צו הריסה ביחס לבנייה ברכוש המשותף ודמי שימוש ראויים בגין שימוש ייחודי ברכוש המשותף

צו הריסה ביחס לבנייה ברכוש המשותף ודמי שימוש ראויים בגין שימוש ייחודי ברכוש המשותף

צוואה בישראל לתושב זר

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב במאי 2011 ובו ייצגה עו"ד טלי קסלר ממשרדנו את התובעים, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין לטובת התובעים שלפיו הוצא צו הריסה לבנייה שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף ללא הרשאה. כן ניתן לתובעים סעד כספי לתשלום בגין דמי שימוש ראויים בגין שימוש ייחודי שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף.

על פסק הדין של בית משפט השלום הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את הערעור – לפסק הדין בערעור.

בבית משפט השלום בתל אביב – יפו                     ת.א. 16843-07 מיכאלי ואח' נ' שיזף ואח'

                                                                     בפני כב' השופטת רחל ערקובי

התובעים:     1. אליעזר מיכאלי

                  2. פטרישיה אטלן

 

                      נגד

 

הנתבעים:    1. צור שיזף

                 2. דורית שיזף

                 3. מתתיהו ביטון

פסק דין

בפניי תביעה לפינוי החצר המשותפת הצפון מערבית בבניין שברחוב האשכולית 20 ביפו. התובעים, שהינם דיירי הבניין, טוענים כי הנתבעים, דיירי הבניין אף הם, פלשו לחצר המשותפת הצפון מערבית שבבניין, הקימו בה מבנים שונים ללא הסכמתם ועשו בה שימוש ייחודי.

ביום 4.7.07 ניתן פסק דין חלקי המורה לנתבעים לפנות את הרכוש המשותף מכל אדם וחפץ וכן להמציא לתובעים מפתח לחצר נשוא המחלוקת. על פסק הדין החלקי הוגש ערעור. פסק הדין בערעור ביטל את פסק הדין החלקי למעט את החיוב להמציא לתובעים מפתח לרכוש המשותף.

מטעם התובעים העידו אינג' גבריאל טרכטנברג, השמאי מר נתן בן חיים, מר ארז זיו, מר אבי שמר, הגב' יואלה בהר וכן מר מיכאלי.

מטעם הנתבעים העידו הנתבע 1, מר צור שיזף והנתבע 3, מר מתיתיהו ביטון.

פסק דיני זה ניתן לאחר הגשת סיכומים בכתב מטעם הצדדים וכן סיכומי תשובה מטעם התובעים.

מבוא:

הצדדים הינם דייריו של בניין לשימור, ברחוב האשכולית 20 ביפו הידוע גם כגוש 7032 חלקה 79.

לבניין זה שתי חצרות משותפות. האחת פונה לרחוב האשכולית, ותכונה להלן "החצר המזרחית", והשנייה פונה לרחוב ולנסיה, ותכונה להלן "החצר הצפונית" –  החצר נשוא התביעה דנן.

הבניין נרשם כבית משותף ביום 11.8.2003. על פי התקנון והתשריט שאושרו לרישום, מהוות שתי החצרות רכוש משותף של כלל דיירי הבניין ואין חולק על כך.

אין מחלוקת, כי אין מעבר מהחצר המזרחית לחצר הצפונית. כמו כן, אין חולק שהחצר הצפונית אינה גובלת בדירות התובעים ושאר הדיירים בבניין, אלא בדירות הנתבעים בלבד.

טענות התובעים:

התובעים טוענים, כי הנתבעים פלשו לחצר הצפונית ועשו בה כבתוך שלהם ואף מנעו את גישת יתר דיירי הבניין אל החצר על ידי הצבת גדרות ושערי ברזל נעולים מסביבה.

לטענת התובעים, הנתבעים 1-2 הקימו בחצר, שלא בהסכמת הדיירים האחרים, מבנה חניה ממתכת, שער חשמלי לחניה וגג מעץ המשמש כמרפסת מוגבהת מעל למבנה החניה, וכי הנתבע 3 הקים, שלא בהסכמת הדיירים, שער ברזל פרטי אל מול הכניסה לביתו. כמו כן, טוענים התובעים, כי הנתבעים בנו גדר נמוכה, המחלקת את החצר הצפונית לשני חלקים, וכן הגביהו את הגדר החיצונית המקיפה את החצר ממערב ומצפון, אף זאת ללא הסכמת יתר הדיירים.

לאור זאת מבקשים התובעים בתביעתם, כי בית המשפט יורה על סילוק ידם של הנתבעים מן הרכוש המשותף וכן על הריסת המבנים שנבנו ברכוש המשותף. כמו כן, מבקשים התובעים לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש הייחודי שעשו, לטענתם, בחצר.

טענות הנתבעים 1-2:

הנתבעים 1-2 (להלן: ה"ה שיזף) טוענים, כי תביעה זו הינה תולדה של סכסוך בין התובעים ובינם, שאין לו כל קשר לעניין נשוא התביעה, וכל מטרתה, להסב להם נזק ולפגוע בהם אישית.

ה"ה שיזף טוענים, כי המבנים נשוא התביעה, למעט הגדר הנמוכה המחלקת את החצר, נבנו בחצר לפני למעלה מעשר שנים, ושנים רבות לפני שהתובעים רכשו דירתם בבניין. לטענתם, הבניה נעשתה בהסכמת הבעלים דאז של הקרקע, מינהל מקרקעי ישראל, ובהתאם להיתר בניה כדין, במסגרת שיפוץ שעבר הבניין. הנתבעים אף טוענים, כי המינהל מימן את הבניה נשוא התביעה, במסגרת הליך שיפוץ הבניין, לו התחייב.

בנוגע לגדר המחלקת את החצר טוענים ה"ה שיזף, כי מטרתה אינה לחלק את שטח החצר, כנטען על ידי התובעים, כי אם למנוע סחף של אדמה לכיוון פתח ביתו של ה"ה ביטון, בשל שיפוע הקיים בשטח החצר הצפונית.

לטענת ה"ה שיזף, בעת ביצוע הבניה, איש מדיירי הבניין לא התנגד לה. כמו כן, היות שהתובעים רכשו זכויותיהם בבניין לאחר הבניה, לטענתם, הם מנועים ומושתקים מלטעון כנגדה.

עוד טוענים ה"ה שיזף, כי השימוש שנעשה על ידם בחצר אינו שימוש ייחודי, כי אם שימוש רגיל וסביר, הזהה לאופן השימוש העשה בחצר המזרחית על ידי יתר דיירי הבניין.

בנוסף, שבים ה"ה שיזף וטוענים, כי איש מדיירי הבניין אינו עושה כל שימוש בחצר הצפונית כלל, וכי מעולם לא נתקבלה כל החלטה של דיירי הבניין בדבר שינוי אופן השימוש בחצר הצפונית, ואף לא יכול שתתקבל ללא הסכמת הנתבעים. לאור זאת, לטענתם, מתן צו הריסה לא תהיה בו כל תועלת לתובעים, ומנגד, יגרום לפגיעה קשה בזוג שיזף וברכושם.

לפיכך עותרים ה"ה שיזף להורות על דחיית התובענה.

טענות הנתבע 3

לטענת הנתבע 3 (להלן: ה"ה ביטון), עיקרה של התביעה הינה כנגד ה"ה שיזף והמבנים שנבנו על ידם. לטענת ה"ה ביטון, כל שנבנה על ידו הוא שער הברזל שמול דלת ביתו והגדר הנמוכה המחלקת את החצר על מנת למנוע הצטברות סחף על הריצוף שבפתח ביתו.

