מה קורה במקרה שבוצעו שתי עסקאות ביחס לאותם מקרקעין עם שני צדדים שונים, בשני מועדים שונים – מי מביניהם גובר? בעגה המשפטית מכונה הסיטואציה – "עסקאות נוגדות במקרקעין".

כיום, שוק הנדל"ן הינו אדן יסוד במשק הישראלי  כשאנשים רבים, משקיעים או שואפים להשקיע בנכסים כגון דירות מגורים, משרדים, חנויות, מגרשי חנייה וכיו"ב, מהרבה סיבות וטעמים. מחד גיסא, טעם מרכזי הוא היציבות וחוסר הסיכון (להבדיל ממניות בבורסה) ומאידך גיסא, שיקול חשוב לא פחות הוא, שיקול כלכלי טהור. כל הרוכש נכס רוצה שהוא יניב לו תשואה יפה כשהנחת המוצא ברכישת נכס הינה כי אם תרכוש במחיר הנכון ובאזור הנכון, ההשקעה עשויה להניב פירות בשתי דרכים, מכירה עתידית או השכרה.

באוגוסט 2013 אישרה ממשלת ישראל, כחלק מההיערכות שלה לצמצום הגירעון, רפורמה מקיפה במיסוי מקרקעין ביחס לעסקאות נדל"ן בישראל. המוכר דירה (או בית) בישראל אמור לשלם מס שבח (אלא אם הוא עומד בתנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס זה) והרוכש דירה בישראל אמור לשלם מס רכישה. שיעורו של מס רכישה ביחס ליחיד קבוע במדרגות, בהתאם למצבו של הרוכש ובהתאם לסכום העסקה. לרפורמה השפעה על כל מי שמחזיק נדל"ן בישראל, ובפרט על תושבים זרים, בעלים של נכסי יוקרה (ששוויים מעל 4.5 מ' ₪) ועל מי שיש לו מספר נכסים המשמשים למגורים. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף ביום 1/8/2013 וחלקם ייכנסו לתוקף רק ביום 1/1/2014.

בימים אלה אנשי עסקים רבים שוקלים את האפשרות של רכישת משרד. חלקם זקוקים למשרד לשימושם האישי וחלקם שוקלים את האפשרות לרכוש משרד כנכס להשקעה. בין אם מדובר בנכס "יד שנייה" הכולל שוכר/ים ובין אם מדובר בנכס "על הנייר" יש צורך בבדיקה מקיפה של הנכס ובניהול מו"מ קפדני כדי להבטיח את זכויות הקונה. ייצוג רוכש משרד דורש הבנה מיוחדת של התחום ושל ההיבטים האופייניים לעסקת רכישת משרד להבדיל מביצוע עסקת נדל"ן אחרת.

בעת רכישת נכס, יש שיגידו כי עומדת לרוכש הזכות לערוך בדיקות מינימאליות לשם בירור מצב הזכויות בנכס, ואנו נגיד כי קמה לו החובה (!!!) לערוך בדיקות כאמור בידי בעל מקצוע על מנת לוודא, בין היתר, האם זכויות המוכר כפופות לזכויותיו של אחר: אדם, חברה או משכון, בכדי שיבסס את רמת הזהירות המקסימאלית לשם כך שהרכישה תהיה בתום לב, ותעמוד לזכותו תקנת השוק במקרקעין. בדיקות אלו נערכות בכדי שבמקרה שיבוא בעל זכות במקרקעין שנרכשו, יוכיח רוכש הזכות כי פעל בצורה המקסימאלית ובתום לב בבדיקת הנכס ובבדיקה שלא קיים בעל זכות נוספת או נוגדת בנכס. מדוע הדבר חשוב ?

לאחרונה, אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות הרוכש עם המחירים הגבוהים של הדירות, הינה רכישת דירה בטרם בנייתה, מתוך כוונה להיפטר, לכאורה, מעלויות הקבלן המעמיסות רכיב נוסף של עלות (המרווח ה"קבלני") על העלויות הגבוהות ממילא, רצון להימנע מרכיבי מס, תוך מעורבות יותר מאסיבית בהליך תכנון וביצוע הפרוייקט ועוד – והכל, על ידי רכישת דירה בדרך של קבוצת רכישה. קבוצת רכישה מבצעת את רכישת הדירה על ידי קבוצת אנשים שמחליטים להתאגד יחדיו, לקנות את הקרקע תחילה, לפנות לאדריכל לתכנון וקבלת היתרי בנייה, ולבסוף לפנות לקבלן (בדר"כ זה נבחר, לאחר הוצאת מכרז) לשם בניית הדירות.

עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים.

מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על כל רוכש של זכות במקרקעין. על מנת לעודד ולהקל על רוכשי דירות המיועדות למגורים של הרוכש ובני משפחתו קבע המחוקק בסעיף 9 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, שיעור מס מופחת למי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה, או מאידך למי שבעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מוכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה.

הגב' נחום אשר רכשה לפני שנים רבות קרקע מאדם פרטי. לטובתה של הגב' נחום נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר ביצוע העסקה נקלע המוכר לקשיים ולהליכי פשיטת רגל. על זכויותיו של המוכר בקרקע נרשמו מספר עיקולים ואף הערת אזהרה לטובת כונס הנכסים הרשמי. מספר שנים לאחר מכן נפטר המוכר. מאז חלפו כ-20 שנים. לאחרונה פנתה הגב' נחום אל משרדנו בבקשה שנטפל ברישום זכויות הבעלות בקרקע על שמה. פנינו בשמה לבית המשפט המחוזי בחיפה וביקשנו להסיר את הערת האזהרה שנרשמה בגין זכויות המוכר בקרקע לטובת כונס הנכסים הרשמי. עמדתם של כונס הנכסים הרשמי ושל הנאמן בפשיטת הרגל של המוכר (אשר נפטר בינתיים) היתה שהם מתנגדים לבקשת הגב' נחום לבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת כונס הנכסים הרשמי.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא ניתן לבטל עסקה במקרקעין רק כי אחד הצדדים "התחרט" או חזר בו מהכוונה למכור או לקנות. ביטול של ההסכם יתאפשר רק אם ההסכם הופר על ידי אחד הצדדים בהפרה שמזכה את הצד השני בסעד של ביטול ההסכם.

המדיניות של רשויות התכנון, מזה שנים רבות, המבוססת על תוכניות ארציות שאושרו היא כי בסמוך לקו חוף הים של מדינת ישראל לא תתאפשר בנייה חדשה שייעודה מגורים. מה שכן מתאפשר, לעיתים קרובות, היא בנייה שייעודה הוא נופש. מסיבה זו ומסיבות נוספות, נוצר במדינת ישראל, מעין יצור כלאיים – דירה, אשר יכולה לשמש לכל דבר ועניין מבחינת כל מאפייניה כדירת מגורים ולעיתים אף משמשת בפועל כדירת מגורים, אולם הייעוד שלה, בהתאם לתוכניות החלות על השטח ובהתאם להיתר הבנייה שהוצא – הוא נופש.

אנשים רבים חולמים כל חייהם על בית בכפר. ציוץ הציפורים בבוקר. נוף ירוק בחלון. אולם, הדרך למימוש החלום כרוכה בלא מעט סיכונים ומוקשים. במאמר זה אתייחס לבדיקות הנדרשות על מנת להימנע מאותם מוקשים הצפויים בשלב די מוקדם של התהליך – הסיכונים המשפטיים שברכישת המגרש המיועד לבניית הבית או ברכישת בית צמוד קרקע מוכן וקיים. 

בפסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב באוקטובר 2009 ובו ייצגה עו"ד טלי קסלר ממשרדנו את התובע, כנגד החברה הקבלנית שמכרה את הדירה וכנגד עורך דינה, ניתן על ידי בית המשפט פסק דין לטובת התובע שלפיו הוא קיבל את הפיצוי המוסכם, הקבוע בהסכם, בשיעור של 10% מסכום התמורה (אשר בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד ההפרה הסתכם בסכום גבוה בהרבה – מאות אלפי שקלים). כן קיבל התובע פיצוי מעורך הדין של הקבלן אשר קיבל שכר טרחה ולא טיפל ברישום. יצויין כי על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בערעור נדחו מרבית טענות הנתבעים, למעט קיצור קל בתקופה שבשלה חוייבה החברה הקבלנית בתשלום הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי.

