתוף?

כל עוד לא בוצע פירוק שיתוף – כל היורשים זכאים ליהנות מחלקם היחסי בזכויות הנובעות מהנכס, ובפרט מדמי שכירות או שימוש.

אם אחד היורשים "השתלט" על הדירה, משכיר אותה, גובה את דמי השכירות לכיסו ולא משתף את יתר היורשים – לכל אחד מהיורשים יש זכות לתבוע ולקבל את חלקו היחסי בדמי השכירות או דמי השימוש שהתקבלו מהדירה, לפי העניין. במידה ולא בוצעה התחשבנות בין הצדדים קודם לכן, הרי שבמסגרת פירוק השיתוף בנכס ומכירתו לצד שלישי, כונס הנכסים יוכל לבצע את ההתחשבנות הנדרשת ולקחת אותה בחשבון במסגרת חלוקת כספי התמורה שהתקבלו ממכירת הנכס בין היורשים. 

מגורים בדירה על ידי אחד מהיורשים

כאשר אחד האחים מתגורר לבדו בדירה המשותפת – גם אם הוא עשה זאת עוד טרם פטירת ההורה – עליו לשלם ליתר האחים דמי שימוש ראויים. מדובר בפיצוי בגובה שווי דמי השכירות שהיו מתקבלים עבור חלקם של היורשים האחרים, גם אם לא הושגה הסכמה מפורשת מראש. לקריאה נוספת בנושא זכות דיירות מוגנת של בן זוג וילדים שהתגוררו עם המנוח טרם פטירתו.

כיצד מבוצע פירוק השיתוף?

הדרך הנפוצה לפירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה היא באמצעות פנייה לבית המשפט, אשר ממנה כונס נכסים – בד"כ עורך דין, שהוא נייטרלי או את אחד או שני עורכי הדין המייצגים את הצדדים – אשר מתבקש לנהל את הליך המכירה.

הערכת שווי הנכס

ברוב המקרים, שווי הדירה יקבע על ידי שמאי מקרקעין, שממונה על ידי בית המשפט או בהסכמת הצדדים. השמאות נועדה לקבוע את שווי השוק הריאלי של הדירה, בין אם מדובר במכירה לצד שלישי ובין אם אחד האחים מבקש לרכוש את חלקם של האחרים.

מכירה לצד ג' או רכישה על ידי אחד האחים

כונס הנכסים יפעל לקבלת הצעות לרכישת הנכס. אם אחד האחים מציע לרכוש את חלקם של יתר האחים לפי השווי שנקבע – הדבר אפשרי. אך אם לא מושגת הסכמה, הדירה תימכר בשוק החופשי, תוך פרסום מודעות בעיתון, פנייה למתווכים, ניהול מו"מ עם רוכשים, ולעיתים אף מכרז פומבי והתמחרות בין המציעים השונים.

שיקולי מס – אל תתעלמו מהם

בעת פירוק שיתוף ומכירת הדירה עשויות להתעורר סוגיות מס מורכבות:

האם תשלום מס שבח נדרש?

במקרים רבים, מכירת דירה שהתקבלה בירושה עלולה להיות חייבת במס שבח. עם זאת, כאשר מדובר בדירת מגורים אחת שהייתה פטורה ממס בידי המוריש – יתכן שניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור מותנה בכך שהמוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו, שהיה זכאי לפטור אילו היה מוכר את הדירה בעצמו ושהמוריש הוא קרוב משפחה של היורש, בהתאם לדרישות החוק.

מס רכישה ברכישה על ידי אחד האחים

אם אחד האחים רוכש את חלקם של האחרים – מדובר ברכישת זכות במקרקעין, ולכן יחוייב במס רכישה (אלא אם מדובר בדירתו היחידה והוא רוכש בה חלקים נוספים, ושווי הנכס הוא מתחת לבסיס החיוב במס רכישה). 

מיסוי במקרה של מספר נכסים בעיזבון

כאשר יש מספר נכסי מקרקעין בעיזבון – חשוב לבחון את האפשרות לבצע חלוקה בעין (כלומר – להקצות לכל יורש נכס אחד), כדי להימנע מפירוק שיתוף שעלול לחייב במס. אך חלוקה שכזו מחייבת הסכמה מלאה של כל היורשים. אם אין הסכמה, ייתכן כי כל הנכסים יממושו במסגרת כינוס נכסים כולל.

ומה אם אחד האחים התגורר בדירה עוד טרם פטירת ההורה?

במקרים כאלה, יתכנו טענות מצד אותו אח, כי ההורה המנוח התכוון להוריש לו את הזכות המלאה בדירה (בין אם בדיבור, מכתב או זיכרון דברים). אלא שככל שלא נערך צוואה מסודרת, או שהטענות אינן נתמכות בראיות ברורות – טענות אלה לא יעמדו במבחן בית המשפט.

מעבר לכך, המגורים בדירה – גם לאורך שנים – לא יוצרים זכויות קנייניות בנכס, אלא אם ההורה ביצע העברה פורמלית או העניק זכות רשומה.

כמה זמן נמשך הליך פירוק השיתוף?

משך ההליך תלוי בשיתוף הפעולה בין הצדדים. אם כל האחים מסכימים על מכירה, מינוי שמאי או הצעת רכישה של אחד מהם – ניתן לסיים את ההליך תוך חודשים ספורים. כאשר קיימים חילוקי דעות, נדרשים הליכים בבית המשפט, ולעיתים גם מינוי כונס וניהול מכירה – ההליך צפוי להימשך שנה לפחות.

למה חשוב ליווי משפטי מוקדם?

ליווי משפטי נכון בשלב מוקדם של ההליך עשוי לחסוך לכם שנים של מאבקים, ולמנוע שגיאות שיפגעו בזכויותיכם. עורך דין מנוסה יוכל:

• לבחון האם קיימות זכויות עודפות למי מהיורשים;

• להמליץ על דרך חלוקה שתמנע חיוב במס מיותר;

• לנהל משא ומתן מול יתר היורשים;

• לייצג אתכם בהליכים המשפטיים לפירוק שיתוף;

לסיכום

פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה טעון ברגישויות ובמורכבויות משפחתיות. חשוב לדעת שלכל יורש עומדת הזכות למכור את חלקו, ושהחוק מקנה כלים ברורים להוציא לפועל את המהלך – גם כשאין הסכמה בין האחים. כדי לשמור על זכויותיכם, למנוע תשלום מס מיותר ולצמצם את הסכסוך המשפחתי – כדאי לפעול נכון, בליווי עו"ד שמתמחה בתחום.