לאור זאת טוען ה"ה ביטון, כי משהמציא לתובעים מפתחות לשער הברזל שמול דירתו, ופינה את החצר מחפציו, וזאת בהתאם לפסק הדין החלקי שניתן, שוב לא נותרה לתובעים כל עילת תביעה כלפיו, פרט לטענה, כי הוא מחנה את רכבו בקביעות בפתח ביתו.

לטענת ה"ה ביטון, התובעים מבקשים לאחוז את החבל משני קצותיו, כאשר מחד מבקשים להחנות את רכבם בחצר הצפונית בהיותה מגודרת ומוגנת, ומאידך מבקשים להורות על הריסת השער שבנה, אשר הוא הוא שמגן על החצר.

עוד טוען ה"ה ביטון, כי מול ביתו ישנו מקום לרכב אחד בלבד, ולפיכך, בהיותו בעל זכויות בחצר המשותפת כשאר דיירי הבניין, רשאי הוא להחנות את רכבו דווקא שם, ממש כשם שהתובע רשאי לעשות זאת. על כן, דרישת התובע, כי הנתבע 3 יוציא את רכבו מן החצר על מנת שיחנה שם את רכבו הוא, דינה, לטענת ה"ה ביטון, להידחות.

לפיכך, מבקש ה"ה ביטון, כי בית המשפט יורה על דחיית התובענה כנגדו.

דיון:

מועד הבניה והסכמת המינהל לביצוע הבניה;

מחלוקת מרכזית בתביעה דנן נוגעת למועד הבניה. למעשה, ה"ה שיזף סומכים את עיקר הגנתם על הטענה, כי כלל המבנים נשוא התביעה, למעט הגדר המחלקת את החצר, נבנו בתקופה בה היה מינהל מקרקעי ישראל בעליו של השטח המשותף בבניין, ובהסכמת המינהל, במסגרת הסכם פשרה שנערך בינו לבין הזוג שיזף.

לפיכך, ראוי להקדיש פרק נרחב להכרעה בנושא זה.

התובעים טוענים, כי הזוג שיזף בנו בשנים 2000-2002 את השער החשמלי בפתח החניה שבחצר המוליכה לדירתם, את קונסטרוקציית המתכת מעל החניה ואת דק העץ שמעל החניה. כמו כן, טוענים התובעים, כי בשנים אלה הוקמה על ידי ה"ה שיזף וה"ה ביטון הגדר המחלקת את החצר לשני חלקים, וכן הגדר החיצונית התוחמת את החצר הצפונית, בגובה משתנה של בין 30 סנטימטרים לכ-2 מטרים.

לטענת התובעים, יתר הבניה, קרי, הקמת שער הברזל הדו כנפי מול כניסת הנתבע 3 והגבהת הגדר החיצונית התוחמת את החצר, נעשתה לאחר שרכשה הגב' מיכאלי את דירתה בבניין, בקיץ 2003

(ר' פרוטוקול 27.1.10, עדות מר מיכאלי, עמ' 12).

את טענותיהם בדבר מועד הבניה סומכים התובעים על תמונות שנלקחו לכאורה מן הגנזך הטכני בעיריית תל אביב, נספח 1 לתצהיר התובע, עליהן לטענתם הוטבע התאריך 10.3.2000, ובהן נראה הבניין קודם הבניה נשוא התביעה. מכך למדים התובעים, כי כל הבניה נעשתה לאחר תאריך צילום התמונה.

לעומת טענות התובעים, העיד הנתבע 1, מר שיזף, כי התמונות שצורפו כנספח 1 לתצהיר התובע, צולמו לדעתו בשנת 1994. לטענתו הוא בנה את קונסטרוקציית הפלדה שבחצר בשנת 1994 לערך, את דק העץ בשנת 1998 לערך, ואת השער החשמלי בשנת 1996 או 1997.

על פי עדות שיזף, הגבהת הגדר המקיפה את החצר נוספה בשנת 2002 וכך גם השער הדו כנפי שמול בית ה"ה ביטון (ר' פרוטוקול מיום 14.10.10 עמ' 33-34)

ה"ה שיזף מסתמכים על כתב אישום שהוגש נגדם בשנת 1998 בגין בניה ללא היתר. לטענתם, אישום זה מתייחס לכל המבנים נשוא התביעה, למעט הגדר המחלקת את החצר.

לטענת ה"ה שיזף, בעקבות הגשת כתב האישום כנגדם, הגישו תביעה כנגד מינהל מקרקעי ישראל, במסגרתה טענו, כי המינהל התחייב לבצע במסגרת עבודות השיפוץ בבניין החלפת הגג והמדרגות, חומות, שערים וקירות תומך, וגרם מדרגות בחזית הצפונית, אך העבודות לא בוצעו על ידי המינהל ועל כן ה"ה שיזף, ביצעו אותן בעצמם ( ר' ס' 15 לסיכומי הנתבעים).

לטענת ה"ה שיזף, בעקבות הגשת כתב התביעה כנגד המינהל, נחתם הסכם פשרה בינם לבין המינהל, אשר לטענתם קיבל תוקף של פס"ד ביום 16.7.00, במסגרתו הוסכם, כי המינהל יגיש בקשה לקבלת היתר בניה למבנים שנבנו בחצר הצפונית, וכן ישפה את ה"ה שיזף בגין העלויות בהן נשאו בשפצם את הבניין.

בעקבות השתלשלות העניינים לעיל, טוענים הזוג שיזף, ניתן היתר הבניה מיום 23.9.01 שצורף כנספח 6 לתצהיר התובע, המתיר להקים "גדרות בגבול המגרש הקדמי והצדדי (הצפוני), מדרגות פיתוח וקירות תומכים סביב משטח מרוצף בתחום המגרש".

לטענת ה"ה שיזף, בהיתר הבניה, תחת "הערות הפיקוח", נכתב כי "התוכנית תואמת את המצב בשטח". מכאן מבקשים ה"ה שיזף ללמוד, כי במועד מתן היתר הבניה, היו מרבית המבנים בחצר כבר בנויים, למעט הגדר המקיפה את החצר הצפונית מול בית ה"ה ביטון והשער מול בית ה"ה ביטון, אותם בנו לטענתם לאחר מתן ההיתר, ובהתאם לו, וכן למעט הגדר המחלקת את החצר, שנבנתה מאוחר יותר (ר' תצהיר ה"ה שיזף, פסקאות 17-20).

ראוי לציין כבר כעת, כי טענה זו של ה"ה שיזף, סותרת את טענתם בכתב ההגנה, בו טענו הנתבעים, כי בצעו  את הבניה "על פי ההיתר בסמוך לאחר הוצאת ההיתר" (ס' 3.6. לכתב ההגנה).

טענות ה"ה שיזף אף אינן נתמכות בטענות עדי התביעה מר ארז זיו, מר אבי שמר והגב' יואלה בהר, ואף עדותו של הנתבע 3, מר ביטון, סותרת אותן.

מר ארז זיו טען בעדותו, כי בעת שעבר להתגורר בבניין, בשנת 1998 לערך, הייתה החצר הצפונית שטח כורכר פתוח. לטענתו, רק לאחר שעבר להתגורר בבניין, החלו הנתבעים לבנות בחצר ולגדר אותה.

אולם, מעדותו של עד זה לא ניתן לדלות ממצאים באשר למועד הבניה.

מר אבי שמר, דייר נוסף בבניין, טען בעדותו, כי בעת שרכש את דירתו בשנת 1997, החומה סביב החצר הצפונית טרם נבנתה. לטענתו, במהלך השנים 1999-2001 נבנתה ונהרסה החומה המקיפה את הגדר הצפונית מספר פעמים על ידי הנתבעים. הקירות התומכים של החניה של ה"ה שיזף, בחלקה התחתון, נבנו לטענתו לפני שנת 2000 (ר' פרוטוקול 27.1.10, עמ' 4 וכן תצהיר מר שמר, ס' 3).

