רצינו להביא לידיעתכם, כי הוארכה תוקפה של הוראת השעה בעניין פטור ממס שבח בגין דירת מגורים עד לתאריך החמישי במאי 2013.  ככל הנראה הממשלה עדיין מנסה לעודד מכירות דירות מגורים ולהגדיל את היצע דירות המגורים בשוק, בהמשך למה שהחלה בעקבות המחאה החברתית בשנת 2011.

הגב' נחום אשר רכשה לפני שנים רבות קרקע מאדם פרטי. לטובתה של הגב' נחום נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר ביצוע העסקה נקלע המוכר לקשיים ולהליכי פשיטת רגל. על זכויותיו של המוכר בקרקע נרשמו מספר עיקולים ואף הערת אזהרה לטובת כונס הנכסים הרשמי. מספר שנים לאחר מכן נפטר המוכר. מאז חלפו כ-20 שנים. לאחרונה פנתה הגב' נחום אל משרדנו בבקשה שנטפל ברישום זכויות הבעלות בקרקע על שמה. פנינו בשמה לבית המשפט המחוזי בחיפה וביקשנו להסיר את הערת האזהרה שנרשמה בגין זכויות המוכר בקרקע לטובת כונס הנכסים הרשמי. עמדתם של כונס הנכסים הרשמי ושל הנאמן בפשיטת הרגל של המוכר (אשר נפטר בינתיים) היתה שהם מתנגדים לבקשת הגב' נחום לבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת כונס הנכסים הרשמי.

חלון ההזדמנויות עומד להסתיים בקרוב – כדאי למכור דירה/ות עד החמישי במאי 2013 ולחסוך בתשלומי המס היכולים להגיע למאות* אלפי שקלים.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא ניתן לבטל עסקה במקרקעין רק כי אחד הצדדים "התחרט" או חזר בו מהכוונה למכור או לקנות. ביטול של ההסכם יתאפשר רק אם ההסכם הופר על ידי אחד הצדדים בהפרה שמזכה את הצד השני בסעד של ביטול ההסכם.

מס שבח הינו מס המוטל על המוכר נכס מקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963. המס אמור לחול על הרווחים מהם נהנה מוכר הנכס במכירתו. חישוב המס הינו מורכב למדי אולם במאמר זה אסקור את העקרונות לפיהם מבוצע החישוב.

המדיניות של רשויות התכנון, מזה שנים רבות, המבוססת על תוכניות ארציות שאושרו היא כי בסמוך לקו חוף הים של מדינת ישראל לא תתאפשר בנייה חדשה שייעודה מגורים. מה שכן מתאפשר, לעיתים קרובות, היא בנייה שייעודה הוא נופש. מסיבה זו ומסיבות נוספות, נוצר במדינת ישראל, מעין יצור כלאיים – דירה, אשר יכולה לשמש לכל דבר ועניין מבחינת כל מאפייניה כדירת מגורים ולעיתים אף משמשת בפועל כדירת מגורים, אולם הייעוד שלה, בהתאם לתוכניות החלות על השטח ובהתאם להיתר הבנייה שהוצא – הוא נופש.

לעיתים קרובות, בעת ביצוע עסקה במקרקעין, מעורב בעסקה מתווך. הדברים מקבלים משנה תוקף בעת ששוק הנדל"ן רדום, מפאת המיתון, אז כמעט שלא ניתן לבצע עסקה מבלי להסתייע במתווך. תשלום דמי התיווך בגין עסקת מכר של דירה, עשוי להגיע אף ל-2% ממחיר העסקה, בתוספת מע"מ כדין, למרות שלעיתים ניתן אף להתמקח על המחיר מראש, ולהפחיתו לשיעורים נמוכים יותר.

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.

יאיר ודבורה רכשו בית צמוד קרקע חדש מקבלן לפני כ-25 שנים. במשך שנים ארוכות הם נהנים מאיכות החיים שהקנה להם הבית שרכשו. לפני מספר חודשים הם החליטו שהיות וילדיהם בגרו ועזבו את הבית, הגיע הזמן לעשות שינוי, למכור את הבית ולקנות במקומו משהו אחר שיענה טוב יותר לצורכיהם. הם הציעו את הבית למכירה ומצאו חיש מהר קונה שהיה מעוניין לרכוש את הבית ואף הסכים לשלם להם את המחיר שביקשו. כשהקונה העביר את פרטי הבית לבדיקת עורך דינו, התברר כי למרות שהקבלן התחייב כלפי יאיר ודבורה בהסכם הרכישה לרשום את הבית בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) הוא לא עשה זאת. בינתיים הקבלן חיסל את עסקיו ואין למי לפנות. עורך הדין ששכר הקונה הפוטנציאלי יעץ לו שלא לרכוש את הבית של יאיר ודבורה ולחפש לעצמו בית אחר.

בהתאם להוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, שם נקבע מפורשות כי במקרה שהוכח למנהל מיסוי מקרקעין שהתבטלה עסקת הנדל"ן, ששולם בגינה מס, יוחזר המס ששולם. יחד עם זאת, רשויות מיסוי מקרקעין, אינן מקבלות כלאחר יד, כל עסקת מקרקעין שבוטלה ובודקות בדקדקנות רבה את העניין. לשאלה האם תכיר רשות המיסים בעסקת המקרקעין שבוטלה אם לאו, משמעות רבה, שכן במקרה שרשות המיסים אינה מכירה בעסקת הנדל"ן שבוטלה, היא תראה בביטול מכירה חוזרת, ולא רק שלא יוחזר המס ששולם בעיסקה המקורית, הרי שהצדדים יידרשו לשלם מס נוסף בגין עסקה נוספת – היא עסקת הביטול.

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.