מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2021 – טלי קסלר, עו"ד

מכירת דירה יד שנייה היא צעד כלכלי דרמטי. עבור רובנו זה משהו שמרחש פעמים בודדות בחיים וזו העסקה הגדולה ביותר שנעשה.

מדינת ישראל בכלל ושוק הנדל"ן בפרט הם עתירי בירוקרטיה, מיסים ותהליכים שאינם ידידותיים כלל לאדם מן היישוב. המלכודות עלולות להסתתר בכל מקום.

אפילו אם אתם נעזרים במתווך / בעורך דין, שאתם סומכים עליו מאוד (וטוב שכך), חשוב שתבינו במה מדובר, לאן אתם הולכים, ומה מצפה לכם.

מטרתי במדריך המקיף הזה, לצייר עבורכם את המפה שתוביל אתכם צעד צעד, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ולבצע את מכירת הדירה באופן מיטבי.

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

אלו הן הבדיקות החשובות: 

  • האם הדירה רשומה על שמכם בטאבו?
  • האם רשומה על הזכויות שלכם משכנתא או הערה מגבילה אחרת?
  • המסים וההוצאות הצפויות.
  • בדיקת המיסים הצפויים – מס שבח.
  • בדיקת המיסים הצפויים – היטל השבחה.
  • חריגות בנייה בדירה ומשמעותן.
  • הדירה מושכרת אך בלי הסכם שכירות
  • מה קורה אם קיבלתם את הדירה בירושה אך טרם נרשמתם כבעלים.

וכעת אפרט לגבי כל אחת מהן.

האם הדירה רשומה על שמכם בטאבו?

באופן מפתיע (או שלא) לעיתים קרובות קורה כי לאחר רכישת הדירה וקבלת החזקה בה, הרוכשים לא ממשיכים לנהל מעקב אחר עבודת עורך הדין שייצג אותם בעיסקה ולא מודעים לכך שהדירה כלל לא נרשמה על שמם.

כך יוצא, שכשרוצים למכור את הדירה, מוציאים נסח טאבו ומגלים שהדירה כלל אינה רשומה על שמם אלא על שמות המוכרים שמכרו את הדירה לפני שנים רבות.

הדבר קורה גם בעסקאות מתנה – קיבלתם את הדירה במתנה מהורה או בן משפחה אחר ועורך הדין שטיפל בכך לא השלים את העסקה ולא רשם את הזכויות על שמכם.

לכן, הבדיקה הראשונה והבסיסית שיש לעשות היא להוציא נסח טאבו ולוודא שהדירה רשומה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

אם מדובר בדירה שרכשתם מקבלן – ייתכן שהזכויות עדיין לא נרשמו על שמכם כי טרם הושלם הטיפול בעניין על ידי עורך הדין של הקבלן.

במקרה זה, צריך לפנות אליו ולבקש "אישור זכויות" שהוא מסמך שמפיק עורך הדין בשם הקבלן או החברה שבנתה את הבניין, ומאשר כי הדירה שלכם.

במקביל צריך לבקש ממנו את "נוהל העברת הזכויות" וכן להבין האם נדרשות עלויות מיוחדות במכירת הדירה (המעוגנות בעסקת רכישת הדירה שעשיתם בעבר).

האם רשומה על הזכויות שלנו משכנתא או הערה מגבילה אחרת?

אם לקחתם משכנתא וטרם סיימתם לשלם אותה – אזי, מן הסתם, בנסח הטאבו נמצא משכנתא הרשומה ביחס לזכויותיכם.

אולם, לעיתים, גם אם סיימתם לשלם את המשכנתא לפני שנים רבות, הבנק לא סילק את הרישום אודות המשכנתא מהנסח והמשכנתא עודנה רשומה כמגבלה על זכויותיכם.

במקרה כזה, יש לפנות לבנק ולבקש ממנו לטפל בסילוקה של המשכנתא.

פרט למשכנתא, אתם עלולים למצוא עיקול (לרשויות המדינה או לנושה שפתח תיק הוצאה לפועל), הערות שונות (כגון הערה בגין מבנה מסוכן בשל דרישת הרשות המקומית לתקן ליקויים בבניין, הערות על חריגות בנייה, הערות על תיקים של תכנון ובנייה ועוד ועוד).

כמובן, שלפני שמציעים את הדירה למכירה צריך לבדוק את מהות ההערה, האם היא מונעת מכירת הדירה והעברתה לאחר, האם יש צורך לטפל בה ובאיזה אופן.

