המורכבויות נובעות מארבעה גורמים עיקריים:
- המרחק הגאוגרפי: המוכר לא גר בישראל מה שיוצר קשיים טכניים ובירוקרטיים. לעיתים הוא גם מעוניין לבצע את העסקה מבלי להגיע לישראל.
- מורכבויות חוקיות בירוקרטיות הנובעות מכך שהמוכר אינו תושב ישראלי, בפרט אם למוכר אין חשבון בנק בישראל.
- מורכבויות הנובעות מענייני שפה: כל הניירת המשפטית וההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בביצוע העסקה חייבים להיות בשפה העברית (כך דורשות חלק גדול מהרשויות בישראל).
- ענייני מיסוי הקשורים בעסקה בישראל ובחו"ל ודיווח על קבלת הכספים במדינת התושבות (במדינה בה מתגורר המוכר).
מס שבח לתושבי חוץ
עד 31 דצמבר 2013 תושבי חוץ יכלו למכור דירה (או בית) בישראל ובנסיבות מסוימות לקבל פטור ממס שבח.
החל מה-1/1/2014 החוק בישראל שונה:
תושבי חוץ אינם זכאים לפטור, אלא אם הדירה הנמכרת היא דירתם היחידה והם מביאים אישור מרשויות המס במדינת התושבות שלהם (המדינה שבה הם מתגוררים), שאין בבעלותם דירת מגורים במדינת התושבות. זהו אישור שקיים קושי להשיג אותו (רשויות המס במדינות רבות אינן מספקות אישור כזה).
גם אם תושב החוץ לא זכאי לפטור ממס שבח (במכירת דירה או בית), קרוב לוודאי שהוא כן זכאי לחישוב לינארי. מס השבח לפי חישוב לינארי נמוך יותר ממס שבח מלא (המשולם על ידי מי שאינו זכאי לחישוב לינארי).
החישוב הלינארי: מחשבים את התקופה בה הדירה היתה בבעלות המוכר ומחלקים אותה לשתים: תקופת הזמן מרכישת הדירה עד 31/12/2013 ומיום 1/1/2014 ועד ליום המכירה.
עבור תקופת הזמן הראשונה יש פטור ממס שבח.
עבור תקופת הזמן השנייה משלמים מס שבח בשיעור של 25%.
בתקופה שמיום 1/1/2014 ועד ליום 31/12/2017 כל תא משפחתי זכאי לבצע שתי עסקאות של מכירת דירה או בית תוך שימוש בהטבה זו (הטבה של חישוב לינארי).
יש לשים לב שככל שחולף הזמן הטבת המס הזו (של החישוב הלינארי) הולכת ופוחתת שכן התקופה שבגינה משולם מס השבח הולכת ומתארכת.
החל מיום 1/1/2018 לא תהיה מגבלה ביחס למספר העסקאות של מכירת דירה או בית תוך שימוש בחישוב הלינארי.
בנוסף למס שבח ישנם מסים נוספים שהמוכר צריך לשלם לפי החוק, שכדאי לבדוק מראש:
- היטל השבחה לעירייה או לוועדה המקומית וכן היטלי ביוב, תאורה, מדרכה, תיעול, כביש וכיו"ב.
- במידה והבעלות בנכס רשומה על שם מדינת ישראל או הקרן הקיימת לישראל והנכס מנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל (או בשמו החדש רשות מקרקעי ישראל) – ייתכן שישנם תשלומים למנהל.
נכס שלא מדווח במדינת התושבות
בדרך כלל לאחר מכירת הנכס המוכרים מעוניינים לקבל את כספי המכירה.
ישנן מדינות המטילים מיסים על הרכוש ומסיבה זו ועל מנת להתחמק מתשלום המס הנכסים המוחזקים בישראל לא דווחו על ידי בעליהם במדינת התושבות.
כאשר הנכס, שעומד למכירה, לא דווח במדינת התושבות, עלול להיות קושי בהעברת הכסף לחשבון בארץ התושבות.
משרדנו עובד בשיתוף פעולה צמוד עם משרדי עו"ד בחו"ל (בארה"ב, בצרפת ובכל רחבי אירופה) בעלי מומחיות במיסוי בינלאומי כדי לטפל בסוגיות סבוכות אלה, כך שבסופו של דבר הלקוחות שלנו יוכלו לקבל את הכספים שלהם ולעשות בהם שימוש במדינה שבה הם מתגוררים.
בנוסף יש לנו ניסיון רב בהכנת המסמכים והאישורים הדרושים על מנת שהתהליך יעבור בשלום ובהצלחה מול רשויות המס בחו"ל.
ביצוע עסקה מרחוק
במדינת ישראל התהליכים הבירוקרטיים מול רוב רובן של הרשויות (לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל), ורוב הבנקים) הם בעברית.
ניתן לבצע את העסקה בלי להגיע לישראל אך זה דורש ניהול נכון של התהליך.
המוכר יצטרך לחתום על מסמכים בפני קונסול ישראל בחו"ל. על חלק גדול מהמסמכים מיופה כוח של המוכר (עורכי הדין שלו או הנציג שלו בישראל) יכול לחתום במקומו של המוכר, אך ישנם מסמכים שהמוכר יידרש לחתום עליהם בעצמו.
המסמכים העיקריים שהמוכר נדרש לחתום עליהם (בעצמו או באמצעות מיופה כוחו) לאורך התהליך:
- חתימה על חוזה;
- חתימה על מסמכים לרשויות המס;
- חתימה על מסמכי הרישום בטאבו;
נחזור ללקוחות שלנו, תושבי צרפת, אשר טיפלנו עבורם במכירת דירה בתל אביב – הטיפול שלנו במכירת הדירה עבורם כלל:
- קיבלנו הערכת שמאי על שווי הדירה;
- על סמך הערכת השמאי ובתיאום עם הלקוחות (ביחס למחיר המבוקש) פרסמנו את הדירה לקונים פוטנציאליים. בשל מיקומה האטרקטיבי של הדירה במרכז תל אביב, היתה התעניינות רבה והגיעו קונים פוטנציאליים רבים;
- לאחר שקיבלנו הצעות בגובה המחיר המבוקש ממספר רוכשים פוטנציאליים, ניהלנו ביניהם הליך של התמחרות, על מנת לבחור בקונה שיציע את הסכום הגבוה ביותר. בסופו של דבר הוסכם על מכירת הדירה במחיר הגבוה ב- 10% מהערכת השמאי;
- העסקה בוצעה מתחילתה ועד סופה ללא שהמוכרים נדרשו להגיע לישראל, כולל חתימה בשמם על החוזה בעברית על ידינו, קבלת כל התשלומים עבורם ומסירה פיסית של הדירה לקונים;
- כשהמוכרים ביקשו לקבל את הכסף בצרפת, הם הופנו על ידינו למשרד עורכי דין צרפתי בעל מומחיות בענייני מיסוי בינלאומי. ענייני המיסוי בצרפת טופלו על ידינו בשיתוף עם המשרד הצרפתי;
- מצד אחד, הלקוחות שלנו נהנו משקיפות מלאה ביחס לתהליך מתחילתו ועד סופו וקיבלו מאיתנו עדכונים על בסיס יומיומי. מצד שני, העסקה על כל היבטיה טופלה על ידינו, מה שהוריד מהם עול משמעותי ואפשר להם שקט לאורך כל התהליך.
לסיכום, מכירה של דירה, בית או נכס אחר בישראל על ידי תושב זר, מבלי להגיע כלל לישראל, אפשרית בהחלט אך כדאי לתת תשומת לב נכונה לכל ההיבטים שהוזכרו.
למשרד שלנו יש ניסיון עשיר ומשמעותי בליווי ובטיפול במכירה של נכסי נדל"ן בישראל על ידי תושבים זרים.
אנחנו נלווה את העסקה שלכם, צעד אחר צעד, בצורה מקצועית, ונדאג לכך שבסופו של דבר העסקה תצא לפועל בהצלחה.
אנחנו מזמינים אתכם לשוחח איתנו ולקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה שכזו.