האם אפשר להעביר דירות לילדים בלי לשלם מס שבח? ומה יקרה כשירצו למכור?

עצם העברה בירושה פטורה ממס (כרגע). אולם, כאשר הילדים ירשו דירה מהוריהם, ייתכן ויוכלו למכור אותה מבלי לשלם מס שבח – אך זאת רק אם מתקיימים תנאים מסוימים הקבועים בחוק. על פי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, פטור כזה יתאפשר רק אם:

✔️ להורה הנפטר הייתה רק דירת מגורים אחת בעת מותו.

✔️ ההורה היה זכאי לפטור ממס שבח לו היה מוכר את הדירה בחייו.

✔️ היורש הוא בן משפחה קרוב – בן/בת זוג, ילד או בן זוג של ילד.

מה קורה אם יש יותר מדירה אחת?

במקרה כזה, בלי תכנון נכון – הילדים ייאלצו לשלם מס שבח מלא כשימכרו את הדירות. כך שכדי לממש את הפטור שהוזכר לעיל, יש צורך בתכנון מקדים ומדויק – אחרת, עלולה להיווצר חבות מס כבדה כשיתבצע מימוש של הנכס.

הפתרון: תכנון מקדים בשלושה שלבים

שלב 1: לבדוק כמה מס תשלמו על כל דירה

תחילה, חשוב לבדוק מה יהיה שיעור מס השבח הצפוי במקרה של מכירה לכל אחת מהדירות. הבדיקה כוללת את הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות כגון תיווך, שיפוצים ושכר טרחת עורך דין. מטרת הבדיקה: לזהות איזו דירה נושאת את נטל מס השבח הגבוה ביותר במקרה של מכירה.

שלב 2: העברת רוב הדירות במתנה

לאחר הבדיקה, מומלץ לשקול להעביר לילדים את כל הדירות – למעט אחת. אותה דירה שנושאת את המס הגבוה ביותר תישאר בבעלות ההורים. את הדירות האחרות ניתן להעביר ללא תמורה (במתנה), תוך תשלום מס רכישה מופחת מצד הילדים, בהתאם לכללים הרלוונטיים להעברה ללא תמורה.

בשלב זה חשוב לשאול – האם כדאי שכל הילדים יהיו שותפים בכל הדירות, או שמוטב שכל ילד יקבל דירה/דירות בבעלות מלאה? לכל חלופה יתרונות וחסרונות שונים, במיוחד אם בעתיד ירצו למכור או לשפר דיור.

שלב 3: שמירת הדירה היקרה ביותר בירושה

הדירה שנותרה בבעלות ההורים תועבר לילדים רק לאחר פטירתם. כך, לאחר קבלת הדירה בירושה מההורים, יהנו הילדים מפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5), ויוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח.  

המשמעות הכלכלית

שיטה זו יכולה להניב חיסכון מס משמעותי. אם כל הדירות יועברו לילדים בירושה (ולא במהלך חיי ההורים), ויש לילדים דירות משלהם בבעלותם – הם לא יוכלו למכור אף אחת מהדירות שקיבלו בירושה בפטור ממס שבח. 

דוגמה מספרית לחיסכון במס (על קצה המזלג):

• בבעלות ההורים שלוש דירות 

• שתיים מהדירות מועברות במתנה (והילדים משלמים מס רכישה מופחת)

• אחת הדירות (זו עם מס השבח הצפוי הגבוה ביותר) נשמרת לירושה (כך שבעתיד תוכל להימכר בפטור ממס שבח)

לעומת זאת, אם כל שלוש הדירות מועברות בירושה – ובינתיים הילדים רכשו דירות משלהם – הילדים לא יוכלו למכור אף אחת מהדירות שיתקבלו בירושה מההורים בפטור ממס שבח.

לסיכום

ללא תכנון מוקדם, אתם או ילדיכם עלולים לשלם מס גבוה ומיותר על דירות שצברתם בעמל רב. אבל באמצעות חשיבה אסטרטגית, ניתן להפחית את חבות המס בצורה משמעותית – ולעיתים אף להימנע ממנה לחלוטין. תכנון מס נכון מראש עשוי לחסוך סכומי כסף ניכרים. ביצוע הערכה של המס על כל דירה, קבלת החלטות מושכלות לגבי זהות מקבלי הדירות והעיתוי של ההעברה – כל אלה דורשים ליווי מקצועי של עו"ד המומחה בתחום שיכול לחסוך לכם סכומים נכבדים ולספק שקט נפשי לעתיד. אנו מציעים לשלב שירות זה כחלק משירות כולל של תכנון העברה בין דורית של הרכוש לדור הבא תוך ראייה של הצרכים והרצונות הספציפיים של המשפחה שלכם, באופן שימקסם את הרכוש, יחסוך במס וימנע מחלוקות וסכסוכים בין היורשים.