המיסים וההוצאות הצפויות

מסיבות מובנות, לפני קבלת החלטה על מכירת דירה, חשוב לכם לדעת כמה מיסים והוצאות אתם צפויים לשלם, וכמה כסף "יישאר לכם ביד" בסיומה של העסקה.

בד"כ באמצעות בדיקות מקדימות ניתן לקבל אומדן טוב של המסים וההוצאות הצפויות.

ההוצאות הנפוצות הן:

·       תשלום למתווך שימצא קונים לדירה (בד"כ בטווח שבין 1%-2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ).

·       תשלום לעורך הדין שייצג אתכם בעסקה (בד"כ בטווח שבין 0.5%-1.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ).

·       תשלום לשמאי שיבצע עבורכם בדיקות שונות, במידה וזה נדרש (בד"כ בטווח שבין 1,500-3,500 ₪ בתוספת מע"מ)

המיסים הצפויים:

·       מס שבח, המשולם לשלטונות מיסוי מקרקעין (ראו הסבר בהמשך).

·       היטל השבחה, המשולם לוועדה המקומית (ראו הסבר בהמשך).

·       תשלומים לרשות מקרקעי ישראל בגין חובות עבר.

בדיקת המיסים הצפויים – מס שבח.

מס השבח הוא מס המשולם לאוצר המדינה בגין ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה למחיר הרכישה שלה.

בעבר, במשך שנים רבות ניתן היה למכור דירות בפטור ממס שבח, די בקלות וברוב העסקאות לא נדרש המוכר לשלם מס שבח אולם, זה השתנה בשנת 2014.

כיום הפטורים הנפוצים ממס שבח הם:

  • ביחס למוכר דירה שזוהי דירתו היחידה (ואין לו גם חלק בדירה אחרת), הוא לא קיבל אותה (או את הכסף לרכישתה במתנה), הוא מחזיק בה למעלה מ-18 חודשים ממועד שהושלמה בנייתה והוא לא מכר דירה אחרת בפטור ממס ב-18 החודשים האחרונים.

או

  • ביחס למוכר דירה שקיבל אותה בירושה מהורה או מסב או מבן זוג, למוריש לא היתה יותר מדירה אחת במועד פטירתו, ואם המוריש היה מוכר כעת את הדירה הוא היה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה.

ישנם פטורים נוספים (אשר השימוש בהם הרבה פחות נפוץ) כך ששווה לבדוק.

שיעורו של מס השבח היום עומד על 25% (מעליית הערך של הדירה) אך אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014 ייתכן שניתן למכור אותה בתחשיב לינארי, המביא לכך ששיעור המס יותר נמוך.

בנוסף, אם מדובר בדירה שיש לה זכויות בנייה נוספות לא ממומשות, המשפיעות על המחיר, אזי שווי הזכויות הללו מחוייב במס שבח מלא גם אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה.

דוגמאות לדירות עם זכויות בניה נוספות המשפיעות על המחיר:

  • בית צמוד קרקע קטן הבנוי על חלקה שניתן (תכנונית) לבנות עליה בית בשטח גדול הרבה יותר או מספר יחידות דיור.
  • דירה שנמצאת בבניין בו 4 יחידות דיור בלבד שניתן (תכנונית) להוסיף לו 3 קומות נוספות.
  • דירה שנמצאת בבניין שנחתם לגביו הסכם של תמ"א 38 לפיו הבניין יהרס ויבנו במקומו בניין חדש עם דירות יותר מרווחות.

במקרה כזה, נעשית הפרדה (מלאכותית) בין השווי של הדירה (או הבית) ללא הזכויות לבין שווי הזכויות. ביחס לשווי הדירה ניתן לבקש (ולקבל) פטור ממס שבח או חישוב לינארי במקרים המתאימים. ביחס לשווי הזכויות לא ניתן לקבל שום פטור או הקלה והן מחוייבות במס שבח מלא (אשר שיעורו עלול להיות אף 45% – תלוי בעיתוי רכישת הדירה).

ביחס לדירה שהתקבלה במתנה או שיותר מ-50% מהתשלום עבור רכישתה ניתן במתנה – לא ניתן למכור אותה בפטור ממס שבח אלא אם חלפו לפחות 4 שנים מהמועד שבו רכש אותה או 3 שנים מהמועד שבו החל המוכר להתגורר בה לאחר רכישתה על ידו. הרחבה בנושא העברת דירה במתנה.

אם מדובר בדירת נופש (על פי היתר הבנייה של הבניין או על פי השימוש שעשה בה המוכר בפועל) או אם מדובר בדירה שהוסבה למשרד או אם מדובר בדירה מחולקת (שחולקה למספר יחידות דיור באופן חוקי או שלא באופן חוקי), אזי יש צורך לבדוק כל מקרה לגופו, האם ניתן לקבל פטור ממס שבח או חישוב לינארי, ובמידה ולא האם יש דרך לטפל בכך מבעוד מועד כדי להימנע מתקלת מס. הרחבה בנושא מכירת דירת נופש.

תושבי חוץ או תושבים זרים, שמרכז החיים שלהם אינו בישראל ו/או שהו מחוץ לישראל יותר מ-183 ימים במהלך שנת המס האחרונה, אינם זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה שלהם בישראל, גם אם מדובר בדירתם היחידה, אלא אם אין להם דירה במדינת התושבות שלהם והם יכולים להביא על כך אסמכתא מרשות המסים במדינת התושבות שלהם (או הוכחות אחרות אם רשות המסים במדינת התושבות שלהם לא מספקת אסמכתא כזו). הרחבה בנושא מכירת דירה ע"י תושב חוץ.

בדיקת המיסים הצפויים – היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה באזור שבו נמצאת הדירה. לעיתים קרובות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא חלק מהרשות המקומית (העירייה או המועצה).

מדובר במס המחוייב בגין כל התוכניות המשביחות שאושרו למתן תוקף מאז שנרכשה הדירה ועד למכירתה, שלא מומשו.

לדוגמא – אם אחרי שרכשתם את הדירה, אושרה תוכנית בניין עיר המאפשרת הרחבת כל הדירות בבניין שבו נמצאת הדירה או הוספת קומות נוספות או אפילו חדר על הגג – אזי בגין התוכנית הזו יהיה חיוב בהיטל השבחה בעת מכירת הדירה.

שיעור המס הנדרש הוא 50% משווי הזכויות שאושרו.

ברוב הוועדות המקומיות ניתן לבדוק מבעוד מועד ולעיתים גם לקבל אישור בכתב, האם יש חיוב בהיטל השבחה במכירת הדירה או לא.

אם התשובה היא שיש חיוב בהיטל השבחה הוועדה המקומית לא מפרטת את גובה החיוב (שכן מדובר בעניין שמאי). במקרה כזה, ניתן לבצע "שמאות מוקדמת" עוד לפני מכירת הדירה, כדי לדעת מה גובה היטל ההשבחה. היתרון בכך הוא כי הדבר נותן וודאות לגבי גובה המס שיידרש. החסרון בכך הוא שפרק הזמן לערעור על הדירה הוא 30 יום ממועד קבלת השומה אחרת מאבדים את זכות הערעור והדבר כרוך בעלויות (שלעיתים אנשים מעדיפים להימנע מהן כשעדיין לא מכרו את הדירה).

חריגות בנייה בדירה ומשמעותן

כמעט בכל הבתים הפרטיים, צמודי הקרקע, ובחלק גדול מהדירות בבתים המשותפים (על פי הערכות מדובר ב-20% מהדירות בישראל) ישנן חריגות בנייה לא מאושרות.

לעיתים מדובר בחריגות "קלות" כגון מרפסת מקורה שנסגרה ולעיתים מדובר בחריגות יותר "כבדות" ומשמעותיות כגון מחסן קומתי שצורף כחדר בדירה, חניה מקורה שנסגרה והפכה לחדר או תוספת בנייה אחרת.

ככל שהמוכרים מודעים לחריגות הבנייה – חשוב ליידע בכך את הקונים מכמה סיבות: ראשית, ניהול משא ומתן בתום לב מחייב את המוכרים ליידע את הקונים בכל האינפורמציה החשובה ביחס לנכס.

שנית, הנושא של חריגות הבנייה כנראה יתגלה, לכל המאוחר בשלב של נטילת המשכנתא על ידי הקונים ועלול לסכל את קבלת המשכנתא על ידם, או להקטין את הסכום שהבנק מסכים להעמיד לרשותם. זה כמובן סיכון של הקונים אך גם של המוכרים שמעוניינים שהעסקה "תעבור בשלום" כך שהם יוכלו לקבל את הכסף במועד ולהשתמש בו לצרכיהם.

הדירה מושכרת אך בלי הסכם שכירות

לעיתים קרובות קורה שבדירה מחזיק שוכר במשך שנים ארוכות. בינו לבין בעל הדירה נקשרים יחסי ידידות ואמון. בהתחלה בעל הדירה מקפיד להחתים את השוכר על הסכם מדי שנה. כעבור מספר שנים ההקפדה מעט מתערערת אבל השוכר ממשיך לשלם את דמי השכירות בזמן מדי חודש.

