חלון ההזדמנויות עומד להסתיים בקרוב – כדאי למכור דירה/ות עד החמישי במאי 2013 ולחסוך בתשלומי המס היכולים להגיע למאות* אלפי שקלים.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא ניתן לבטל עסקה במקרקעין רק כי אחד הצדדים "התחרט" או חזר בו מהכוונה למכור או לקנות. ביטול של ההסכם יתאפשר רק אם ההסכם הופר על ידי אחד הצדדים בהפרה שמזכה את הצד השני בסעד של ביטול ההסכם.

מס שבח הינו מס המוטל על המוכר נכס מקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963. המס אמור לחול על הרווחים מהם נהנה מוכר הנכס במכירתו. חישוב המס הינו מורכב למדי אולם במאמר זה אסקור את העקרונות לפיהם מבוצע החישוב.

בעת קבלת נכסי מקרקעין בירושה, יש חשיבות רבה לאופן חלוקת הנכסים בין היורשים. החשיבות נובעת לא מעצם חלוקת הנכסים, אלא מרצונם של היורשים למכור ולממש את הנכסים בעתיד, בצורה חופשית ככל האפשר, ולשלם כמה שפחות מס. לדוגמא – 2 יורשים (אחים) קיבלו מהוריהם בירושה 2 נכסי מקרקעין (2 דירות). שני האחים נרשמו כבעלים של שתי הדירות – על שם כל אחד מהאחים נרשמה הבעלות ב-50% מהזכויות בכל אחת מהדירות. הדירות הושכרו במשך תקופה של מספר שנים וכעת האחים רוצים למכור את שתי הדירות ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים. אילו האחים היו מחלקים ביניהם את הדירות כך שעל שמו של כל אחד מהאחים היתה נרשמת דירה אחת בלבד – הם לא היו זקוקים לשיתוף הפעולה והסכמת האח הנוסף לצורך ביצוע המכירה. כמו כן, ולא פחות חשוב – על מנת למכור את שתי הדירות ולא לשלם מס שבח – 2 האחים יצטרכו להשתמש ב-2 פטורים (וייתכן שלצורך כך יצטרכו להמתין מספר שנים בין עסקה לעסקה). אם על שמו של כל אחד מהאחים היתה נרשמת דירה אחת בלבד – הם היו יכולים למכור את 2 הדירות תוך שימוש בפטור אחד בלבד.

בהתאם להוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, שם נקבע מפורשות כי במקרה שהוכח למנהל מיסוי מקרקעין שהתבטלה עסקת הנדל"ן, ששולם בגינה מס, יוחזר המס ששולם. יחד עם זאת, רשויות מיסוי מקרקעין, אינן מקבלות כלאחר יד, כל עסקת מקרקעין שבוטלה ובודקות בדקדקנות רבה את העניין. לשאלה האם תכיר רשות המיסים בעסקת המקרקעין שבוטלה אם לאו, משמעות רבה, שכן במקרה שרשות המיסים אינה מכירה בעסקת הנדל"ן שבוטלה, היא תראה בביטול מכירה חוזרת, ולא רק שלא יוחזר המס ששולם בעיסקה המקורית, הרי שהצדדים יידרשו לשלם מס נוסף בגין עסקה נוספת – היא עסקת הביטול.

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.

אנשים רבים רואים בנכס מקרקעין אופציית השקעה סולידית ששכרה בצידה, המפרנסת אותם בבגרותם מבלי שיצטרכו לטרוח עבורה בצורה משמעותית. לעיתים קרובות ומשיקולים שונים מחליטים בעלי נכסים להעביר נכס אחד או יותר מתוך אותם נכסי נדל"ן שצברו לקרוביהם בדם או בנפש, בין אם על מנת שנכסים אלה "יסדרו" את חייהם של הקרובים ויקלו על חייהם מבחינה כלכלית ובין אם מסיבות אחרות. דירת מגורים כנכס להשקעה היא הדוגמא הנפוצה ביותר אולם רבים משקיעים בנכס מסחרי כדוגמת חנות, משרד וכיו"ב.

מס רכישה הינו מס שאמור הקונה לשלם זמן קצר לאחר רכישה של נכס מקרקעין (דירה, בית, חנות, קרקע או משרד). המס מחושב באחוזים משווי העסקה. לדוגמא – איציק רכש קרקע במחיר של 1,000,000 ₪. מס הרכישה בגין העסקה הינו 5% משווי העסקה ובמקרה זה – 50,000 ₪. תקנות מס רכישה מקנות הקלות ופטורים מסוימים ביחס למס הרכישה וזאת כשהקונה עונה לקריטריונים הקבועים בחוק.