בתצהירו טען מר שמר, כי ה"ה שיזף פעל להקמת השער החשמלי בחניה הפונה לרחוב ולנסיה בשנת 2000 לערך, קודם יציאתו לתקופה ממושכת של כ-14 חודשים בחו"ל, בהבטיחו כי התקנת השער הינה זמנית וכי ידאג להסדר בהסכמת כל דיירי הבניין עם שובו מחו"ל. לטענת מר שמר, לאחר חזרתו של מר שיזף מחו"ל, התכחש האחרון להבטחתו ולא הרס את השער אלא השתמש בו ובחניה באופן בלעדי, על אף התנגדות השכנים (ר' תצהיר מר שמר, ס' 3-4).

עוד נטען בתצהיר מר שמר, כי מספר חודשים לאחר חזרת מר שיזף מחו"ל נבנתה קונסטרוקציית המתכת המשמשת לקירוי החניה, ודק העץ שמעליה, על אף מחאת השכנים (ר' ס' 4 לתצהיר מר שמר).

לטענת מר שמר, הגדר החיצונית המקיפה את החצר כיום נבנתה סופית בשנת 2003. כעבור מספר חודשים הוגבהה החצר ונוסף לה שער המתכת הדו-כנפי בפתח שמול ביתו של מר ביטון (ר' תצהיר מר שמר, ס' 7).

עדותה של הגב' יואלה בהר, אף היא מאמתת את טענות התובעים. בעדותה טענה הגב' בהר כי בשנת 2001, כאשר עזבה את הבניין, הייתה גדר מתפרקת, שנבנתה ונהרסה לסירוגין על ידי הנתבעים. לטענת הגב' בהר, בשנת 1998, הייתה החצר מוזנחת, "הכל היה חול, היתה גדר אבנים מכורכר… לא על כל השטח" (ר' פרוטוקול 14.10.10, עמ' 25).

כאשר עומתה בחקירה נגדית אל מול טענתו של ה"ה שיזף על פיה מרבית הבניה בחצר, למעט השער מול בית ה"ה ביטון והגדר הנמוכה המחלקת את החצר, נבנתה לפני שנת 1993, הכחישה זאת נמרצות (ר' חקירת הגב' בהר, עמ' 25).

מחקירתה של הגב' בהר ומתצהירה, עלה מספר פעמים, כי במועד עזיבתה את הבניין, בספטמבר 2001, היה מצבה של החצר הצפונית כפי שמופיע בתמונות שצורפו כנספח 1 לתצהיר התובע (ר' חקירת הגב' בהר, עמ' 25, 27, וכן תצהיר הגב' בהר פסקאות7-8).

תמיכה נוספת בטענות התובעים בדבר מועד הבניה, מצויה כאמור בעדותו של הנתבע 3, מר ביטון. בתצהירו, טען מר ביטון, כי הגיש תלונה לעיריית ת"א כנגד שיזף בגין בניית הגדר. בחקירתו הנגדית, הוצגו למר ביטון פניותיו לעיריית ת"א משנת 1997, אליהן צורפה תמונה התואמת את התמונות נספח 1 לתצהיר התובע (מוצג ת/1). אף תיאורו של מר ביטון את חריגות הבניה בגינן התלונן, בתלונותיו, תואם את הנראה בתמונות נספח 1 לתצהיר התובע.

בתגובה לשאלה האם ייתכן כי כתב האישום כנגד מר שיזף הוגש בעקבות תלונותיו אלה, השיב כי "לא יודע אבל יכול להיות". (ר' ס' 8 לתצהיר מר ביטון, פרוטוקול 14.10.10, עמ' 41-42, וכן מוצגים ת/1-ת/5)

תיאור מועדי הבניה על ידי מר שמר, הגב' בהר ומר ביטון, מאשר למעשה את גרסת התביעה לפיה המבנים נבנו אחרי שנת 2000. אף ההתאמה בין התמונות שצרף מר ביטון לתלונתו לעיריית ת"א לבין התמונות שצורפו מגנזך העירייה, מאששת את הטענה, כי במועד הגשת כתב האישום נגד ה"ה שיזף לא היו מרבית המבנים בנויים, כי אם קירות החניה בלבד.

יתרה על כך, מפירוט הבניה בכתב האישום, שהוגש כנגד הזוג שיזף בשנת 1998, בו תולים התובעים 1-2 את עיקר טענותיהם, כלל לא ניתן ללמוד, כי המדובר בבניה נשוא תביעה זו. וכך נכתב בכתב האישום:

"בניית עמודים, קירות ומדרגות כמפורט להלן:

בקומת הקרקע

בנה 3 עמודים מבטון 1-3 בגובה של 2.3 מ' כ"א.

בין העמודים 2-3 בנה קורה מבטון באורך של 3.7 מ'. בנה קירות מבטון א-ב באורך של 4.7 מ', ג-ד באורך של 3.2 מ', ג-ז באורך של 3.7 מ' וקיר מבלוקים ז-ו באורך של 4.7. מ' ובגובה של 2 מ' כ"א.

ממפלס המדרכה ועד מפלס החצר (1.3+ מ') בנה מדרגות ב-ג-ד-ה בשטח של 4.16 מ"ר. בנה קיר אבנים באורך של 5.7 מ' ובאורך של 1.5 מ', הכל כמסומן בתרשים המצ"ב"

התרשים המצורף לכתב האישום, מציג בבירור את קירות הבטון ואת חומת האבנים הנראים בתמונות נספח 1 לתצהיר התובע. אין כל סימון או פירוט של השער החשמלי, דק העץ וקונסטרוקציית המתכת בחנייה. ברי, כי הפירוט בכתב האישום והתרשים המצורף לו אינם תואמים כלל את הבניה הקיימת כיום בחצר, כי אם את הבניה הנראית בתמונות נספח 1 לתצהיר התובע.

אף בהסכם הפשרה עם מינהל מקרקעי ישראל אין זכר למבנים הקיימים כיום בחצר. בהסכם נכתב בפירוש, כי המינהל יגיש בקשה לקבלת היתר לבניית חומה, הא ותו לא (ר' ס' 1.1 להסכם הפשרה, נספח 5 לתצהיר הנתבע 1). קונסטרוקציית הפלדה שבמבנה החניה, השער החשמלי שבפתחה ודק העץ אינם מוזכרים, ולו ברמז, בהסכם זה, וודאי אינם כלולים בו.

למותר לציין, כי טענת הנתבעים, כי עבודות החיזוק בבניין, להן התחייב מינהל מקרקעי ישראל, כוללות בניית מבנים לשימושם הפרטי, אינה טענה סבירה, בפרט כאשר מי מטעם מינהל מקרקעי ישראל לא זומן לאשר טענה זו.

לא זו אף זו, אף מתיאור הבניה בהיתר הבניה מיום 23.9.01, נספח 6 לתצהיר הנתבע 1, לא ניתן ללמוד, כי המדובר בבניה נשוא תביעה זו. לשם הנוחות, יובא בשנית פירוט הבניה שבהיתר:

"גדרות בגבול המגרש הקדמי והצדדי (הצפוני), מדרגות פיתוח וקירות תומכים סביב משטח מרוצף בתחום המגרש".

ההיתר מפרט למעשה את הבניה הקיימת בתמונות נספח 1 לתצהיר התובע, קרי, קירות החניה והמדרגות המובילות לבניין מרחוב ולנסיה, וכן מתיר בניית גדרות בגבול המגרש הקדמי (המערבי) והצדדי (הצפוני).

כיצד מבקשים אפוא ה"ה שיזף ללמוד, כי ההיתר כולל אף את קונסטרוקציית הפלדה, דק העץ והשער החשמלי? לזוג שיזף פתרונים.

ראוי אף לציין, כי בס' 17 לכתב התביעה של ה"ה שיזף כנגד המינהל, מצוינת חוו"ד של שמאי מקרקעין, המפרטת לכאורה את העבודות שביצעו הזוג שיזף ושוויין. חוו"ד זו, אשר היה בכוחה להעיד אילו מן השינויים בשטח אכן בוצעו קודם להגשת התביעה כנגד המינהל, לא צורפה מטעם הנתבעים, והיעדרה אומר דרשני.

חוות דעתו של אינג' גבריאל טרכטנברג, סותמת את הגולל על טענות ה"ה שיזף אודות מועד הבניה. אינג' טרכטנברג קובע בחוות דעתו, כי השער החשמלי בחזית הפונה לרחוב ולנסיה, דק העץ שמעל החניה, גדר ההפרדה בתוך החצר וכן השער בחזית הצפונית מול בית ה"ה ביטון אינם כלולים בהיתר הבניה מיום 23.9.01.

הנתבעים לא הגישו חוות דעת הסותרת את חוות דעתו של אינג' טרכטנברג, כי אם סמכו טענותיהם על מכתבו של מנהל מחלקת הפיקוח על הבניה, אינג' דוד רבינוביץ אל עו"ד רז ענבר מיום 15.1.07, אשר צורף כנספח ד' לחוות דעתו של אינג' טרכטנברג.

במכתב כתב אינג' רבינוביץ, כי הבניה בחצר, למעט בניית השער (במכתב לא פורט באיזה שער המדובר), תואמת לאישור הבניה מיום 23.9.01.

מכתב לקוני זה של מחלקת הפיקוח, המובא שלא בשם אמרו, אין בו כדי לסתור את חוות דעתו של אינג' טרכטנברג. המכתב אינו מנמק מדוע המבנים הקיימים בחניה אינם מפורטים בהיתר הבניה וכיצד אפוא ניתן ללמוד, כי נבנו על פיו.

בשל התמיהות שהועלו לעיל, אשר אינן מוסברות בכהוא זה במכתב מחלקת הפיקוח, אני מבכרת לקבל את חוות דעתו של אינג' טרכטנברג על פני המכתב הנ"ל.

לאור כל המפורט לעיל, מסקנתי היא, כי יש לדחות את טענת ה"ה שיזף בדבר מועד הבניה, ולהעדיף את טענת התובעים, לפיה המבנים הקיימים בחצר כיום, למעט קירות הבטון של החניה, והמדרגות המובילות מן הרחוב אל פתח בית ה"ה שיזף, כפי שהללו נראים בתמונות נספח 1 לתצהיר התובע, ולמעט הגדר החיצונית המקיפה את החצר עד לגובה 2.0 מ' בחזית ו-2.2 מ' בצד, אינם כלולים במסגרת היתר הבניה מיום 23.9.01.

ממסקנה זו נובע, כי למעשה, לא ניתן כל היתר של המינהל לבניית קונסטרוקציית הפלדה, דק העץ ושני השערים שבחצר. על פי שלל העדויות והראיות דלעיל, המינהל התיר לבנות בחצר אך ורק את המפורט בהיתר הבניה מיום 23.9.01, שנתבקש על ידו (באמצעות "נכסי אריאל" אשר ניהלו את הנכס בשמו): גדר המקיפה את החצר בגובה 2.0 מ' בחזית ו2.2 מ' בצד, מדרגות וקירות תומכים.

מתיאור העדויות לעיל עולה, כי יתר המבנים – השער החשמלי, דק העץ, קונסטרוקציית המתכת, הגדר  המחלקת את החצר, השער הדו-כנפי וכן הגבהת הגדר החיצונית המקיפה את החצר – נבנו כולם בערך בין השנים 2001-2003, ככל הנראה קודם רישום הבית כבית משותף.

לטענת הנתבע כאמור, בתקופה זו הייתה החצר בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. אולם, גם בהתקיים טענה זו, הנתבע לא השכיל להמציא עדות כלשהי להרשאה שניתנה לו מטעם המינהל לבנות בחצר. בהיעדר ראיה כלשהי המעידה כי הנתבע בנה בחצר בהסכמת המינהל, אין מנוס מלקבוע, כי המבנים שנבנו בין השנים 2001-2003 נבנו ללא הרשאת הבעלים של הקרקע.

לסיכום חלק זה:

אני קובעת, כי קירות הבטון של החניה, המדרגות המובילות מן הרחוב אל פתח בית ה"ה שיזף, הגדר החיצונית המקיפה את החצר עד לגובה 2.0 מ' בחזית ו-2.2 מ' בצד, כלולים במסגרת היתר הבניה מיום 23.9.01.

כמו כן, אני קובעת, כי יתר המבנים בחצר, קרי, השער החשמלי; דק העץ; קונסטרוקציית המתכת; הגדר  המחלקת את החצר; השער הדו-כנפי וכן הגבהת הגדר החיצונית המקיפה את החצר מעל לגובה 2.0 מ' בחזית ו-2.2 מ' בצד, נבנו בין השנים 2001-2003, ללא הרשאת הבעלים של הקרקע.

בעלי החצר;

כאמור לעיל, אין חולק, כי ממועד רישום הבית כבית משותף בשנת 2003 הפכו החצר הצפונית והחצר המזרחית לרכוש משותף של כלל הדיירים בבניין.

נקודת המחלוקת בין הצדדים הינה בנוגע לבעלות על החצרות קודם רישום הבית כבית משותף.

ראוי לציין כבר כעת, כי לאור מסקנתי דלעיל, לפיה המינהל לא התיר לתובעים לבנות בקרקע את המבנים שנבנו לשימושם הפרטי, הרי שהשאלה מי היה בעל החצרות קודם רישום הבית כבית משותף אינה שאלה מכריעה בתיק זה. ואף על פי כן, בהיותה נקודת מחלוקת, אתייחס אליה בקצרה.

התובעים טוענים, כי החצרות המשותפות בבניין היו רכוש משותף של כלל  הדיירים מאז ומעולם, אף לפני רישום הבית כבית משותף (ר' סיכומי התובעים ס' 36). התובעים סומכים טענתם זו על התשריט אשר צורף לטענתם להסכמי הרכישה מעמידר, ובו מסומנת החצר הצפונית כ"קרקע משותף" (התשריט צורף כנספח א' לתצהיר הגב' יואלה  בהר).

התובעים אף טוענים, כי כיון שהחצר הוגדרה כרכוש משותף, נמנעה עמידר מלמכרה לנתבעים בשל התנגדות יתר הדיירים למכירה.

ראיה נוספת לטענתם, מוצאים התובעים במגעים שקיים הנתבע 1 עם השכנים מר שמר והגב' בהר, בנוגע לרכישת חלקם בחצר. אילולא היתה זו חצר משותפת, טוענים הנתבעים, לא היה על הנתבע לפנות לשכניו לקבלת הסכמתם לשימוש בחצר, כי אם לעמידר בלבד.

הנתבעים 1-2 טוענים, כי עד רישום הבית כבית משותף, היו גג הבניין וחצרותיו בבעלות המינהל ולא נמכרו לדיירים כרכוש משותף (ר' סיכומי נתבעים 1-2 ס' 10). הנתבעים סומכים טענתם על סעיפים 13-14 להסכם הרכישה שלהם עם עמידר, אשר צורף כנספח 1 לתצהיר ה"ה שיזף, בהם נכתב, כי גג הבית והחצר יישארו בבעלות המוכר, קרי המינהל.

הנתבעים סומכים טענתם זו אף על הסכם הפשרה עם המינהל, על פיו המינהל שיפה את הנתבעים בגין עבודות השיפוץ שביצעו בחצר הצפונית, אשר היו באחריותו. עוד טוענים הנתבעים, כי בהסכם הפשרה התחייב המינהל לשקול למכור להם את החצר הצפונית ולהצמידה לדירתם, עובדה אשר מעידה אף היא, לטענתם, כי המינהל היה בזמנו בעלי הקרקע.

עדויותיהם של מר ארז זיו, מר אבי שמר והגב' יואלה בהר תומכות בגרסת התובעים באשר למצג שהוצג להם בעת רכישת הקרקע. העדים העידו, כי בתשריט אשר צורף להסכם הרכישה שלהם עם המינהל, הוגדרה החצר כ"קרקע משותף" (ר' פרוטוקול 2.12.09, עמ' 49; פרוטוקול 27.1.10 עמ' 3; פרוטוקול 14.10.10, עמ' 26).

מר ארז זיו העיד, כי נציג עמידר אשר הציג לו את הבניין בטרם מכירה, הציג את החצרות כ"חצר משותפת" (פרוטוקול 2.12.09 עמ' 52).

אציין, כי לא ניתן ללמוד מהסכם הפשרה של הנתבעים עם המינהל, בו נקבע כי המינהל מימן את השיפוץ בחצר, אודות בעלות המינהל על הקרקע. זאת כיון, שמכתב התביעה של הנתבעים כנגד המינהל (נספח 4 לתצהיר הנתבע 1) משתמע, כי טענת הנתבעים כנגד המינהל, לפיה על המינהל לשאת בחלק מהשיפוץ, לא נבעה מהיותו בעל החצר, כי אם מן הטענה שאיש לא זכה בשתיים מן הדירות שהוצעו במכרז ועל כן, על המינהל להשתתף בשיפוץ בשם הדירות שטרם אוכלסו (ר' ס' 4 לכתב התביעה שצורף כנספח 4 לתצהיר הנתבע 1).

אף על פי כן, מקובלת עליי טענת הנתבעים, לפיה עד מועד רישום הבית כבית משותף היה המינהל בעליהם של השטחים המשותפים בבניין, היות שאין כל אינדיקציה לכך שהמינהל ויתר על זכויותיו בשטח המשותף. מאידך, מן העדויות והמסמכים שפורטו לעיל עולה, כי המינהל ייעד את החצר לשמש כקרקע משותפת, ככל שלא תוצמד לאחת הדירות.

משלא הוצמדה החצר לדירתם, אסור היה לנתבעים לבנות עליה ולעשות בה כבתוך שלהם, והיה עליהם לקבל  הסכמה מפורשת מטעם מנהל מקרקעי ישראל לבנייה.

האם השימוש בחצר הוא שימוש ייחודי?

התובעים טוענים, כי החל ממועד בניית השערים בחצר, עשו הנתבעים שימוש ייחודי בחצר הצפונית ומנעו משאר דיירי הבניין גישה אל החצר. לטענתם, עד מועד מתן פסק הדין החלקי, אשר חייב את הנתבעים להמציא לשאר דיירי הבניין מפתחות לשערי החצר, היו שערי החצר נעולים בפניהם.

התובעים אף טוענים, כי פנו אל הנתבעים מספר פעמים בבקשה לקבל מפתח לשערי החצר, אולם הנתבעים התנו את מתן המפתח בכך שהתובעים יתחייבו בכתב לנעול את החצר בשעות הערב (ר' נספח 16 לתצהיר התובע).

עוד טוענים התובעים, כי הנתבעים 1-2 הקימו בחצר מבנים לשימושם הפרטי בלבד, בכללם דק העץ המשמש לשימוש אישי ומשפחתי כמפלס פנאי ואירוח, והחניה המקורה בעלת השער החשמלי, בה מחנה הזוג שיזף את רכבו.

לטענת התובעים, אופי הבניה בחצר אינו מאפשר ליתר הדיירים לעשות שימוש בחצר.

בנוסף, טענו התובעים, כי אף הנתבע 3 עושה בחצר שימוש פרטי וייחודי בחצר, בהעמידו בפתח ביתו כמות גדולה של פסולת בניין, שולחנות וכסאות לאירוח וכלי עבודה שונים. כמו כן, טוענים התובעים, כי הנתבע 3 מחנה מול דלת ביתו רכב ללא רישיון, שעומד שם במשך חודשים רבים, וכן מחנה רכב נוסף בצמוד לשער הדו כנפי, מחוץ לחצר, על מנת שלא לאפשר כניסת רכבים נוספים לחצר.

לטענת התובעים, אף לאחר מתן פסק הדין החלקי, המחייב את הנתבעים ליתן ליתר השכנים מפתח, המשיך הנתבע 3 להחנות את רכבו באופן החוסם גישת יתר הדיירים לחצר.

לטענת הנתבעים ה"ה שיזף, השימוש שנעשה על ידם בחצר החל ממועד רישום הבית כבית משותף היה שימוש רגיל וסביר, שאין בו כדי למנוע מיתר הדיירים לעשות שימוש בחצר.

ה"ה שיזף טוענים, כי השימוש שעשו בחצר הצפונית זהה לשימוש שעושים יתר הדיירים בחצר המזרחית, בה שתלו הדיירים האחרים פרחים ועצים, מניחים שולחנות וכסאות לאירוח וכן משתמשים בה לאחסון חפצים ולתליית כביסה.

ה"ה שיזף טוענים, כי אין חולק, שעל פי מבנה הבית, הכניסה לדירות התובעים ויתר דיירי הבניין, הינה דרך החצר המזרחית בלבד, בעוד הכניסה לבתי הנתבעים, הינה דרך החצר הצפונית. כמו כן, אין חולק, כי אין כל גישה בין דירות יתר הדיירים לחצר הצפונית, ואף אין מעבר בין החצר המזרחית והחצר הצפונית.

לפיכך, טוענים ה"ה שיזף, חזור וטעון, כי בשל מבנה הבניין האמור, יתר הדיירים מעולם לא עשו שימוש בחצר הצפונית, גם לא לאחר קבלת המפתחות לחצר, ומעולם לא פנו אליהם בטענה, כי הם מונעים מדיירי הבניין שימוש בחצר, ואף לא דנו מעולם באופן השימוש הראוי בה.

ה"ה שיזף אף טוענים, כי התנייתם את מתן המפתח לחצר הצפונית בכך ששערי החצר יינעלו בשעות הלילה למען ביטחונם האישי, הינה בקשה סבירה בכל קנה מידה, לאור הסביבה בה ממוקם הבניין.

לטענת ה"ה ביטון, במקום בו הוא מחנה את רכבו ישנו מקום לחניית רכב אחד בלבד ועל כן, הוצאת רכבו מהחניה לא תפתור את מצוקת החניה ברחוב. כמו כן, היות שאף לו ישנה הזכות להחנות את רכבו בחצר, כלייתר הדיירים, אין מניעה, כי ימשיך להחנות שם את רכבו.

עוד חוזר מר ביטון מספר פעמים על הטענה, כי דרישת התובעים להחנות את רכבם דווקא בחצר הצפונית הגובלת בדירתו ולא בחצר המזרחית בכניסה לדירתם אינה הוגנת ודינה להידחות.

אף כאן מסקנתי היא, כי דין טענות הנתבעים להידחות.

העדים, מר אבי שמר והגב' יואלה בהר, אישרו בעדויותיהם, כי ממועד הקמת הגדר והשערים בחצר הצפונית, שוב לא הייתה להם גישה אליה עד למועד מתן פסק הדין החלקי, אשר חייב את הנתבעים להמציא להם מפתחות לשערי החצר (ר' תצהיר הגב' בהר ס' 12; תצהיר מר שמר, ס' 11; פרוטוקול מיום 27.1.10 עמ' 5).

כאמור, הנתבעים שבים ומדגישים לאורך כתבי טענותיהם, כי יתר הדיירים מעולם לא עשו שימוש בחצר הצפונית, וזאת אף לאחר שקיבלו את המפתחות לחצר. עדויותיהם של דיירי הבניין והתמונות של החצר, שופכות אור על הסיבה שבגינה נמנעו מלעשות שימוש בחצר.