לעיתים קרובות, בעת ביצוע עסקה במקרקעין, מעורב בעסקה מתווך. הדברים מקבלים משנה תוקף בעת ששוק הנדל"ן רדום, מפאת המיתון, אז כמעט שלא ניתן לבצע עסקה מבלי להסתייע במתווך. תשלום דמי התיווך בגין עסקת מכר של דירה, עשוי להגיע אף ל-2% ממחיר העסקה, בתוספת מע"מ כדין, למרות שלעיתים ניתן אף להתמקח על המחיר מראש, ולהפחיתו לשיעורים נמוכים יותר.

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.

יאיר ודבורה רכשו בית צמוד קרקע חדש מקבלן לפני כ-25 שנים. במשך שנים ארוכות הם נהנים מאיכות החיים שהקנה להם הבית שרכשו. לפני מספר חודשים הם החליטו שהיות וילדיהם בגרו ועזבו את הבית, הגיע הזמן לעשות שינוי, למכור את הבית ולקנות במקומו משהו אחר שיענה טוב יותר לצורכיהם. הם הציעו את הבית למכירה ומצאו חיש מהר קונה שהיה מעוניין לרכוש את הבית ואף הסכים לשלם להם את המחיר שביקשו. כשהקונה העביר את פרטי הבית לבדיקת עורך דינו, התברר כי למרות שהקבלן התחייב כלפי יאיר ודבורה בהסכם הרכישה לרשום את הבית בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) הוא לא עשה זאת. בינתיים הקבלן חיסל את עסקיו ואין למי לפנות. עורך הדין ששכר הקונה הפוטנציאלי יעץ לו שלא לרכוש את הבית של יאיר ודבורה ולחפש לעצמו בית אחר.

בהתאם להוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, שם נקבע מפורשות כי במקרה שהוכח למנהל מיסוי מקרקעין שהתבטלה עסקת הנדל"ן, ששולם בגינה מס, יוחזר המס ששולם. יחד עם זאת, רשויות מיסוי מקרקעין, אינן מקבלות כלאחר יד, כל עסקת מקרקעין שבוטלה ובודקות בדקדקנות רבה את העניין. לשאלה האם תכיר רשות המיסים בעסקת המקרקעין שבוטלה אם לאו, משמעות רבה, שכן במקרה שרשות המיסים אינה מכירה בעסקת הנדל"ן שבוטלה, היא תראה בביטול מכירה חוזרת, ולא רק שלא יוחזר המס ששולם בעיסקה המקורית, הרי שהצדדים יידרשו לשלם מס נוסף בגין עסקה נוספת – היא עסקת הביטול.

במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר.

מס רכישה הינו מס שאמור הקונה לשלם זמן קצר לאחר רכישה של נכס מקרקעין (דירה, בית, חנות, קרקע או משרד). המס מחושב באחוזים משווי העסקה. לדוגמא – איציק רכש קרקע במחיר של 1,000,000 ₪. מס הרכישה בגין העסקה הינו 5% משווי העסקה ובמקרה זה – 50,000 ₪. תקנות מס רכישה מקנות הקלות ופטורים מסוימים ביחס למס הרכישה וזאת כשהקונה עונה לקריטריונים הקבועים בחוק.

התארגנות קבוצה לרכישה משותפת של קרקע והקמה משותפת של בניין או יחידות צמודות קרקע, הנה פופולארית מאוד בשנים האחרונות, שכן היא מאפשרת לרוכש להוזיל בצורה משמעותית את העלויות לעומת האופציה של רכישתו של נכס מוכן או רכישת "דירה על הנייר" מקבלן. פרויקט של קבוצת רכישה הינו עתיר גורמים: חברי הקבוצה, בעלי הקרקע, מארגני הקבוצה, היועצים (עורך הדין של קבוצת הרכישה, המפקח, האדריכל וכיו"ב), הקבלן/ים, וכיו"ב. מערכת ההסכמים המשפטיים, מהווה מעין מטרייה משפטית, אשר תחתיה פועלים כל הגורמים הנ"ל. לאיכותה של המטרייה המשפטית הנ"ל יש חשיבות רבה בהצלחה של קבוצת הרכישה להשלים את המשימה אשר לשמה נוצרה (רכישת הקרקע והשלמתו המוצלחת של הפרויקט) וכן בהצלחה של הקבוצה להתמודד עם קשיים ובעיות לאורך חיי הפרויקט, כדוגמת קשיים כלכליים של אחד החברים בקבוצה, בעיות עם קבלן הביצוע וכיו"ב.