המתווך שמקבל את שכרו, רק אם נקשרה העסקה, חפץ מאוד בקידומה ויש והוא פועל אצל כל אחד מהצדדים, המוכר והקונה, על מנת לסייע במשא ומתן ולהביא להסכם.
המחוקק מצא לנכון להסדיר את כל תחום המתווכים במקרקעין ובשנת 1996 פירסם חוק בעניין זה – חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996, אשר נכנס לתוקפו בחודש אפריל 1997.
החוק, שינה למעשה את המצב הבלתי מוסדר, ששרר עד אותה תקופה, תוך שקבע כללים מפורשים ומפורטים לפעילותם של מתווכים ולזכאותם לדמי תיווך.
החוק מחייב, קיומה של סדרת תנאים וכללי התנהגות, שרק בהתמלאם, זכאי המתווך לשכרו.
במסגרת החוק, קבע המחוקק מיהם הזכאים לעסוק במקצוע מתווכי המקרקעין, התנאים לזכאותם לדמי תיווך וסנקציות בגין הפרת הכללים.
בדברי ההסבר להצעת החוק הודגש כי תכליתו של החוק הינה הגנת הצרכן, אשר המחוקק מצא אותו נפגע כתוצאה מהמצב הבלתי מוסדר, ששרר עד אותה תקופה, בתחום זה.
במסגרת המאמר הנוכחי, אתייחס בקצרה לנושא אשר יש לו חשיבות יתרה בכל הנוגע להתנהלות היומיומית, אשר במסגרתה נתקל אדם מן היישוב במתווך מקרקעין – התנאים הקבועים בחוק, לזכאותו של מתווך לקבלת דמי התיווך.
בראש ובראשונה – מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב, שבה נכללים הפרטים הבאים:
א. שמות, כתובות ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח.
ב. סוג העסקה שפעולת התיווך מבוקשת לגביו, כגון: "שכירות", "מכירה".
ג. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך.
ד. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב.
ה. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה והאם המחיר כולל מע"מ.
בפועל, נוהגים המתווכים לפגוש את לקוחותיהם במקום מוסכם, עוד לפני שהם מציגים בפניהם את הנכס, ולהחתימם מיד על טופס אותו הם ממלאים במקום, אשר תפקידו למלא אחר הוראות החוק האמורות.
יחד עם זאת, בתי המשפט פסקו כי הפרטים האמורים נועדו לבסס ודאות של הלקוח בפרטי העסקה, ולפיכך, היה וטופס ההזמנה, שמילא המתווך, לא כולל את כל הפרטים המצוינים לעיל, לא יהווה המסמך הסכם תיווך מחייב וישלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך.
שנית, מותנית זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, בתנאי שאותו מתווך מחזיק ברישיון כדין. בשולי הדברים אציין, כי למי שאינו מחזיק ברישיון כדין אסור להציג את עצמו בפני אחרים כמתווך במקרקעין.
עוד יצוין, כי בחוק נקבעו מספר תנאים בהם צריך המתווך לעמוד על מנת לקבל רישיון, לרבות הצלחתו בבחינה בה נדרש ידע בדיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי וכו'.
שלישית, מותנית זכאותו של המתווך לדמי התיווך בהיותו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. קיימת פסיקה עניפה ביחס לשאלה אימתי יחשב המתווך כ"גורם היעיל" ונקבע כי התשובה לכך נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה.
במאמר הבא, אתייחס למספר עניינים נוספים המוסדרים במסגרת חוק המתווכים, כמו נושא הבלעדיות, המוענקת על ידי הלקוח לשיווק הנכס על ידי משרד תיווך יחיד, ועוד.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.