כיצד מחושב השבח (הרווח עליו מוטל המס)?
באופן עקרוני, השבח (הרווח עליו מוטל המס) הינו ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס (בעסקה היום) למחיר הרכישה של הנכס (בעסקת הרכישה ההיסטורית). את מחיר הרכישה של הנכס מצמידים למדד המחירים לצרכן.
ניכוי הוצאות
מהשבח מותר לנכות הוצאות שונות שהיו כרוכות ברכישת הנכס ו/או במכירתו ו/או בהשבחתו במשך השנים (כגון שכ"ט עורך דין, שכ"ט שמאי, דמי פינוי של שוכרים, הוצאות שיפוץ, מס רכוש, היטל השבחה וכיו"ב).
פחת
בנסיבות מסוימות, מחושב פחת ביחס למחיר הרכישה (הפחת בגין שווי המבנה להבדיל משווי הקרקע), בהתאם למספר השנים שחלפו מאז הרכישה ועד למכירה, מה שמביא להקטנת שווי הרכישה והגדלת השבח שבגינו אמור להשתלם המס.
שיעורי המס
שיעורי המס אשר הינם אחוז מהשבח תלויים בגורמים רבים לרבות התאריך בו נרכש הנכס, התאריך בו נמכר הנכס, כיצד הגיע הנכס לידי המוכר (האם המוכר רכש אותו, קיבל אותו במתנה או בירושה) וכיו"ב.
נכס שהתקבל בירושה
באופן עקרוני, אם הנכס התקבל בידי המוכר בירושה, הרי שלעניין מס השבח מועד הרכישה של הנכס יחול במועד שבו הוא נרכש על ידי המוריש ושווי הרכישה של הנכס יהיה מחיר הרכישה שלו בידי המוריש.
אולם, אם הנכס התקבל בירושה ממוריש אשר נפטר בשנים בהן חל מס עיזבון, יחושב שווי הרכישה בהתאם לסכום ששולם כמס עיזבון ומועד הרכישה ייקבע למועד פטירת המוריש.
נכס שהתקבל במתנה
באופן עקרוני, אם הנכס התקבל בידי המוכר בירושה, הרי שלעניין מס השבח מועד הרכישה של הנכס יחול במועד שבו הוא נרכש על ידי המוריש ושווי הרכישה של הנכס יהיה מחיר הרכישה שלו בידי המוריש.
לכלל זה ישנם חריגים היה ונותן המתנה נפטר בשנים בהן חל מס עיזבון, והמתנה טרם הושלמה ברישום לפני פטירתו.
פטור ממס במכירת דירת מגורים
למוכר דירת מגורים ישנם מספר פטורים, אשר ככל שהוא עומד בקריטריונים הקבועים לקבלתם, הוא יהיה פטור ממס במכירת הדירה.
מחשבון מס שבח
באתר של רשות המסים ישנו מחשבון לחישוב מס השבח אשר ניתן להיעזר בו על מנת לקבל אומדן לגבי מס השבח הצפוי בעסקה.
בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן החקיקה משתנה באופן תדיר, וטעות בעניין המיסוי עלולה לחייב בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.