מר ארז זיו העיד, כי הבניה בחצר החלה בבניית קירות חניה מבטון על ידי מר שיזף. בתגובה לשאלה מדוע לא החנה את רכבו במבנה החניה שנבנה, אשר לא היה סגור בשער באותה התקופה, השיב, כי המניעה להחנות את רכבו בחניה שנבנתה הייתה פסיכולוגית, ובלשונו: "כי את האוטו הפרטי שלי אני לא יכניס לחנות שם בחניה שהוא סגר לעצמו באופן לא חוקי" (ר' פרוטוקול 2.12.09, עמ' 54-55).

הגב' בהר בחקירתה, הבהירה במשפט תמציתי את הבעייתיות הקיימת בחצר: "ברגע שהוא הוסיף את הדק, את החניה ואת הנעילה עם השער, אם אתה נכנס משם אתה מרגיש אילו אתה נכנס לשטח פרטי".

הנה כי כן, על פי עדות הדיירים, על אף שמרגע שניתן להם המפתח, היה באפשרותם להיכנס לחצר הצפונית, חשו שלא בנוח לעשות כן בשל המבנים הקיימים בחצר, אשר הופכים את החצר למעין חצר פרטית.

התמונות של החצר, במצבה כיום, מאשרות תחושה זו של הדיירים. בתמונות החצר, כפי שצורפו לכתב התביעה (נספח ד'), נראה דק העץ שהקימו הזוג שיזף כמרפסת פרטית לכל דבר ועניין. בדק הציבו הזוג שיזף ריהוט גינה משלהם ועציצים לרוב. אף בשטח החצר שמול ביתו של ה"ה ביטון, הוצבו ריהוט גינה ועציצים.

החניה שמתחת דק העץ, הנעולה בשער מתכת מתרומם, אף היא נראית בתמונות כחניה פרטית, ובפרט לאור המחסן הצמוד לה בה מאוחסנים חפציהם של הזוג שיזף. מבנים אלה, בתוספת השערים שהקימו הנתבעים, הגדר המחלקת את החצר לשני חלקים והגדר הגבוהה המקיפה אותה, אכן מעידים, כי השימוש הקיים בפועל בחצר הוא כבחצר פרטית של הנתבעים.

הזוג שיזף מנסים לאחוז את החבל בשני קצותיו, כאשר מחד טוענים הם, כי אין להרוס את המבנים שנבנו בקרקע ומאידך טוענים, כי אין הם עושים שימוש ייחודי בקרקע המשותפת. טיעון שכזה אינו יכול לעמוד, שכן עצם הימצאותם של המבנים בחצר הצפונית, מהווה שימוש ייחודי בקרקע.

נכון הוא, כי אף בחצר הדרום מזרחית מניחים הדיירים חפצים פרטיים, שותלים עציצים וכדומה, אולם ראוי להבחין בין שימוש שכזה בחצר, שאינו יוצר את התחושה שהשטח שייך לדייר אחד בלבד, לבין בניה, גידור וחלוקה בשטח, היוצרים בפועל שטח פרטי.

אף הטענה שהגדר בחצר הדרומית אף היא נעולה רוב שעות היום, אין בה כדי להכשיר את נעילת החצר הצפונית בפני הדיירים האחרים, מבלי לאפשר להם גישה אליה.

טענת הנתבע 3, לפיה ישנו מקום לרכב אחד בלבד בפתח ביתו ועל כן אין מניעה שיהא זה רכבו שלו, אף היא אינה יכולה לעמוד, שכן היא מתעלמת מהעובדה, שהסיבה שישנו רק מקום חניה אחד מול ביתו הינה הגדר הנמוכה שנבנתה על ידו ועל ידי ה"ה שיזף, המחלקת את החצר לשני חלקים, ומונעת גישה מהשער שמול ביתו אל יתר החצר.

הנתבעים שבים ומציינים, כי הבעייתיות הקיימת נובעת ממבנה הבית, על פיו הכניסה לדירותיהם הינה דרך החצר הצפונית, בעוד הכניסה לדירות השכנים היא דרך החצר המזרחית. בשל כך, זה אך טבעי, לטענתם, שיניחו את חפציהם בחצר הסמוכה לביתם, ואין זה הוגן מצד הדיירים האחרים לבקש להקים חניה דווקא בחצר הסמוכה לדירת הנתבעים, ולא בחצר המזרחית הסמוכה לדירותיהם הם.

תיאורו של מר ארז זיו בעדותו, את השינויים שחלו בבניין במהלך השנים, חושף, כי בעבר הייתה התמונה שונה.

בעדותו של מר זיו, הסביר העד את התהליך שעבר הבניין לאורך השנים, בציינו, כי בעבר הייתה הכניסה המזרחית הכניסה הראשית לכל הדירות בבניין, ובכללן, דירות הנתבעים. במהלך השנים, בחרו הנתבעים לפתוח פתח לביתם מן הכניסה הצפונית, ולהפכה לכניסה הראשית לביתם (ר' פרוטוקול מיום 2.12.09 עמ' 62-63).

מהסבר זה עולה, כי לכתחילה לא הייתה החצר הצפונית חצר הצמודה לפתח דירתם של הנתבעים, כי אם חצר אחורית של כלל הבניין, אשר אין ממנה גישה לאף אחת מן הדירות בבניין. לפיכך, טענת הנתבעים, כי יתר הדיירים מבקשים לפגוע דווקא בחצר שבפתח ביתם, אין לה מקום, שכן לכתחילה, הייתה זו החצר האחורית של כלל הבניין ובחירתם ליצור גישה לביתם דרך החצר ולהשתמש בה ככניסה הראשית לביתם, אינה מקנה להם בה זכויות יתר.

אך על פי כן, לא למותר לציין, כי נכונה הטענה, כי במצב הקיים בשטח כיום, אך טבעי והגיוני שהנתבעים יעשו בחצר יותר שימוש מיתר דיירי הבניין, בהיותה החצר שבפתח ביתם. כך ככל הנראה סבר המינהל, בהתחייבו בהסכם הפשרה עם ה"ה שיזף לשקול למכור לנתבעים את החצר. אולם, מר שיזף העיד בעדותו, כי הוא ואשתו נסעו להודו והחמיצו את רישום החצר על שמם קודם רישום הבית כבית משותף. לאור זאת, במצב הדברים הקיים כיום, החצר הצפונית הינה רכוש כלל דיירי הבניין.

לפיכך, ככל שברצונם של הנתבעים לעשות שימוש ייחודי בקרקע ולבנות עליה מבנים לשימושם האישי, עליהם לקבל לשם כך את הסכמת יתר דיירי הבניין. משלא ניתנה הסכמה זו, אסור היה לתובעים לבנות מבנים אלה.

היווצרות השתק ומניעות;

לטענת הנתבעים ה"ה שיזף, התובעים ויתר בעלי הדירות בבניין לא טענו דבר כנגד הבניה בחצר הצפונית עד לשנת 2006, שאז, לטענת הנתבעים, התעורר הסכסוך בין התובעים לנתבעים. בכך, לטענת הנתבעים, יש לראות הסכמה בהתנהגות ו/או מכללא לבניה ולשימוש בחצר הצפונית.

הנתבעים סומכים דבריהם על האמור בפסקי הדין ע"א 815/81 כליפא נ' שאול פ"ד לו(3) 78 (1982), ע"א 2018/05 משה ורשבסקי ואח' נ' אליהו גואטה ואח', ו ת"א 4556/98 ניסים נ' ויזר, בהם התקבלו טענות של מניעות והשתק בסכסוכים בהם נטענה טענה של שימוש ייחודי ברכוש המשותף.