יום בהיר אחד מחליט בעל הדירה למכור את הדירה, השוכר מאפשר לו להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים מבלי להערים עליו קשיים (יש לקוות).

עד כאן, הכל טוב ויפה, אולם הקונה (ואף הבנק למשכנתאות של הקונה) ידרוש, ובצדק, כי הקונה יחתום על הסכם שכירות או על מסמך שבמסגרתו הוא יאשר כי הוא שוכר ב"שכירות חופשית" (כלומר שהוא לא "דייר מוגן") וכי הוא מתחייב לפנות את הדירה עד לתאריך מסויים, נקוב וידוע מראש וכי עד למועד הפינוי הוא מתחייב לשלם את שכר הדירה (בסכום המוסכם) במועד.

קיבלתם את הדירה בירושה אך טרם נרשמתם כבעלים

תהליך של הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה יכול לקחת מספר חודשים מהמועד שמגישים את הבקשה.

כך יוצא שלעיתים קרובות היורשים, שקיבלו את הדירה בירושה, מוצאים קונה מתאים ורוצים למכור אותה עוד לפני שנרשמו כבעלים של הדירה בטאבו.

האם זה אפשרי?

כעיקרון, הקונה שרוכש את הדירה מהיורשים לא יוכל לרשום בטוחה לטובתו בגין העסקה (כגון הערת אזהרה) כל זמן שהיורשים לא נרשמו כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין.

יחד עם זאת, לעיתים, האינטרס של הצדדים הוא לחתום על הסכם גם אם התהליך של רישום היורשים כבעלים של הדירה טרם הסתיים. המוכר רוצה "לשמור" את הקונים שהסכימו לשלם לו "מחיר טוב" כדי שלא "יברחו" ויקנו נכס אחר והקונה רוצה "לשמור" על העיסקה – להבטיח לעצמו שהדירה לא תימכר למישהו אחר או שהמוכר לא יעלה את המחיר.

הפתרון הוא לחתום על הסכם מותנה. המוכר מתחייב למכור והקונה מתחייב לקנות אולם התשלום הראשון מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר עד שהזכויות בדירה נרשמות על שם המוכר (היורש) בטאבו.

ברגע שהזכויות נרשמו, התשלום הראשון מועבר למוכר והעסקה ממשיכה בהתאם ללוח הזמנים שהוסכם עליו מראש.

אם מסיבה כלשהי הזכויות לא נרשמות בתוך מספר שבועות / חודשים, שני הצדדים רשאים לבטל את החוזה, הקונה יקבל את הכסף שהפקיד בנאמנות, ולא יהיה לאף אחד מהצדדים טענות כלפי משנהו.

התשובה הקצרה היא – כן. למתווך אינטרס להביא למציאת קונה ולחתימה על עסקה (מכיוון שרק כך הוא מקבל את שכרו), והוא יודע יותר טוב מכל גורם אחר, איך לגשר ולפשר בין הצדדים כדי שיגיעו להסכמה ויחתמו על חוזה. הוא גם ירוץ עבורכם ויראה את הנכס (במידה שאתם לא מתגוררים בדירה או לא פנויים להציג אותה בכל שעות היום).

התשובה הארוכה היא – כן אבל:

כדאי לבחור מתווך מנוסה שביצע בעבר עסקאות באזור. מתווך מנוסה ידע לפרסם את הנכס במחיר הנכון; להמליץ לכם מתי כדאי להמשיך ולחכות לקונה שייתן הצעה טובה יותר ומתי כדאי "לסגור"; ידע לפרסם את הנכס בקרב מתווכים נוספים שפועלים באזור שאולי יש להם קונה מתאים; מתי כדאי להוריד את המחיר ובעיקר הוא עשוי לייעץ ולסייע אם המו"מ עם הקונה "נתקע".

מזל טוב – מצאתם קונים שמעוניינים לרכוש מכם את הדירה. מה השלב הבא?

מסכמים על המחיר של הדירה ועל מועד מסירת החזקה בדירה (מועד הפינוי של הדירה). אם אתם יודעים מראש שייתכן שתצטרכו גמישות מסויימת במועד הפינוי של הדירה – אז כדאי להעלות את זה כבר בשלבים המוקדמים של המו"מ. אפשר להציע מנגנון של שכירות או מתן אפשרות לכם לדחות את מועד הפינוי לפרק זמן מוגבל בהתראה מראש.

אם הדירה מושכרת אז כדאי לסכם אם היא נמסרת לקונה ביחד עם השוכר והסכם השכירות או רק לאחר שהשוכר מפנה את הדירה.

אם אתם זקוקים לכסף בלוח זמנים מסויים מוגדר מראש אז אפשר גם לסכם על לוח התשלומים. אם לא – עורך הדין ייעץ לכם ויסייע בגיבוש לוח התשלומים.

בשלב הזה מיצאו לכם עורך דין (אם עדיין לא עשיתם זאת) והעבירו לקונה שלכם את פרטי הקשר של עורך הדין שלכם על מנת שעורכי הדין של שני הצדדים ייצרו קשר ראשוני ביניהם.

מקובל שעורך הדין של המוכר מנסח את טיוטת הסכם המכר. לא כדאי לוותר על כך מכיוון שזה מעניק למוכר יתרון במו"מ.

לא כדאי לחתום על זכרון דברים.

על פי הפסיקה של בתי המשפט זכרון דברים הכולל את כל הפרטים העיקריים של ההתקשרות הוא חוזה מחייב לכל דבר גם אם הכותרת שלו היא "זכרון דברים".

אתם, כמוכרי הדירה, רוצים להיות חופשיים למצוא קונה אחר, במקרה שהקונה שמצאתם מתמהמה, מערים עליכם קשיים במו"מ או לא חותם על החוזה מסיבה כלשהי. אם תחתמו מולו על זכרון דברים תהיה לכם בעיה "להתשחרר" ממנו ולחפש קונה אחר.

ברגע ששני הצדדים הגיעו להסכמה על הפרטים – צריך להעביר את העניין למו"מ משפטי בין עורכי הדין. למו"מ המשפטי יש משמעות מחייבת ובנוסף, בד"כ אנשים לא פונים לעורך דין אלא אם כן הם קיבלו החלטה לבצע עיסקה.

עורך דין גם ידע לשים לב אם המו"מ מתארך שלא לצורך כי הקונה "גורר" רגליים, מה שיאפשר לכם לקבל החלטה האם להפסיק עימו את המו"מ ולחפש קונה אחר.

כן. חייבים להיעזר בעורך דין. לא מדובר במותרות או בהוצאה שניתן לחסוך. תפקידו של עורך הדין לזהות מראש את המוקשים שאתם עשויים לפגוש במהלך העיסקה, ולמצוא את הדרך הנכונה לנטרל אותם ולתת להם מענה.

האינטרסים שלכם העיקריים כמוכרי הדירה הוא לקבל את הכסף עבור הדירה במלואו ובו בזמן למנוע טענות אפשריות של הקונה כלפיכם.

תפקידו של עורך הדין להבטיח את שני האינטרסים הללו. עוד הוא צריך לדאוג לכך, שגם האינטרסים של הקונה (המיוצג על ידי עורך מטעמו) יבואו לידי ביטוי אך לא באופן שמסכן אתכם כמוכרים.

עורך דין שיעניק לכם ייצוג מקצועי בחוזה יחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש אם חלילה תתעורר מחלוקת ביניכם כמוכרים לבין הקונה בעת הוצאת העיסקה אל הפועל.

הנקודות המרכזיות בהסכם המכר הן:

  • הצהרות המוכר.
  • הצהרות הקונה.
  • לוח התשלומים.
  • מסירת החזקה.
  • תשלומים החלים על הצדדים.
  • מנגנון הנאמנות.
  • הפרות ופיצויים.

כעת נפרט על כל אחת מהן:

הצהרות המוכר

המוכר נדרש להצהיר כי הדירה בבעלותו.

אם רשומה על הדירה משכנתא הוא נדרש לתת הצהרה מהי יתרת המשכנתא ואף להביא "מכתב כוונות" מהבנק המאשר שעם קבלת יתרת סכום המשכנתא הבנק יסלק את הרישומים אודות המשכנתא ביחס לדירה מהטאבו ומרשם המשכונות.

המוכר נדרש להצהיר מי מחזיק בדירה. אם הדירה מושכרת אז יש להצהיר על כך ולצרף כנספח לחוזה את הסכם השכירות ואת הביטחונות שניתנו ביחס להסכם השכירות.

המוכר נדרש להצהיר מהו מצבה הפיסי של הדירה – האם יש ליקויים (כגון רטיבות, סדקים, מערכות שלא פועלות באופן תקין).

חשוב במיוחד לציין "פגמים נסתרים" שהקונה לא יכול לאתר מבלי שהמוכר ימסור לו עליהם. המוכר צריך לציין גם לפגמים במצבה הפיסי של הדירה (כגון רטיבות שטופלה אך לא ברור אם נפתרה, סדק שנסתם ולכן לא ניתן לראותו כעת, בעיית ניקוז או חשמל שלא ניתן לראות וכיו"ב) וגם פגמים משפטיים או תכנוניים (כגון חלק בדירה שבנוי ללא היתר, מרפסת שנסגרה ללא היתר, חדר ששימש כמחסן קומתי וצורף לדירה כחדר נוסף וכיו"ב).

אם המוכר יודע על פגמים והסתיר את דבר קיומם מהקונה, הקונה עלול לתבוע את המוכר על ניהול משא ומתן בחוסר לב ולדרוש פיצוי בגין הנזק שנגרם לו.

הצהרות הקונה

הקונה נדרש להצהיר כי בדק את הדירה את מצבה הפיסי, המשפטי, התכנוני, ואף ביצע את הבדיקות בכל הרשויות הרלבנטיות (כגון לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, העירייה, הוועדה המקומית וכיו"ב), הוא מצא את הדירה מתאימה לצרכיו ולרצונו ולא יהיו טענות כלפי המוכר ביחס לפגמים או ליקויים בדירה.

אפשר ורצוי לסייג את ההצהרה הזו ולציין כי הקונה מסתמך על ההצהרות של המוכר וכי הויתור של הקונה כלפי המוכר לא יחול על פגם נסתר שהיה ידוע למוכר אך הוא לא גילה אודותיו לקונה.

סכום התמורה

זהו התנאי הכי חשוב ומשמעותי בהסכם המכר. כמה כסף ישולם עבור הדירה.

בד"כ נהוג שהצדדים מסכמים את המחיר ביניהם ופונים לעורכי הדין רק לאחר שסכום התמורה הוסכם ביניהם.

לעיתים קורה כי אחרי שסכום התמורה הוסכם בין הצדדים, הקונה מגלה כי קיימים בנכס פגמים או ליקויים שלא היו ידועים לו ומהטעם הזה מקיים (או מנסה לקיים) משא ומתן מחודש עם המוכר. המוכר כמובן לא חייב להסכים "לפתוח" את מחיר הדירה למשא ומתן לאחר שזה כבר סוכם והדבר תלוי ברצונו ובהערכתו לגבי סיכוייו למצוא קונה אחר שיסכים לשלם את המחיר המלא המבוקש.

לוח התשלומים

לוח התשלומים הוא עניין למשא ומתן מסחרי בין המוכר לקונה והוא עשוי להשתנות מאוד בין עסקה לעסקה.

הדבר תלוי בין היתר ב:

  • ההון העצמי של הקונה (כמה כסף יש לקונה ממקורותיו והאם הכסף זמין לשימוש מיידי או שיש למכור ניירות ערך או "לשחרר" אותו מקופות או קרנות שבהן הוא סגור);
  • איזה חלק בתמורה הקונה מתכוון לממן באמצעות משכנתא;
  • האם למוכר יש משכנתא ובמידה וכן האם המוכר מתכוון לפרוע את המשכנתא (באמצעות הכסף שיקבל מהקונה) או שהוא מתכוון לגרור את המשכנתא לנכס אחר;
  • האם המוכר התחייב לשלם עבור נכס אחר שקנה ולכן צריך את הכסף ממכירת הדירה בלוח זמנים כזה או אחר;

ככלל אצבע, במועד החתימה על ההסכם הקונים צריכים לשלם למוכרים לפחות 10% מסכום התמורה ובמועד המסירה גם לפחות 10% מסכום התמורה.

את יתר התשלומים ניתן לקבוע, כאמור, בהתאם להסכמה המסחרית בין הצדדים, הצרכים והיכולות של כל אחד מהם.

מסירת החזקה

מועד מסירת החזקה הוא התנאי השני בחשיבותו בהסכם המכר (אחרי גובה התמורה). בד"כ הצדדים מסכמים את מועד המסירה ביניהם בשלב הההסכמות הראשוניות ועוד לפני שפנו לעורכי דין לקבלת ייצוג משפטי בעסקה מכיוון שהמועד משמעותי גם עבור המוכר וגם עבור הקונה.

אם המוכר מתגורר בדירה הוא צריך להחליט (רצוי מראש) מתי יוכל להתפנות (בין אם הוא עובר לדירה אחרת שבבעלותו ובין אם הוא עובר לדירה שכורה).

אם הדירה מושכרת אז על הצדדים לסכם האם היא תימסר לקונה רק בתום תקופת השכירות, לאחר שהשוכר יפנה או שהדירה תימסר כאשר השוכר ממשיך להחזיק בה, באופן שתשלומי השכירות (וגם כל הביטחונות שמסר השוכר למוכר) יועברו לקונה ממועד מסירת החזקה ואילך.

תשלומים החלים על הצדדים

על כל אחד מהצדדים לעיסקה יש מיסים החלים עליו:

המוכר נושא במיסים הבאים:

  • מס שבח (ניתן לקרוא על כך באריכות בפרק המצוי מעלה ^^ "בדיקות מקדמיות לפני קבלת החלטה על מכירת דירה יד שנייה").
  • היטל השבחה (ניתן לקרוא על כך באריכות בפרק המצוי מעלה ^^ "בדיקות מקדמיות לפני קבלת החלטה על מכירת דירה יד שנייה") בגין תוכנית שאושרה עד למועד החתימה על הסכם המכר.
  • היטלים שונים (כגון היטל מדרכה, היטל ביוב, היטל תאורה וכיו"ב) שהוטלו לפני החתימה על הסכם המכר.
  • חובות עבר של המוכר לרשות מקרקעי ישראל.
  • כל התשלומים השוטפים בגין הנכס (כגון ארנונה, מים, חשמל, גז, שמירה, ועד בית / דמי ניהול וכיו"ב) עד למועד מסירת החזקה בנכס לקונה.
  • תשלומים בגין שיפוצים או שיפורים של הרכוש המשותף, אם הוחלט עליהם לפני מועד החתימה על ההסכם.

הקונה נושא במיסים הבאים:

  • מס רכישה. זהו מס המשולם לרשות המיסים ומחושב במדרגות לפי מחיר הדירה ובהתאם לשאלה האם זוהי דירתו היחידה של הקונה או שמדובר בדירה נוספת.
  • היטלי השבחה והיטלים שונים אם הם הוטלו על הדירה אחרי החתימה על המכר.
  • כל התשלומים השוטפים בגין הנכס, החל ממועד מסירת החזקה בנכס ואילך.
  • תשלומים בגין שיפוצים או שיפורים של הרכוש המשותף, אם הוחלט עליהם אחרי מועד החתימה על ההסכם.

הפרות ופיצויים

הצדדים קובעים בהסכם המכר אילו התחייבויות נחשבות "הפרות יסודיות". הפרה של כל אחת מההתחייבות האחרות בהסכם (שלא נקבע ביחס אליהם שמדובר בהפרה יסודית) נחשבת להפרה "רגילה".

ההתחייבויות העיקריות בהסכם, שהפרה שלהן נחשבת הפרה יסודית, הן התחייבות הקונה לבצע את תשלומי התמורה במלואם ובמועדם והתחייבות המוכר למסור את החזקה בדירה במועד.

בד"כ מקובל שאיחור של מספר ימים בודדים, לא יחשב להפרה יסודית ובמקרה כזה, הצד המפר ישלם לצד השני פיצוי יומי בסכום מוגבל (שנקבע מראש) אך איחור ארוך יותר כן יחשב כהפרה יסודית כשהפיצוי המקובל בגין הפרה יסודית הוא 10% מהתמורה.

מדובר בפיצוי משמעותי, אשר הצד, שכלפיו הופר ההסכם (לדוג' המוכר שלא קיבל חלק מתשלומי התמורה או הקונה שלא קיבל את החזקה בדירה), זכאי לדרוש מהצד השני, מבלי שהוא צריך להוכיח מה הנזקים שנגרמו לו בשל הפרת ההסכם על ידי הצד המפר.

בנוסף, מקובל לקבוע בהסכם כי עיכוב בביצוע ההתחייבויות של הצדדים להסכם שנגרם בשל שביתה או בשל סגר או בשל אירוע שאינו בשליטת הצדדים, לא יחשב כהפרה של ההסכם ולא יזכה את הצד השני בפיצוי.

ניהלנו מו"מ ממושך ומתיש (או קצר ומהיר) ביחס להסכם המכר מול עורך הדין של הקונים והגענו לנוסח מוסכם.

מה קורה עכשיו?

השלב הבא הוא תיאום פגישה, בנוכחות שני הצדדים (המוכרים, הקונים ועורכי הדין שלהם) במשרדו של עורך הדין של המוכר.

לפגישה צריך להגיע עם תעודות זהות (ואם תעודת הזהות אבדה אפשר להגיע עם דרכון ישראלי) והקונים כמובן צריכים להביא איתם את השיק הבנקאי בגין התשלום הראשון.

