כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת וחשב למכור אותה בשנים האחרונות יודע כי אינו זכאי לפטור ממס שבח וכי במקום פטור ממס שבח, ניתן למכור את הדירה בהטבה המכונה "חישוב לינארי". "חישוב לינארי" מאפשר הנחה משמעותית במס השבח אולם השימוש בו הוגבל למכירה של שתי דירות בלבד. אנשים רבים טועים לחשוב כי החל מיום 1/1/2018 לא ניתן יהיה להמשיך ליהנות מההטבה, למכור דירות ולשלם מס שבח לפי ה"חישוב הלינארי".

אופציה במקרקעין מקנה לרוכש זכות לרכישת זכות במקרקעין בהתקיים תנאים מסוימים, אך חשוב להכירם מראש ולהמנע מטעויות שעלולות לעלות כסף רב בדיעבד, ולפעמים להשפיע על כדאיות העיסקה בצורה מהותית.

עסקה מתנה, המוגדרת בסעיף 1 לחוק המתנה, התשכ"א – 1968, היא עסקה במסגרתה צד אחד מעביר למשנהו נכס, כגון דירה, ללא קבלת תשלום בתמורה. דהיינו, מקבל המתנה זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס מבלי לשלם דבר לנותן המתנה.

הנחת המוצא הידועה בחיי המסחר בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, כי הסכם הוא מפגש בין רצונות ואינטרסים של שני צדדים העולים על הכתב. הפרקטיקה הנוהגת היא, כי הצד המוכר, מציע את הנכס למכירה, בתנאים מסוימים שאותם הוא מבקש, וקונה אמור לעשות את הבדיקות, וככל שחתם על הסכם, חזקה כי הסכים לתנאים שביקש המוכר וכי מצא הנכס לשביעות רצונו, ולא יוכל הוא לבוא בטענות כלפי המוכר, גם אם גילה משהו בדיעבד … האמנם ?!

לקוחות שלנו, שלושה בני משפחה תושבי צרפת, שאינם מדברים או מבינים עברית, קיבלו בירושה דירה במרכז ת"א לפני כארבע עשרה שנים.

שוק מכר הדירות בישראל, מעבר לקושי המבני בענף הנובע בעיקר, מהיצע נמוך וביקוש גואה, מאופיין במרבית המקרים בחוסר שוויון בין הצדדים להסכם. אחד מהביטויים המובהקים ביותר לפערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לרוכש, ניתן למצוא בתנאים הקבועים בהסכם באשר לאיחור במסירת הדירה. לרוב חוזי המכר כוללים תניות מפורטות העוסקות במועד מסירת הדירה, שבסופו של דבר מיטיבות עם הקבלן, ולכאורה מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה, ללא מתן פיצוי הולם או מספיק לרוכש. ברור כי איחור במסירת דירה עלול להשאיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה של ממש עקב אי ודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

מליאת הכנסת בישראל אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני".

ועדת הכספים של הכנסת אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני".

ביום 14/6/2015 אישרה הממשלה שינויים משמעותיים במיסוי הצפויים להשפיע על משקיעי הנדל"ן. על פי ההצעה שאושרה, החל מיום 1/7/2015 יועלה מס הרכישה ביחס לכל רוכש דירה אשר יש בבעלותו דירה קודמת: עד לסכום של 4.8 מ' ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 8% (במקום מספר מדרגות מס בשיעור של 5% עד 7% כיום) ומעל לסכום זה ישולם מס רכישה בשיעור של 10% (במקום 8% או 10% אשר משולם היום).

אפשרות ביטול חוזה שנכרת בין שני צדדים מוסדר בפרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") תחת הכותרת "ביטול החוזה בשל פגם בכריתתו". בחוק זה נראה כי סיטואציות מסוימות יכולות להוביל לידי הצורך בביטול החוזה לאחר שנכרת. העילות לביטולו של החוזה מתוארות בפירוט בסעיפים 13-22 לחוק. בסעיפים אלו מפורטת אף הדרך לביטול החוזה וכן התוצאות הנלוות לכך.

לעיתים רבות מתעוררות שאלות באשר לזכויות בגג של בית משותף לאחר שנבנו עליו מבנים. האם הזכויות בגג תיוותרנה כשם שהיו? ההלכה היא כי שכאשר הזכויות בגג בית משותף ובמבנים שעליו שייכות לאחד מבעלי הדירות, הזכויות בגג "החדש" שנוצר לאחר שהוקמו מבנים על הגג, שייכות לכל בעלי הדירות, כל עוד לא הוסכם אחרת מפורשות. לשם גריעת הגג מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ודווקנית של כל בעלי הדירות, ואין להסיק מסקנה כזו על סמך התנהגות או מתוך ראיות עקיפות.

