על פי החוק בישראל אנשים שבבעלותם דירת מגורים או דירות מגורים בישראל חייבים בשני סוגים של מסים: הראשון – מס "חדש" יחסית החל מיום 1/1/2017 המשולם בגין עצם הבעלות במספר דירות מגורים (המס המכונה "חוק מיסוי הדירה השלישית"). המס הזה אינו תלוי בשאלה אם דירות המגורים מושכרות או לא והוא מוטל בשל עצם הבעלות. פרסמנו מאמר נוסף בנושא מס זה. כנגד החוק הוגשו מספר עתירות לבג"צ. לאחר חודשים ארוכים ביטל בג"צ את החוק ביום 6 באוגוסט 2017.  השני – מס שיש לשלם בגין דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירת המגורים או דירות המגורים. זהו נושא מאמרנו זה.

במאמר זה אנסה לסייע למשקיעים זרים (שאינם מתגוררים בישראל) להכיר את מערכת השיקולים ברכישת דירה המיועדת להשכרה בישראל. חילקתי את השיקולים לשלושה נושאים מרכזיים: שיקולי מיקום, שיקולי מיסוי ושיקולי משכנתא.

כחלק מהמאבק בדירות שנותרות "ריקות" בשוק, גם העיריות נרתמות למערכה והחליטו להטיל חיובי ארנונה גבוהים מהרגיל, מתוך רצון וכוונה שזה יצנן את המוטיבציה של בעלי הדירות שלא עושים בהם שימוש.

ארנונה הינה מס המוטל על תושבי יישוב מסוים למימון פעולתה של הרשות המקומית. על הרשות המקומית מוטלת חובה שבדין לבצע מדידה נכונה של הנכס, כאשר לפי שטח הנכס, מיקומו ושימושו, נקבעת שומת הארנונה לנכס. לעיתים, שוגה הרשות המקומית בחישוב גובה הארנונה ובאותם מקרים על הרשות המקומית להשיב את הפער הכספי בין הארנונה בה חוייב התושב לבין הארנונה ששולמה בפועל.

מליאת הכנסת בישראל אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני".

ועדת הכספים של הכנסת אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני".

ביום 14/6/2015 אישרה הממשלה שינויים משמעותיים במיסוי הצפויים להשפיע על משקיעי הנדל"ן. על פי ההצעה שאושרה, החל מיום 1/7/2015 יועלה מס הרכישה ביחס לכל רוכש דירה אשר יש בבעלותו דירה קודמת: עד לסכום של 4.8 מ' ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 8% (במקום מספר מדרגות מס בשיעור של 5% עד 7% כיום) ומעל לסכום זה ישולם מס רכישה בשיעור של 10% (במקום 8% או 10% אשר משולם היום).

אין כל ספק כי פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, עסקאות פינוי בינוי), הינן אחד מנועי הצמיחה של תחום הנדל"ן, ומהווים אמצעי חשוב לצנן מעט את נסיקת מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש ובכלל. כידוע זהו מצב המיטיב הן עם הדיירים והן עם יזמים, אך לעיתים קרובות (מדי?), אנו נתקלים בסיטואציות שעיריות וגופי התכנון שלהן, מקשים על ההליך, ולא ברור מדוע…

לעיתים רבות מתעוררות שאלות באשר לזכויות בגג של בית משותף לאחר שנבנו עליו מבנים. האם הזכויות בגג תיוותרנה כשם שהיו? ההלכה היא כי שכאשר הזכויות בגג בית משותף ובמבנים שעליו שייכות לאחד מבעלי הדירות, הזכויות בגג "החדש" שנוצר לאחר שהוקמו מבנים על הגג, שייכות לכל בעלי הדירות, כל עוד לא הוסכם אחרת מפורשות. לשם גריעת הגג מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ודווקנית של כל בעלי הדירות, ואין להסיק מסקנה כזו על סמך התנהגות או מתוך ראיות עקיפות.

מהם המיסים בהעברת דירה במתנה לילד?

מהם המיסים בהעברת דירה במתנה בין אחים?

מי זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה?

אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") עוסק בשינוי הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק – עליה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב80% מהתקופה לחישוב השבח (בד"כ בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה)). תחילתו של תיקון זה לחוק על מכירת דירות מגורים הינו מיום 1.1.2014.

מה קורה במקרה שבוצעו שתי עסקאות ביחס לאותם מקרקעין עם שני צדדים שונים, בשני מועדים שונים – מי מביניהם גובר? בעגה המשפטית מכונה הסיטואציה – "עסקאות נוגדות במקרקעין".

באוגוסט 2013 אישרה ממשלת ישראל, כחלק מההיערכות שלה לצמצום הגירעון, רפורמה מקיפה במיסוי מקרקעין ביחס לעסקאות נדל"ן בישראל. המוכר דירה (או בית) בישראל אמור לשלם מס שבח (אלא אם הוא עומד בתנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס זה) והרוכש דירה בישראל אמור לשלם מס רכישה. שיעורו של מס רכישה ביחס ליחיד קבוע במדרגות, בהתאם למצבו של הרוכש ובהתאם לסכום העסקה. לרפורמה השפעה על כל מי שמחזיק נדל"ן בישראל, ובפרט על תושבים זרים, בעלים של נכסי יוקרה (ששוויים מעל 4.5 מ' ₪) ועל מי שיש לו מספר נכסים המשמשים למגורים. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף ביום 1/8/2013 וחלקם ייכנסו לתוקף רק ביום 1/1/2014.

לעיתים קרובות מתקבל בירושה בניין או זכויות בבניין שבו יש דירות ולעיתים גם משרדים או חנויות. נשאלת השאלה האם היורש, בבואו למכור את הזכויות שקיבל בירושה, יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח, כאילו מכר דירת מגורים או חלק מדירת מגורים, לפי שוויה המלא של אחת הדירות בבניין, או שמא, יקבל פטור רק לפי שווי חלקו היחסי בזכויות ביחס לאחת מהדירות בבנין. לדוגמא, ליורש יש 10% מהזכויות בבניין שבו 10 דירות מגורים. הרוכש מבקש למכור את זכותו בסכום של 2,000,000 ₪. האם יהיה זכאי לפטור בגין סכום של 2,000,000 ₪ (שווי ממוצע של הדירות בבניין) או שמא יהיה זכאי לפטור רק בגין סכום של 200,000 ₪ (שיעור חלקו של המוכר בבניין 10% * שווי ממוצע של הדירות בבניין 2,000,000 ₪ = 200,000 ₪).

עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים.

בשל שינויים שחלו בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן, לעיתים קרובות נדרשים בעלי נכסים להעביר ללא תמורה (במתנה) נכס בין קרובים.

מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על כל רוכש של זכות במקרקעין. על מנת לעודד ולהקל על רוכשי דירות המיועדות למגורים של הרוכש ובני משפחתו קבע המחוקק בסעיף 9 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, שיעור מס מופחת למי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה, או מאידך למי שבעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מוכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה.

רצינו להביא לידיעתכם, כי הוארכה תוקפה של הוראת השעה בעניין פטור ממס שבח בגין דירת מגורים עד לתאריך החמישי במאי 2013.  ככל הנראה הממשלה עדיין מנסה לעודד מכירות דירות מגורים ולהגדיל את היצע דירות המגורים בשוק, בהמשך למה שהחלה בעקבות המחאה החברתית בשנת 2011.