במהלך הפגישה (שאורכת כשעה) שני הצדדים חותמים על ההסכם ועל כל הניירת המשפטית הנילווית, הדרושה כדי להוציא את העסקה אל הפועל (כגון ייפויי כוח, שטרות ובקשות לטאבו, מסמכים של רשות מקרקעי ישראל וכיו"ב).

אחרי שחותמים על כל המסמכים – זהו, הדירה נמכרה וניתן לברך על המוגמר!

בתום הפגישה כל אחד מהצדדים מקבל לידיו עותק מקורי חתום של הסכם המכר.

התהליכים המרכזיים הצפויים אחרי החתימה על ההסכם:

  • רישום הערת אזהרה לטובת הקונים ושחרור התשלום הראשון מנאמנות.
  • סילוק המשכנתא.
  • השגת אישור עירייה ואישורי מס שבח.

וכעת אפרט על כל אחד מהם:

רישום הערת אזהרה לטובת הקונים ושחרור התשלום הראשון מנאמנות

במהלך הפגישה שבמסגרתה חתמו הצדדים על הסכם המכר הקונה מוסר לעורך הדין של המוכר שיק בנקאי לפקודת המוכר עבור התשלום הראשון.

במעמד החתימה על ההסכם הצדדים חותמים (גם) על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

עורך הדין של הקונה מגיש את הבקשה לרישום הערת אזהרה לטאבו מיד לאחר החתימה על ההסכם.

השיק הבנקאי (בגין התשלום הראשון) נשאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו (מה שלוקח בדרך כלל יום או יומיים).

ברגע שנרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין, עורך הדין של המוכר מוסר לו את השיק הבנקאי והוא מפקיד אותו בחשבון הבנק שלו.

שיק בנקאי (בניגוד לשיק רגיל) לא יכול לחזור בשל אי כיסוי מספיק או מסיבה אחרת ולכן קבלת הכסף על ידי הקונה מובטחת.

במועד מסירת החזקה בדירה, הצדדים נפגשים בדירה.

המוכר מוסר לקונה את מפתחות הדירה, החניה, המחסן דלת הכניסה לבניין וכיו"ב ואת כל הניירת המשפטית הדרושה לקונה כדי לרשום את הדירה על שמו בטאבו (שטרות, ייפויי כוח, אישורי מיסים וכיו"ב).

לעיתים קרובות הניירת המשפטית מועברת במישרין בין עורכי הדין והצדדים לא נדרשים להתעסק בכך.

הקונה מוסר למוכר את השיק הבנקאי בגין התשלום האחרון.

חשוב שהשיק יהיה בנקאי (ולא שיק רגיל) מכיוון שהקונה מקבל את החזקה בדירה כנגד התשלום ולכן על המוכר להבטיח שהשיק ייפרע בוודאות ולא יחזור.

הצדדים עושים קריאות של כל המונים ומעבירים את החשבונות על שם הקונה: מים, גז, חשמל, ועד בית / דמי ניהול, ארנונה וכיו"ב.

אם הדירה מושכרת (ומועברת לקונה עם השוכר) אין צורך להיפגש בדירה. ניתן למסור את השיק בגין התשלום האחרון כנגד קבלת מסמכי ההעברה וכן התשלומים והביטחונות שמסר השוכר.

הקונה רושם את זכויותיו כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין רק אחרי ששילם למוכר את כל הכסף וקיבל את החזקה בדירה.

לעיתים קרובות, בשלב מסירת החזקה עדיין אין בידי המוכר את כל אישורי המס שהתחייב להמציא לקונה (אישור מס שבח ו/או אישור עירייה), וחלק מכספי התמורה נשארים בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר עד לקבלתם.

ברגע שמתקבל האישור, עורך הדין יכול להעביר למוכר את כספי הנאמנות.

אם המוכר רוצה לערער על גובה מס השבח או גובה היטל ההשבחה, הוא צריך לשלם תחת מחאה או להמציא ערבות בנקאית לטובת הרשות כדי לקבל את האישור (שיאפשר לקונה להעביר את הזכויות בדירה על שמו).

לאחר קבלת האישור המוכר יוכל להמשיך ולנהל את הליכי הערעור שלו מול הרשות הרלבנטית ללא הגבלה של זמן. במידה והוא שילם את המס וזכה בערעורו הוא יקבל את הכסף בחזרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

יצירת קשר

שם מלא *

דואר אלקטרוני *

טלפון *

ההודעה שלך