מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

כאשר מספר יורשים מקבלים יחד דירה בירושה – לעיתים נדירות כולם שותפים לצרכים ולרצון המשותף בנוגע לשימוש העתידי בנכס. אחד רוצה למכור, השני רוצה להשכיר, והשלישי מעוניין להמשיך לגור בדירה. כאשר אין הסכמה – החוק בישראל קובע מנגנונים ברורים לפירוק השיתוף, כולל פנייה לבית המשפט שעשוי להתפתח להליך מינוי כונס נכסים למכירת הדירה וחלוקת התמורה בין היורשים. חשוב להבין את המשמעויות המשפטיות, הכלכליות והמיסויות של פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בעיזבון, כדי לפעול נכון ולשמור על זכויותיכם.

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין נצרת עוסק בסוגיה רגישה וחשובה: האם היורשים שמילאו אחר התחייבות של אדם שנפטר למכור דירה ישנה כדי לזכות בהטבת מס בעת רכישת דירה חדשה, תזכה אותם בתשלום מס רכישה של דירה יחידה? ואם כן – האם היא מזכה אותם גם בפטור ממס שבח במכירה עתידית של הדירה?

במהלך השנים, משפחות רבות רוכשות יותר מדירת מגורים אחת – חלק מהדירות נרכשות כהשקעה מניבה, אחרות מתקבלות בירושה, ויש המשמשות כעוגן כלכלי לעת פרישה. עם התבגרות ההורים, עולה לא פעם הצורך לתכנן כיצד להעביר את הנכסים שצברו לדור הבא, באופן שימנע חבות מס מיותרת.

משפחות רבות צברו מספר דירות מגורים לאורך החיים. לעיתים חלק מהדירות התקבלו בירושה. לעיתים הדירות נרכשו כהשקעה המשתלמת לאורך השנים – גם מניבה תשואה שוטפת וגם ערכה עולה. לעיתים נרכשו הדירות כתחליף או כהשלמה לפנסיה – רכוש המניב פירות שניתן יהיה להתפרנס ממנו לעת זקנה.  כעת ההורים מתבגרים ונשאלת השאלה כיצד ניתן לחסוך במס בעת העברת הדירות לילדים?

כאשר מוכרים נכס מקרקעין בישראל, ישנה חשיבות רבה להבנת סוג הנכס שנמכר והשלכות המס הנלוות לכך. במיוחד, קיימים הבדלים משמעותיים בין מכירת מגרש לבין מכירת דירה מבחינת האפשרויות לקבלת פטור ממס שבח או חישוב מס שבח ליניארי מקל. מאמר זה מסביר את ההבדלים ומספק המלצות לתכנון מס נכון לקראת מכירה.

אחת השאלות המרכזיות העולות בעת מכירת דירה היא גובה מס השבח שיידרש המוכר לשלם. רבים אינם מודעים לכך שהוצאות הריבית ששולמו על המשכנתא לאורך השנים מוכרות כהוצאה לצורך חישוב מס השבח, ועשויות להפחית משמעותית את גובה המס.

מס השבח מוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות שהוצאו במהלך רכישתו והשבחתו. אם המוכר לא שמר את כל הקבלות והחשבוניות עבור ההוצאות שהוציאו במהלך הבנייה או השיפוץ עלולה להתעורר בעיה. ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מנוסה שיספק חוות דעת מקצועית לגבי עלות הבנייה המקורית של הבית לצורך חישוב השבח.

לא מעט עיסקאות מבוצעות במסגרת רכישה מכונס נכסים (שפועל תחת רשות ההוצאה לפועל במקרה של חייב, או במקרה של בימ"ש לענייני משפחה כשבני זוג או יורשים מוכרים את נכס וכיו"ב) והסברה הרווחת שלפעמים הדבר רכישה כזו יכולה לפשט את אי הוודאות ולהקל, כך שברגע שיש "צו מכר" הדבר מהווה אישור שהעסקה הושלמה העסקה ולא היא.

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

זו השאלה החשובה ביותר שעל מוכר דירה לשאול את עצמו לפני שהוא מציע את הדירה למכירה

עשיתם רילוקיישן לחו"ל ואתם מתלבטים מה לעשות עם הדירה שלכם בישראל? האם כדאי למכור אותה? או שדווקא כדאי להשאיר אותה ולהמשיך ולהשכיר אותה?

במרכז תל אביב (אך לא רק) ישנם בניינים ישנים שהבעלות בהם רשומה על שם חברה בע"מ. חברות אלה נקראות "חברות גוש חלקה" או "חברות בית" או "חברות מקרקעין". הרישום הזה "נולד" בשל פירצה בחוק שאיפשרה חיסכון במיסי מקרקעין למשך מספר שנים. הפירצה בחוק (המאפשרת חיסכון) נסגרה כמובן מזמן אולם בניינים רבים עדיין רשומים בצורה זו, מה שגורם לבעיות בעת העברת הזכויות (מכוח ירושה, מכירה וכיו"ב) וגם פוגע בערך הדירה. בד"כ הבניין לא רשום כבית משותף (בפנקס הבתים המשותפים), החברה רשומה כבעלים של החלקה ולטובתם של בעלי הדירות רשומות בטאבו חכירות (חכירה = שכירות לתקופה ארוכה). במקרה הטוב לשטר החכירה הרשום בטאבו מצורף תשריט המתאר את הדירה ומיקומה.