הרבה פעמים ישנן זכויות במקרקעין מכוח הסכמים או התחייבויות שמסיבות שונות, לא הסתיימו ברישום כדבעי בטאבו, והנחת המוצא הינה, כי מקום בו אלה לא הסתיימו ברישום, או לא נרשמה בגינם אף הערת אזהרה, הרי זכויות מאוחרות שנרשמו, גוברות. אך לכלל האמור ישנם "חריגים" בדמות זכויות שביושר, שגובשו ועוצבו מכוח ההלכה הפסוקה.

מי זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה?

לעיתים קרובות נעשות עסקאות במקרקעין כאשר המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין. הסיבות לכך רבות ומגוונות – לעיתים מדובר בפרויקט "חדש" וטרם נרשם בית משותף, לעיתים נדרש ביצועה של פרצלציה או הליכי איחוד וחלוקה, לעיתים חסרים אישורי מסים או ייפויי כוח ולעיתים קיימת מניעה אחרת. נשאלת השאלה, על איזה רישום יכול הקונה להסתמך כשהוא מבקש לבדוק מי הוא הבעלים החוקי של אותו נכס? האם הערת אזהרה לטובת המוכר מספיקה? האם נדרשים מסמכים נוספים?

אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") עוסק בשינוי הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק – עליה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב80% מהתקופה לחישוב השבח (בד"כ בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה)). תחילתו של תיקון זה לחוק על מכירת דירות מגורים הינו מיום 1.1.2014.

מה קורה במקרה שבוצעו שתי עסקאות ביחס לאותם מקרקעין עם שני צדדים שונים, בשני מועדים שונים – מי מביניהם גובר? בעגה המשפטית מכונה הסיטואציה – "עסקאות נוגדות במקרקעין".

כיום, שוק הנדל"ן הינו אדן יסוד במשק הישראלי  כשאנשים רבים, משקיעים או שואפים להשקיע בנכסים כגון דירות מגורים, משרדים, חנויות, מגרשי חנייה וכיו"ב, מהרבה סיבות וטעמים. מחד גיסא, טעם מרכזי הוא היציבות וחוסר הסיכון (להבדיל ממניות בבורסה) ומאידך גיסא, שיקול חשוב לא פחות הוא, שיקול כלכלי טהור. כל הרוכש נכס רוצה שהוא יניב לו תשואה יפה כשהנחת המוצא ברכישת נכס הינה כי אם תרכוש במחיר הנכון ובאזור הנכון, ההשקעה עשויה להניב פירות בשתי דרכים, מכירה עתידית או השכרה.

באוגוסט 2013 אישרה ממשלת ישראל, כחלק מההיערכות שלה לצמצום הגירעון, רפורמה מקיפה במיסוי מקרקעין ביחס לעסקאות נדל"ן בישראל. המוכר דירה (או בית) בישראל אמור לשלם מס שבח (אלא אם הוא עומד בתנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס זה) והרוכש דירה בישראל אמור לשלם מס רכישה. שיעורו של מס רכישה ביחס ליחיד קבוע במדרגות, בהתאם למצבו של הרוכש ובהתאם לסכום העסקה. לרפורמה השפעה על כל מי שמחזיק נדל"ן בישראל, ובפרט על תושבים זרים, בעלים של נכסי יוקרה (ששוויים מעל 4.5 מ' ₪) ועל מי שיש לו מספר נכסים המשמשים למגורים. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף ביום 1/8/2013 וחלקם ייכנסו לתוקף רק ביום 1/1/2014.

לעיתים קרובות מתקבל בירושה בניין או זכויות בבניין שבו יש דירות ולעיתים גם משרדים או חנויות. נשאלת השאלה האם היורש, בבואו למכור את הזכויות שקיבל בירושה, יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח, כאילו מכר דירת מגורים או חלק מדירת מגורים, לפי שוויה המלא של אחת הדירות בבניין, או שמא, יקבל פטור רק לפי שווי חלקו היחסי בזכויות ביחס לאחת מהדירות בבנין. לדוגמא, ליורש יש 10% מהזכויות בבניין שבו 10 דירות מגורים. הרוכש מבקש למכור את זכותו בסכום של 2,000,000 ₪. האם יהיה זכאי לפטור בגין סכום של 2,000,000 ₪ (שווי ממוצע של הדירות בבניין) או שמא יהיה זכאי לפטור רק בגין סכום של 200,000 ₪ (שיעור חלקו של המוכר בבניין 10% * שווי ממוצע של הדירות בבניין 2,000,000 ₪ = 200,000 ₪).

עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים.