הסיפור מתחיל במנוח שרכש דירה בעפולה כתחליף לדירתו הקודמת בנוף הגליל. בהתאם לחוק, הוא ביקש לשלם מס רכישה מופחת – כמי שרוכש "דירה יחידה" – מתוך התחייבות למכור את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע. אלא שזמן קצר לאחר הרכישה הוא נפטר, ובחלוף זמן מה נפטרה גם אשתו, שירשה אותו. שתי הבנות, אשר ירשו את הדירות, מימשו את התחייבות האב – ומכרו את הדירה בנוף הגליל במסגרת הזמן הקבוע בחוק. כאן עלתה השאלה: האם הן זכאיות למדרגות מס הרכישה המופחתות של "דירה יחידה" בגין רכישת הדירה החליפית? והאם האן זכאיות לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה?

ועדת הערר הכריעה באופן מעניין: את הערר בעניין מס הרכישה קיבלה – ואת הערר בעניין מס השבח דחתה.

בעניין מס הרכישה

קבעה הוועדה כי יש לראות את היורשות כמי שמימשו את התחייבות המנוח. לפיכך, העיזבון "נכנס לנעליו", והזכות לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה – ממשיכה מכוח התחייבות המנוח, גם אם הוא עצמו לא הספיק לממש אותה. בכך, הדגישה הוועדה את אופיה של הזכות כהתחייבות משפטית וכלכלית שנכללת בנכסי העיזבון – ולכן עוברת בירושה. בשורה התחתונה – היורשות היו זכאיות לתשלום מס רכישה מופחת (כמי שרוכש דירה יחידה) בגין הדירה החליפית שנרכשה על ידי האב.

פטור ממס שבח

לגבי הפטור ממס שבח המסקנה הייתה שונה. הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מותנה בשלושה תנאים – שהיורש הוא בן זוג או צאצא, שהמנוח החזיק בדירה אחת בלבד, ושהיה זכאי לפטור אילו היה בחיים. במקרה זה, נקבע כי המנוח נפטר כשהוא הבעלים של שתי דירות, ולכן התנאי השני אינו מתקיים. הפטור האמור הוא אישי ואינו עובר בירושה, גם אם המוריש התכוון למכור את הדירה ועמד בתנאים אחרים. בשורה התחתונה, היורשות לא קיבלו פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הראשונה.

כמשרד המלווה משפחות רבות בתכנון מס ובהעברה בין-דורית של דירות ונכסים, אנו ממליצים להיוועץ בעורך דין טרם קבלת החלטה משמעותית, במיוחד כאשר מדובר בהתחייבויות שיש להן השלכות משפטיות וכלכליות גם לאחר פטירה.