יש מקום לציין שמבחינת חוק מיסוי מקרקעין חלה חזקת התא המשפחתי, לפיה מונים גם את הדירות של בן הזוג או של ילדיו (עד גיל שמונה עשרה) של המוכר.

נביא להלן את עיקרי הדברים:

צמצום הפטור ממס שבח

עד כה התאפשרה מכירה של נכס המשמש למגורים (דירה או בית) בפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים.

אפשרות זו תבוטל החל מיום 1/1/2014.

החל מיום 1/1/2014 ניתן יהיה למכור דירה או בית בפטור ממס שבח רק ביחס למי שעומד בכל התנאים הבאים:

הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל, המוכר הינו בעל הזכות בה במשך שמונה עשרה חודשים ממועד שהדירה היתה לדירת מגורים (דהיינו ממועד השלמת הבנייה במידה שמדובר בדירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן או במסגרת של קבוצת רכישה עוד לפני שהבניה הושלמה), ולא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה בשמונה עשרה החודשים האחרונים.

דירה נוספת (המונעת קבלת הפטור) לא תיחשב אם חלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש או אם היא דירה שנקבלה בירושה, הדירה היא דירתו היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש, או אם מדובר בדירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/1997.

דהיינו, כל מי שמחזיק ביותר מדירה אחת (אשר לא מתקיימים לגביו התנאים לעיל) אינו יכול למכור דירה בפטור ממס שבח.

מס השבח שישולם החל מיום 1/1/2014 לגבי מי שבמועד זה יחזיק במספר דירות יחושב באופן לינארי כך שעל התקופה שעד ליום 1/1/2014 יהיה המוכר פטור והחל ממועד זה ואילך ישולם מס שבח בשיעור של עד 25%. החישוב הזה רלבנטי גם ביחס למי שביום 31/12/2013 היה זכאי לפטור (כיון שלא מכר דירה נוספת בארבע השנים האחרונות) וגם ביחס למי שלא היה זכאי לפטור שכזה.

בתקופת המעבר שמתחילה ביום 1/1/2014 ומסתיימת ביום 31/12/2017 ניתן למכור עד שתי דירות אשר יחול עליהן החישוב הלינארי, המתואר לעיל, כאשר לפחות ביחס לאחת מהעסקאות חלפו ארבע שנים מאז שהמוכר מכר דירה בפטור ממס (לפני תחילת תקופת המעבר).

תושבים זרים

עד כה נהנו תושבים זרים מהאפשרות למכור דירות בפטור ממס שבח (בדומה לתושבי ישראל) ומהאפשרות לרכוש דירות ולשלם מס רכישה במדרגות הנמוכות, במידה ולאותו תושב זר לא היתה דירה נוספת בישראל (כפי שמשלם תושב ישראל שאין ברשותו דירה נוספת).

החל מיום 1/1/2014 תושבים זרים יוכלו לבקש פטור ממס שבח רק אם ימציאו אישור משלטונות המס במדינה שבה הם תושבים, לפיו אין להם דירה באותה מדינה. לא ברור האם ניתן לבקש ולקבל אישור מסוג זה משלטונות המס בחו"ל וכיצד באופן פרקטי ייושם התיקון הזה.

החל מיום 1/8/2013 תושבים זרים משלמים מס רכישה גבוה יותר, בדומה לזה המוטל על תושבי ישראל אשר בבעלותם דירה נוספת.

דירות יוקרה

עד כה, במקרים שבהם היה המוכר זכאי לבקש פטור ממס שבח, לא היתה מגבלה לגבי גובה העסקה שבמסגרתה התבקש הפטור (למעט הפטורים המיוחדים שניתנו באופן זמני במסגרת הוראת שעה). באופן זה, התאפשר למוכרים של נכסים לקבל פטור גם בגין נכסים יקרים מאוד.

החל מיום 1/1/2014, גם במקרה שבו המוכר זכאי לקבל פטור ממס שבח, הפטור יחול רק עד לסך של 4,500,000 ₪ הראשונים מהתמורה הנקובה בהסכם המכר. מעבר לסכום זה, ישלם המוכר מס שבח.

שיעור מס השבח ביחס לסכום התמורה העולה על 4,500,000 ₪ יחושב באופן לינארי כך שעל התקופה שעד ליום 1/1/2014 יהיה המוכר פטור והחל ממועד זה ואילך ישולם מס שבח בשיעור של עד 25%. כאמור, השבח ישולם באופן יחסי על סכום ההפרש שבין סכום התמורה לבין הסכום של 4,500,000 ₪ בלבד.

שינוי בפטור למתנות לקרובים

עד כה ניתן היה לתת במתנה נכסי נדל"ן לקרובים, תוך שהמוכר מקבל פטור ממס שבח.

החל מיום 1/8/2013 בוטל הפטור למתנות בין אחים, אלא אם כן מדובר בנכס שהתקבל במתנה או בירושה מהוריו של המעביר.

בנוסף, עד כה חויב מקבל המתנה להחזיק בדירה למשך תקופה מינימאלית לפני שהתאפשרה מכירתה בפטור ממס שבח. משך התקופה היה תלוי בזהות נותן המתנה, זהות מקבל המתנה, מצבו המשפחתי והאם התגורר בדירה הנמכרת. תקופה זו כונתה "תקופת הצינון". תקופת הצינון נועדה למנוע העברות נדל"ן שנועדו אך ורק לצורך ניצול פטורים ממס שבח.

תקופות הצינון הקבועות בחוק הוארכו ועל מקבל המתנה להתגורר בדירה לפחות 3 שנים לפני מכירתה בפטור או לחילופין להחזיק בדירה לפחות 4 שנים לפני מכירתה בפטור אם לא התגורר בה.

בנוסף, בעסקאות מכירה של דירה שהתקבלה בידי המוכר במתנה החל מיום 1/8/2013 ועד ליום 31/12/2017, יראו את נותן המתנה כאילו הוא המוכר, לצורכי מיסוי.

זהו מצב בעייתי הן מבחינת מקבל המתנה והן מבחינת נותן המתנה.

לאור השינויים, כאמור, מה הן המלצותינו?

• תושב זר שמעוניין למכור נכס (בית או דירה) בפטור ממס שבח – כדאי לו לעשות זאת באופן מיידי ועוד לפני 1/1/2014.
• המחזיק בנכס נדל"ן (בית או דירה), שמחירו מעל 4,500,000 ₪, המעוניין למכור אותו – כדאי לו לעשות זאת באופן מיידי ועוד לפני 1/1/2014.
• המחזיק במספר נכסים המשמשים למגורים (בתים ו/או דירות) אשר בכוונתו למכור אותם בזמן הקרוב ונכון להיום הוא זכאי למכור נכס בפטור ממס שבח – כדאי לו לנצל פטור זה באופן מיידי ועוד לפני 1/1/2014.
• תושב ישראל המחזיק בנכס אחד או יותר, אשר הוא מעוניין למוכרו, ונכון להיום הוא ניצל את כל הפטורים ממס שבח ואינו יכול למכור נכס נוסף בפטור, הרי שביום 1/1/2014 הוא יוכל למוכרו בפטור ממס שבח.
• בבחינת סדר המכירה של הנכסים חשוב לבדוק ביחס לאיזה נכס נצבר הכי הרבה שבח ונכס זה למכור ראשון (ולא את הנכס היקר ביותר).

הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.