לטענת התובע, הוא פנה אל הנתבעים מספר פעמים במהלך בניית הגדר והשער מול בית ה"ה ביטון, בבקשה כי הבניה תופסק. טענה זו לא נסתרה על ידי הנתבעים.

יש לציין, כי בפסקי הדין עליהם מסתמכים הנתבעים בסיכומיהם (ר' עמ' 19-20) המדובר במקרים בהם התובעים המתינו שנים ארוכות עד שהחלו לפעול משפטית כנגד הנתבעים ובחלק מהמקרים אף נתנו הסכמה מפורשת למבנה שנבנה ברכוש המשותף. לא כך היא בענייננו.

במקרה דנן, אף לגרסת הנתבעים, החלו התובעים לנקוט בהליכים כנגד הנתבעים כ-3 שנים לאחר רכישת דירתם. אני מוצאת תקופה זו כסבירה, ועל כן, דין טענות ההשתק והמניעות להידחות.

מתן סעד של צו הריסה;

התובעים מבקשים בתביעתם מתן סעד  של צו הריסה כנגד המבנים שבנו הנתבעים בחצר ללא הרשאה.

בטרם אדון בטענות הצדדים בעניין זה, ולמען לא ייצא הנייר חסר, אתייחס ראשית בקצרה, לסמכותו העניינית של בית משפט זה ליתן צו הריסה בנסיבות המקרה דנן.

שאלת סמכותו העניינית של בית משפט השלום, ליתן סעד של צו הריסה, נדונה רבות בפסיקה.

על פי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד – 1984, תביעות מקרקעין המצויות בסמכות בית משפט השלום הן תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במיטלטלין.

ההלכה היא, כי תביעה להריסת חלק במקרקעין הינה בסמכות בית המשפט המחוזי, שכן אין המדובר בשימוש במקרקעין תוך שמירה על גוף הנכס.

עם זאת, בשנים האחרונות חלה התפתחות בהלכה זו, ונקבע לא אחת בפסיקה, כי הסמכות למתן צווי הריסה אינה מוקנית באופן בלעדי לבית המשפט המחוזי.

בע"א (מחוזי י-ם) 3651-09 סאמיה נ' פאיז (2010) (להלן: עניין סאמיה) נסקרה ההתפתחות בנושא זה באופן מקיף:

"סברתו של בית משפט קמא כי הסמכות העניינית למתן צו הריסה יוחדה לבית המשפט המחוזי, בוססה על ההלכה עתיקת היומין בעניין שמש נ' מפעל המים כפר סבא (ע"א 37/59). בפסיקת בתי המשפט המחוזיים ובספרות רווחת זה מכבר הדעה כי הלכה זו עברה מן העולם ואינה תקפה עוד. ראו, לדוגמא: ת"א (מחוזי חיפה) 348/03 קעדאן נ' לחאם; ע"א (מחוזי חיפה) 3405/06 צרפתי נ' אלבו; ת"א (מחוזי י-ם) 3036/01 נציגות הבית המשותף נ' ריבלין; ע"א (מחוזי נצרת) 1134/05 ג'ינו נ' גליק; ע"א (מחוזי חיפה) 1670/05 עתאמנה נ' עתאמנה; ת"א (מחוזי ת"א) 2523/07 כנען נ' ירושלמי; ע"א (מחוזי מרכז) 433909/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' מסורי; ע' אזר, "שימוש במקרקעין תוך שמירה  על גוף הנכס – בית משפט מחוזי או שלום", המשפט ג' (1996); י' כהן, "'שימוש במקרקעין' יישומו  המוטעה של מבחן הסעד והשלכותיו", מחקרי משפט כ"ד (2008). דעה זו טרם נבחנה על ידי הרכב של בית המשפט העליון. אכן, במספר החלטות בבקשות רשות ערעור שניתנו על ידי דן יחיד בבית המשפט העליון נאמר כי הלכת שמש נותרה על כנה. עם זאת, תחולתה של ההלכה סויגה תוך שלמונח "שימוש במקרקעין" ניתנה פרשנות מצמצמת. כך, למשל, ברע"א 4991/03 ג'מיל נ' לוי נפסק, כי אין להחיל את הלכת שמש בתביעה הנוגעת להריסה של מבנה שהוקם על מקרקעין משותפים, אשר הפריע לשימושו של התובע בחלקו שלו במקרקעין; ברע"א 3189/06 וולפינגר נ' ראובני, וברע"א 10889/07 קנאזע נ' הנזירות הפרנסיסקניות של הלב הטהור של מריה נפסק כי אין להחיל את הלכת שמש כאשר סעד ההריסה הוא טפל לסעד העיקרי, שאז הולך הטפל אחר העיקר.

אף אנו נוטים לדעה כי הלכת שמש עברה מן העולם וזאת מטעמים דומים לאלו שהובעו בפסקי הדין ובמאמרים שהוזכרו לעיל. מכל מקום, ואף אם הלכה זו בעינה עומדת, הרי בנסיבותיו הספציפיות של המקרה שלפנינו, אין היא בת תחולה: ראשית, צו ההריסה שהתבקש במקרה דנן על ידי המערערת טפל לבקשתה לצו מניעה אשר יאסור על המשיב להפריע לשימושה במקרקעין המשותפים. כאמור לעיל, במצב דברים זה, הולך הטפל אחר העיקר; שנית, תביעתה של המערערת כנגד המשיב מבוססת, בין היתר, על זכותה המעוגנת בסעיף 31 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 "להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר". בצדק ציין בית משפט קמא כי בניה על רכוש משותף היא פעולה החורגת בעליל מניהול ושימוש רגילים. האינטרס המוגן נשוא התביעה דנן הינו, אפוא, זכות השימוש של המערערת כשותפה במקרקעין המשותפים, והסעד המהותי המבוקש הוא הסרתה של מניעת השימוש. בנסיבות אלו, מדובר ב"שימוש במקרקעין" ואין חשיבות לעובדה שמבוקש צו הריסה."

במקרה דנן, ממש כמו בעניין סאמיה, תביעת התובעים מבוססת על זכותם לעשות במקרקעין המשותפים שימוש סביר, זכות אשר נמנעת מהם בשל המבנים שבנו הנתבעים בשטח ללא הרשאה. אף במקרה דנן אפוא, הסעד המבוקש הינו הסרת מניעת השימוש בחצר המשותפת.

לפיכך, העניין הינו בסמכותו של בית משפט זה.

כעת אפנה לדון בטענות הצדדים;

לטענת התובעים, שער החניה החשמלי בחניית ה"ה שיזף, שער הברזל הדו-כנפי מול פתח ביתו של ה"ה ביטון, דק העץ וקונסטרוקציית המתכת, וכן הגדר המחלקת את החצר לשניים, כולם נבנו שלא בהסכמת יתר דיירי הבניין.

כמו כן, טוענים התובעים, כי אף הגבהת הגדר המקיפה את החצר הצפונית מעל לגבהים המפורטים בהיתר הבניה (2 מטרים בחזית ו-2.20 מטרים בצד) אינה בהתאם להרשאת הבעלים של הקרקע דאז.

לפיכך, תובעים התובעים את הריסת המבנים, שנבנו ללא הרשאה בחצר, ואת הנמכת הגדר החיצונית לגובה המותר בהיתר. לטענתם, אי מתן צו הריסה ינציח את האפשרות הבלעדית של התובעים לעשות שימוש ייחודי בחצר, באופן שאינו מאפשר לייתר הדיירים לעשות שימוש בחצר המשותפת.

הנתבעים ה"ה שיזף טוענים, כי אין הצדקה להריסת המבנים בחצר הצפונית. ה"ה שיזף מסתמכים על האמור בסעיף 74 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח 1968, הקובע כי:

"בית המשפט לא ייתן ציווי, אם הוא סבור שהפגיעה או הנזק שנגרמו לתובע הם קטנים וניתנים להערכה בכסף ולפיצוי מספיק בתשלום כסף, ומתן ציווי יהיה בו משום התעמרות בנתבע, אך רשאי הוא לפסוק פיצויים."

הנתבעים טוענים, כי התובעים מחזיקים במפתחות שערי החצר הצפונית ורשאים לעשות בה שימוש ללא הפרעה ולפיכך, מתן צווי הריסה לא ישפר את מצבם כלל. לעומת זאת, הנזק שייגרם לנתבעים, אשר יאלצו להחריב את חזית דירתם, מבלי שתצמח מכך כל תועלת, הינו עצום.

עוד טוענים הנתבעים, כי על פי פסיקת בית המשפט העליון ברע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון, על בית המשפט להחיל את עיקרון תום הלב בבואו לפסוק אודות השימוש בזכויות על פי חוק המקרקעין.

לטענת הנתבעים, תובענה זו הוגשה בחוסר תום לב קיצוני, וכל מטרתה להתנקם בנתבעים בשל סכסוך שכנים שאינו קשור לשימוש שנעשה על ידיהם בחצר הצפונית, כאשר ברור שלא תצמח לתובעים כל תועלת בהריסת המבנים (ר' עמ' 24-26 לסיכומי הנתבעים).

לפיכך לטענת הנתבעים 1-2 יש לדחות את התביעה למתן צווי הריסה.

הנתבע 3 טוען, כי ככל שיינתן צו הריסה כנגדו, יהא זאת בגין שער הברזל הדו-כנפי בלבד, שכן רק הוא נבנה על ידו. לטענת הנתבע 3, קביעת שער הברזל אינה מונעת את השימוש מיתר הדיירים בחצר משקיבלו את המפתחות.

לאור מסקנותיי לעיל, לפיהן הנתבעים עושים שימוש ייחודי בקרקע המשותפת ללא כל הרשאה, אני מורה על סילוק ידם של הנתבעים מן החצר הצפונית המשותפת.

כאמור לעיל, היות שהמבנים שנבנו בחצר, יוצרים בפועל חצר פרטית של הנתבעים, הרי שאין מנוס ממתן צו הריסה במקרה דנן, שאחרת לא יתאפשר שימוש סביר של יתר הדיירים בבניין בחצר המשותפת.

לפיכך, רואה אני מקום ליתן צו הריסה כנגד המבנים שנבנו בשטח ללא הרשאה, וזאת על אף הנזק הרב שייגרם לנתבעים בשל כך.

אשר על כן, אני מורה לנתבעים 1-2 להרוס את המבנים הבאים: השער החשמלי המתרומם בחזית הפונה לרחוב ולנסיה, מבנה החנייה ממתכת ודק העץ שמעליה.

כמו כן, אני מורה לנתבע 3 להרוס את השער הדו-כנפי שמול פתח ביתו.

בנוסף, אני מורה לנתבעים 1-3 ביחד ולחוד, להרוס את הגדר הנמוכה המחלקת את החצר וכן להנמיך את הגדר המקיפה את החצר לגובה 2 מטרים בחזית ו-2.20 מטרים בצד.

למותר לציין, כי צו ההריסה אינו נוגע למבנים שנבנו בחצר בהרשאת מינהל מקרקעי ישראל, בכללם: הקירות התומכים של החניה, המדרגות המובילות מן הרחוב אל פתח בית ה"ה שיזף וכן הגדר החיצונית המקיפה את החצר, עד לגובה 2.0 מ' בחזית ו-2.2 מ' בצד.

אין בכך כדי לאפשר ביצוע פעולה שלא בהתאם להוראותיו של חוק התכנון והבנייה, וכל פעולה של הריסה הטעונה היתר, על הצדדים לקבל היתר כדין לביצועה.

בשולי הדברים אציין כי לא בלב קל הגעתי ל מסקנה זו, והייתי סבורה כי יטיבו הצדדים אם ישכילו להגיע להסכמה בדבר השימוש המשותף בחצר המשותפת או מכירתה לאחד הדיירים, אולם בהעדר הסדר כלשהו בין הצדדים, לא היה מנוס ממתן פס"ד לגופו של עניין.

ע"ע ולא במשפט- תשלום דמי שימוש;

לטענת התובעים, הנתבעים עשו שימוש בקרקע השייכת לכלל הדיירים שלא כדין, ולפיכך, עליהם לשלם ליתר הדיירים דמי שימוש מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט וכן מכוח סעיף 33 לחוק המקרקעין.

התובעים הגישו חוות דעת של שמאי המקרקעין מר נתן בן חיים, ובה אומדן דמי השימוש הראויים בגין השימוש שנעשה בחצר בין התאריכים  22.7.07 – 31.3.03. על פי חוות הדעת, דמי השימוש הראויים בגין השימוש בחלק המזרחי בחצר (חלקו של ה"ה ביטון) הינם 14,250, ובגין השימוש בחלק המערבי בחצר (חלקם של ה"ה שיזף) הינם 34,700.
לטענת התובעים, הם זכאים לחלקם היחסי בדמי השימוש, כפי שאמדם השמאי מטעמם.

הנתבעים שיזף טוענים, כי התובעים אינם זכאים לדמי שימוש עבור השימוש שעשו בקרקע, ולכל היותר זכאים הם לדמי שימוש החל מיום 27.8.06, עת דרשו לראשונה לקבל מפתח לשער החצר הצפונית ועד למועד הגשת כתב התביעה ביום 7.2.07.

עוד טוענים הזוג שיזף, כי לא התקיימו יסודות העילה של עשיית עושר ולא במשפט, שכן הנתבעים לא מנעו שימוש בחצר מיתר הדיירים, והתובעים הסכימו לאורך שנים לאופן הפעלת הזכות הקניינית של הנתבעים. כמו כן, הנתבעים לטענתם עשו שימוש בקרקע מכוח זכות שבדין – הסכמת מינהל מקרקעי ישראל, ועל כן אין הם חייבים לתובעים תשלום בגין השימוש בקרקע.

הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית מטעמם, בנוגע לגובה דמי השימוש בחצר.

ממסקנותיי לעיל עולה, כי הנתבעים עשו שימוש ייחודי בחצר הצפונית, על ידי סגירתה בפני יתר דיירי הבניין בין השנים 2003-2007.

עוד עולה, כי הנתבעים הקימו בחצר מבנים לשימושם האישי ללא הסכמת יתר דיירי הבניין וללא היתר מבעל הקרקע דאז – מינהל מקרקעי ישראל.

אשר על כן, אני קובעת, כי על הנתבעים לשלם לתובעים דמי שימוש בגין התקופה שמיום 27.8.06 – מועד הדרישה הראשונה של התובעים לקבל מפתחות לשערי החצר, ועד ליום 22.7.07 – המועד בו ניתנו להם מפתחות בפועל.

הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעים דמי שימוש בסך של 3.000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

הנתבע 3 ישלם לתובעים דמי שימוש בסך של 3,000 ₪  בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

כמו כן, ישאו הנתבעים בהוצאות כדין וכן ישלמו לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

ניתן היום,  ‏05/05/2011, ‏א'/אייר/תשע"א בהעדר הצדדים.

צרו קשר עכשיו

מעל 25 שנות ניסיון בניהול אלפי עסקאות ומאות תיקים מורכבים. מהמשרדים המובילים והמוערכים בתחום. צרו קשר עכשיו והצטרפו לאלפי הלקוחות המרוצים של משרדנו.

מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2022

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב…

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 16, 2022

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2022

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

ינואר 1, 2022

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן…

קראו עוד...

טלי קסלר

מאי 11, 2021

צרו איתנו קשר

בטלפון: 972-3-6246633+ או שלחו לנו הודעה:
ההודעה נשלחה בהצלחה!
דילוג לתוכן