מה עושים עם שוכר חנות שלא משלם? או לחילופין, שוכר שלא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות למרות התחייבותו החוזית? כדאי מאוד להגיש תביעת פינוי בהליך מהיר.

ימים לא פשוטים עוברים על כל אחד ואחת מאיתנו, שיוצרים אי וודאות גדולה וחשש גדול לאור השלכות המשבר העולמי שמתרגש עלינו עקב התפרצות נגיף הקורונה, במישור הבריאותי בראש ובראשונה, אך המשבר הזה, מטלטל לא פחות את היציבות הכלכלית של חלק ניכר מהאוכלוסייה. מה ההשלכות של שמבר זה, ואיזה כלים עומדים לרשותינו ? על זאת ועוד במאמר זה.

אנשים רבים חסכו שקל לשקל ורכשו דירה להשקעה. לעיתים משלמים דמי השכירות את המשכנתא שנלקחה לצורך רכישת הדירה, לעיתים הם משלמים את דמי השכירות בדירה אחרת ולעיתים הם משמשים כפנסיה עבור רוכש הדירה. המצב הרצוי הוא שהשוכר משלם את דמי השכירות בזמן, עומד בכל תנאי ההסכם והיחסים בין הצדדים מתנהלים על מי מנוחות. אך מה הן האפשרויות הקיימות למשכיר הדירה במקרים בהם השוכר מפר את הסכם השכירות, לא משלם בזמן (או בכלל) את דמי השכירות, מסרב לפנות את הדירה או גורם לנזקים?

הסכם שכירות מסחרית (כשהמושכר הוא משרד) הוא שונה בתכלית מהסכם שכירות של דירה. בד"כ ההסכמים הם ארוכים מאוד, כתובים בשפה משפטית כבדה ומסובכת ומי שלא בקיא בהם עלול "ליפול בפח". תשלומי הארנונה ובבנייני משרדים גם דמי הניהול גבוהים מאוד והשוכר עלול למצוא עצמו נושא בעלויות גבוהות עם נכס שהוא לא זקוק לו או שהוא מנוע מסיבה כלשהי מלהשתמש בו.

מיהות המחזיק בנכס הינה משמעותית במישור היחסים שבין בעל הנכס לרשות המוציפאלית (עירייה, מועצה מקומית וכיו"ב) בכל הנוגע לחובות ארנונה, ועל כן ישנה חשיבות להקפיד על הליך הדיווח ועידכון פרטי המחזיק בנכס, לאורך תקופת השכירות, ובעיקר בתחילתה ובסופה …

מי המחזיק בנכס בהסכם זיכיון ? לשאלה זו, משמעות אדירה והשלכות רבות,.

תחום הרשתות והזכיינות הולך וצובר תאוצה במחוזותינו בתחום חיי המסחר בענפים השונים, כגון מזון, ביגוד והנעלה וכיו"ב. ההתקשרות המשפטית נסובה לרוב על פערי כוחות בין הרשת ה"מזכה" והזכיין, וזאת מטעמים מובנים וברורים. הרשת מלכתחילה היא בעלת הניסיון והמוניטין בניהול העסק והיא מתקשרת עם זכיין, שלרוב נעדר ניסיון ממשי בתחום, ולעיתים לא חווה לפני כן כל ניסיון כעצמאי, ולכן ההישענות של הזכיין על השיטות, הרכים, הניסיון והמוניטין של הרשת הם לא רק אינטרס של הרשת, אלא לעיתים כורח המציאות ואינטרס ברור ומובן של הזכיין.

על פי החוק בישראל אנשים שבבעלותם דירת מגורים או דירות מגורים בישראל חייבים בשני סוגים של מסים: הראשון – מס "חדש" יחסית החל מיום 1/1/2017 המשולם בגין עצם הבעלות במספר דירות מגורים (המס המכונה "חוק מיסוי הדירה השלישית"). המס הזה אינו תלוי בשאלה אם דירות המגורים מושכרות או לא והוא מוטל בשל עצם הבעלות. פרסמנו מאמר נוסף בנושא מס זה. כנגד החוק הוגשו מספר עתירות לבג"צ. לאחר חודשים ארוכים ביטל בג"צ את החוק ביום 6 באוגוסט 2017.  השני – מס שיש לשלם בגין דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירת המגורים או דירות המגורים. זהו נושא מאמרנו זה.

במאמר זה אנסה לסייע למשקיעים זרים (שאינם מתגוררים בישראל) להכיר את מערכת השיקולים ברכישת דירה המיועדת להשכרה בישראל. חילקתי את השיקולים לשלושה נושאים מרכזיים: שיקולי מיקום, שיקולי מיסוי ושיקולי משכנתא.

כחלק מהמאבק בדירות שנותרות "ריקות" בשוק, גם העיריות נרתמות למערכה והחליטו להטיל חיובי ארנונה גבוהים מהרגיל, מתוך רצון וכוונה שזה יצנן את המוטיבציה של בעלי הדירות שלא עושים בהם שימוש.

ארנונה הינה מס המוטל על תושבי יישוב מסוים למימון פעולתה של הרשות המקומית. על הרשות המקומית מוטלת חובה שבדין לבצע מדידה נכונה של הנכס, כאשר לפי שטח הנכס, מיקומו ושימושו, נקבעת שומת הארנונה לנכס. לעיתים, שוגה הרשות המקומית בחישוב גובה הארנונה ובאותם מקרים על הרשות המקומית להשיב את הפער הכספי בין הארנונה בה חוייב התושב לבין הארנונה ששולמה בפועל.

כיום, שוק הנדל"ן הינו אדן יסוד במשק הישראלי  כשאנשים רבים, משקיעים או שואפים להשקיע בנכסים כגון דירות מגורים, משרדים, חנויות, מגרשי חנייה וכיו"ב, מהרבה סיבות וטעמים. מחד גיסא, טעם מרכזי הוא היציבות וחוסר הסיכון (להבדיל ממניות בבורסה) ומאידך גיסא, שיקול חשוב לא פחות הוא, שיקול כלכלי טהור. כל הרוכש נכס רוצה שהוא יניב לו תשואה יפה כשהנחת המוצא ברכישת נכס הינה כי אם תרכוש במחיר הנכון ובאזור הנכון, ההשקעה עשויה להניב פירות בשתי דרכים, מכירה עתידית או השכרה.

אנשים רבים הנם בעלי דירה נוספת על זו בהם הם חיים, בין אם רכשו בעבר דירה כ"השקעה" ובין אם עזבו דירה שחיו בה שנים לטובת דירה מתאימה יותר, ואת הדירה הנוספת הם משכירים. ההכנסה מהדירה הנוספת מהווה מרכיב משמעותי בהכנסות השוטפות המשמשות לקיומם של בעליה. מכיוון שלדירה ערך רב, דייר בעייתי יכול לגרום נזקים ניכרים, החל מאובדן שכר דירה, עת הדייר אינו משלם את תשלומי דמי השכירות כסדרם וכלה בנזק לדירה כתוצאה משריפה, בעיות בצנרת שאינן מטופלות וכיו"ב.