תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה הידועה כתמ"א 38, מורכבת ממספר תקנות ומטרתה לעודד חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה. לשם כך, מאפשרת התכנית מתן תמריצים ליוזמי התכנית, כגון תוספת זכויות בנייה, וזאת תוך שאיפה ליצור איזון בין מטרת התכנית לבין שיקולים ציבוריים אחרים וטובת כלל בעלי הדירות בבניין. לא אחת מתגלעות מחלוקות בין בעלי הדירות בנוגע לביצוע תמ"א 38. מחלוקת זו נעוצה בעובדה שהתכנית אמנם מאפשרת חידוש של הבניין, אך בד בבד גורמת אי נוחות רבה לדיירים, אשר לעיתים נאלצים לעזוב את דירתם למשך תקופת ביצוע התכנית, והן מאחר ולעיתים לא ניתן להעניק לכל בעלי הזכויות תמורה שווה.

לאחרונה 6 בעלי דירות קוטג' (המחוברות זו לזו באופן חלקי) מנתניה פנו אלינו עם הבעיה הבאה: בשנות ה-80' הם רכשו את הדירות מקבלן. בשעתו נרשמה לטובתם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. עורך הדין של הקבלן, שקיבל מהם כסף במעמד הרכישה עבור הטיפול ברישום בית משותף, לא עשה זאת והם נשארו עם הערת אזהרה בלבד וללא רישום של הזכויות שלהם בטאבו (ללא רישום של בית משותף וללא רישום של הבעלות בדירות על שמם). בהמשך, הקבלן שממנו הם רכשו את הדירות נפטר, החברה שבבעלותו (החברה שבנתה את הדירות ושממנה הם רכשו אותן) נמחקה מהמרשם של רשם החברות, לאחר שלא שילמה אגרה במשך שנים רבות ולמעשה, איש אינו מטפל ברישום בטאבו, אין למי לפנות וגם אין שום תקווה באופק. המצב המשפטי לפיו רשומה לטובת בעלי הדירות רק הערת אזהרה ואיש אינו מטפל ברישום בטאבו אינו מאפשר נטילת משכנתא ומחבל קשות באפשרות שלהם למכור את הדירות.

שוק מכר הדירות בישראל, מעבר לקושי המבני בענף הנובע בעיקר, מהיצע נמוך וביקוש גואה, מאופיין במרבית המקרים בחוסר שוויון בין הצדדים להסכם. אחד מהביטויים המובהקים ביותר לפערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לרוכש, ניתן למצוא בתנאים הקבועים בהסכם באשר לאיחור במסירת הדירה. לרוב חוזי המכר כוללים תניות מפורטות העוסקות במועד מסירת הדירה, שבסופו של דבר מיטיבות עם הקבלן, ולכאורה מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה, ללא מתן פיצוי הולם או מספיק לרוכש. ברור כי איחור במסירת דירה עלול להשאיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה של ממש עקב אי ודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

אין כל ספק כי פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, עסקאות פינוי בינוי), הינן אחד מנועי הצמיחה של תחום הנדל"ן, ומהווים אמצעי חשוב לצנן מעט את נסיקת מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש ובכלל. כידוע זהו מצב המיטיב הן עם הדיירים והן עם יזמים, אך לעיתים קרובות (מדי?), אנו נתקלים בסיטואציות שעיריות וגופי התכנון שלהן, מקשים על ההליך, ולא ברור מדוע…

לעיתים רבות מתעוררות שאלות באשר לזכויות בגג של בית משותף לאחר שנבנו עליו מבנים. האם הזכויות בגג תיוותרנה כשם שהיו? ההלכה היא כי שכאשר הזכויות בגג בית משותף ובמבנים שעליו שייכות לאחד מבעלי הדירות, הזכויות בגג "החדש" שנוצר לאחר שהוקמו מבנים על הגג, שייכות לכל בעלי הדירות, כל עוד לא הוסכם אחרת מפורשות. לשם גריעת הגג מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ודווקנית של כל בעלי הדירות, ואין להסיק מסקנה כזו על סמך התנהגות או מתוך ראיות עקיפות.

תופעת "הדייר הסרבן" הינה אחת התופעות השכיחות בישראל בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ובפינוי בינוי בפרט. מעבר להיותה תופעה שכיחה, היא מהווה אתגר קשה ומכשול משמעותי הניצב בפני הוצאת הפרויקט אל הפועל, למגינת ליבם, של כל המעורבים. בחלק ניכר מהפעמים, עולה כי תופעת "הדייר הסרבן" נעוצה ברצון ומחשבה לנצל את מעמדו כדייר האחרון שטרם חתם על החוזה לביצוע הפרויקט כדי להגדיל את חלקו האישי בפרויקט, דהיינו קבלת דירה גדולה יותר ו/או במיקום טוב יותר וכו', ולעיתים יש לאותו "סרבן" סיבות אישיות לסירובו, בין אם מוצדקות ובין אם לאו.

כיום אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות המדינה עם מצוקת הדיור, הוא עידוד וקידום פרוייקטים של התחדשות עירונית, החל מעסקאות "פינוי פינוי" – הריסת מתחם מבנים קיים והקמת מתחם חדש, עם פיתוח ומבנים חדשים ומודרניים הכוללים כמות יחידות העולה על זו שפונתה (בדר"כ ביחס של 1 ל 2.5 עד 3.5), וכלה בעסקאות מכוח תוכנית תמ"א 38 על נגזרותיה השונות, לפיה כנגד חיזוק הבניין, הוספת מעלית, והרחבת הדירות הקיימות (היכן שהדבר מתאפשר), היזם מקבל את זכויות הבנייה הנוספות בבניין הקיים, או דירות חדשות ונוספות במקרה ונהרס המבנה הקיים ומוקם בניין חדש (תמ"א 38/2).

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב במאי 2011 ובו ייצגה עו"ד טלי קסלר ממשרדנו את התובעים, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין לטובת התובעים שלפיו הוצא צו הריסה לבנייה שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף ללא הרשאה. על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. במרץ 2012 דחה בית המשפט המחוזי את הערעור, קיבל באופן מלא את כל קביעותיו של בית משפט השלום, והותיר על כנם את כל הצווים להריסת הבנייה שנעשתה ברכוש המשותף, ללא הסכמת השכנים.

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב במאי 2011 ובו ייצגה עו"ד טלי קסלר ממשרדנו את התובעים, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין לטובת התובעים שלפיו הוצא צו הריסה לבנייה שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף ללא הרשאה. כן ניתן לתובעים סעד כספי לתשלום בגין דמי שימוש ראויים בגין שימוש ייחודי שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף.

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב באוקטובר 2009 ובו ייצגה עו"ד טלי קסלר ממשרדנו את התובע, כנגד החברה הקבלנית שמכרה את הדירה וכנגד עורך דינה, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין לטובת התובע שלפיו הוא קיבל את הפיצוי המוסכם, הקבוע בהסכם, בשיעור של 10% מסכום התמורה (אשר בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד ההפרה הסתכם בסכום גבוה בהרבה – מאות אלפי שקלים). כן קיבל התובע פיצוי מעורך הדין של הקבלן אשר קיבל שכר טרחה ולא טיפל ברישום. יצויין כי על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בערעור נדחו מרבית טענות הנתבעים, למעט קיצור קל בתקופה שבשלה חוייבה החברה הקבלנית בתשלום הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי.