מה זה מושעא?

כאשר הקרקע מוחזקת בידי מספר בעלים ואין חלוקה פיזית של הנכס ביניהם, נקראת הבעלות: "בעלות במושע". כל בעלי הקרקע הרשומים, שותפים בקרקע, כל אחד לפי חלקו היחסי. 

כל אחד יכול למכור את זכויותיו, מבלי לקבל לכך את הסכמת השותפים האחרים (אלא אם כן נחתם ביניהם הסכם שיתוף הקובע אחרת). 

אולם, מימוש הזכויות בקרקע (מכירת הקרקע בשלמות או עסקת קומבינציה או הוצאת היתר בנייה) אינם אפשריים ללא השגת הסכמת יתר השותפים.

מתי צריך לפרק את השיתוף?

לפיכך, כאשר אחד מן הבעלים רוצה לממש את הזכויות בקרקע – להתקדם לקראת הוצאת היתר בנייה או לבצע עסקת קומבינציה עם יזם – והוא לא מצליח להשיג לכך את הסכמת יתר השותפים – הדרך המקובלת היא נקיטה בתביעה משפטית לפירוק השיתוף במקרקעין. 

כל אחד מהשותפים יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין גם אם יש לו אחוזים לא משמעותיים בבעלות בקרקע (לא נדרש לכך רצון של רוב הבעלים).

איך מפרקים את השיתוף?

על פי החוק פירוק השיתוף עשוי להתאפשר במספר אופנים:

פירוק שיתוף פיסי ("בעין"), ככל שהדבר מתאפשר מבחינה תכנונית והגיוני מבחינה כלכלית – כלומר חלוקת הקרקע בין הבעלים כך שלכל אחד תהיה בעלות מסויימת בשטח המשקף את חלקו היחסי בנכס. חלוקה כזו מוסדרת באמצעות הסכם שיתוף, פרצלציה או רישום בית משותף.

מכירת כל הקרקע בשלמות לצד שלישי המרבה במחיר, באמצעות מינוי כונס נכסים על ידי בית המשפט, כאשר המכירה מבוצעת על ידי הכונס ומלווה על ידי בית המשפט. בד"כ במסגרת התהליך מתאפשר לצדדים לרכוש את הקרקע במחיר המירבי שהוצע במסגרת כינוס הנכסים.

במקרה שחלק משמעותי מהבעלים מעוניינים בכך, תוצאה אפשרית של הליך פירוק השיתוף היא התקשרות בעלי הקרקע בעסקת קומבינציה. בדרך כלל גם תהליך זה מבוצע על ידי כונס נכסים שהתמנה על ידי בית המשפט, לצורך קבלת הצעות מיזמים שונים, בחירת היזם המתאים, ניהול המו"מ עימו בשם כל הבעלים והתקשרות בהסכם קומבינציה או בהסכם למתן שירותי בניה או בהסכם מכר (לעיתים מתאפשר לבעלי הקרקע לבחור בין כל אחת משלושת האופציות – באותה עיסקה). 

מה קורה במסגרת ההליך המשפטי של פירוק השיתוף?

במסגרת הליך המשפטי לפירוק השיתוף, בית המשפט "אוסף" את כל הבעלים ומברר מה עמדתו של אחד מהם ביחס לבקשה לפירוק שיתוף ומה רצונו שיעשה בקרקע ובמידת האפשר בית המשפט מתחשב ברצונם של הבעלים והאופן המועדף מבחינתם לפירוק השיתוף.

מה עושים אם קיבלתם תביעה לפירוק שיתוף?

במידה וקיבלתם תביעה לפירוק שיתוף – פנו לעורך דין שיש לו ניסיון בתחום וביחד איתו תבררו מהי הדרך הנכונה ביותר מבחינתכם לפירוק השיתוף – בהתחשב בשיקולים של מיסוי, שיקולי נזילות, שיקולי הזמינות שלכם לעסוק בעניין ועוד. לאחר שתגבשו עמדתכם בעניין – הגישו כתב הגנה ובו פרטו מה רצונכם ומדוע – האם תעדיפו מכירה של הקרקע, עסקת קומבינציה, עסקת שירותי בנייה או פתרון אחר.

ככל שהרצון שלכם ביחס למה שיעשה בקרקע (לדוגמא – עסקת קומבינציה) יהיה מנומק כמו שצריך (על ידי עורך הדין) ולרצון זה יהיו שותפים גם בעלי זכויות נוספים – כך גדל הסיכוי לכך שבית המשפט יקבל את עמדתכם.

אם לא תגישו כתב הגנה – עלול להיווצר מצב בו בית המשפט יפעל בהתאם לרצונם של יתר בעלי הקרקע או כפי שנראה לו לנכון, בלי להתחשב בעמדתכם וברצונכם. כך יכול להיות שבית המשפט יכפה עליכם מכירת הקרקע, ולא בטוח שזה הצעד הרצוי והנכון מבחינתכם, מה שעלול להביא לכם להפסד כספי.

מתי כדאי לכם ליזום תביעה לפירוק שיתוף?

במידה ויש לכם חלק בלתי מסויים בקרקע, אתם מעוניינים לקדם עיסקת קומבינציה או עסקת שירותי בנייה אולם השותפים שלכם לא משתפים פעולה, גם מבחינת מהות העיסקה וגם מבחינת העיתוי שלה – אל תאמרו נואש. אתם יכולים ליטול את המושכות לידיכם ולהוביל מהלכים בעזרת עורך דין מומחה בתחום, למימוש הזכויות שלכם והוצאת העיסקה אל הפועל – באמצעות תביעה לפירוק שיתוף.