יש עיסקאות נדל"ן שצריכות לעורר נורות אזהרה (מחיר נמוך מדי, קרקע שאינה מוחזקת או תפוסה, ובעל קרקע שמתגורר מחוץ לישראל ועוד), והשאלה שנשאלת מה גבולות האחריות של עו"ד במקרה כזה ? על זאת ועוד במאמרנו זה

בעסקה של מכירת דירה על המוכר חלה החובה לשלם מס שבח ועל הקונה חלה החובה לשלם מס רכישה. המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח אם הוא עומד בתנאים הקבועים לכך בחוק או לתשלום מס שבח מופחת (לפי חישוב לינארי).  אולם הזכות לפטור ממס שבח או למס שבח מופחת לפי החישוב הלינארי מותנית בכך שהמוכר מכר "דירת מגורים מזכה". לפיכך, קיימת חשיבות רבה מאוד מבחינת המוכר האם הנכס שהוא מוכר עומד בתנאים של "דירת מגורים מזכה" או לא. לעיתים ההבדל במס השבח שישלם המוכר (בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" או בגין מכירת "נכס אחר" שאינו עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה") עשוי להסתכם במאות אלפי שקלים.

לאחרונה פנה אלינו לקוח בשם שמואל (שם בדוי כמובן) שלפני 4 שנים הוא ומשפחתו עשו רילוקיישן לארה"ב ועברו להתגורר ב-Silicon Valley. בבעלות שמואל ואשתו שרה (גם שמה בדוי) דירה מרווחת ברמת השרון שבמשך כל השנים, מאז עזבו ועד היום הושכרה למשפחה נחמדה. שמואל פנה אלינו עם התלבטות האם כדאי למכור את הדירה ברמת השרון?

לשאלה האם יחיד הוא תושב ישראל או תושב זר יש משמעות גם כשאותו יחיד רוכש דירה (ביחס לאופן חישוב מס הרכישה) וגם כשאותו יחיד מוכר דירה (ביחס לאופן חישוב מס השבח). תושב זר שרוכש דירה אינו "זכאי" לחישוב המקל של מס הרכישה גם אם אין בבעלותו דירה נוספת (בישראל או במקום כלשהו בעולם) וישלם מס רכישה גבוה שמתחיל בשיעור של 8% ואף מגיע לשיעור של 10% ככל שמחיר הדירה עולה על כ-5,000,000 ₪. תושב זר שמוכר דירה אינו "זכאי" לפטור ממס שבח (בדומה לפטורים להם זכאים תושבי ישראל) אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו (ועל כך ניתן לקרוא בפירוט במאמר הזה). לפיכך, לשאלה האם יחיד הוא תושב זר או לא יש משמעויות כספיות ניכרות.

החל מיום 1 בינואר 2014 תושב זר אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל, להבדיל מתושב ישראל (ובלבד שאותו תושב ישראל עומד ביתר תנאי הפטור). אולם, לכלל הזה קיים חריג – במידה ולאותו תושב זר (ולתא המשפחתי שלו – דהיינו, בן/בת זוג וילדים מתחת לגיל 18) אין דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות שלו, והוא יציג אישור על כך משלטונות המס במדינת התושבות שלו – הוא יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח בישראל (בהנחה שהוא עומד ביתר תנאי הפטור). לאחר יישום ההוראות הנ"ל במשך מספר שנים התברר כי שלטונות המס ברוב מדינות העולם אינן מספקות אישור לתושבים שלהם ביחס לשאלה אם יש או אין בבעלותם דירת מגורים באותה מדינה (למיטב ידיעתנו רק בלגיה ורוסיה מספקות אישור זה).

בעת מכירת דירת מגורים חייב מוכר הדירה בתשלום מס שבח. מס זה חל על הרווח של המוכר במכירת הדירה, דהיינו, ההפרש בין הסכום ששילם המוכר כאשר רכש את הדירה לבין הסכום שקיבל המוכר בעת מכירת הדירה. סכום זה נקרא  "השבח". החוק קובע מספר פטורים אפשריים למוכרי דירות מתשלום מס שבח. בשנת 2013 תוקן החוק תיקון דרמטי והשתנה מערך הפטורים מתשלום מס שבח החלים על מוכר של דירת מגורים. התיקון קבע בין היתר שיחול שיעור מס לינארי חדש במכירת דירות מגורים שנרכשו לפני תחולת התיקון (לפני יום 1.1.14). בהתאם לשיעור המס הלינארי החדש, מוכר דירת מגורים ישלם מס בשיעור 0% על השבח שנצבר מיום רכישת הדירה ועד ליום 31.12.13, ועל השבח שנצבר מיום 1.1.17 ועד ליום מכירת הדירה ישלם מס בשיעור 25%.

מס שבח רגיל מחושב על הרווח, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הקנייה של הנכס. ההפרש הזה מכונה "שבח" והמס שמשלמים הוא אחוז מסוים מהשבח (האחוז שיש לשלם נקבע לפי מועד הרכישה של הנכס ולפי גורמים נוספים שיש לבחון אותם ביחס לכל עסקה באופן ספציפי). מס שבח לינארי הוא כדאי (במקום שהוא אפשרי) מכיוון שהוא מאפשר הנחה משמעותית במס השבח. מס שבח לינארי רלוונטי רק לדירות מגורים ולא לנכסים אחרים (כדוגמת דירות נופש, או כל נכס אחר שאינו עונה על התנאים של דירת מגורים (דירה שיש בה מקלחת, מטבח, חיבור לתשתיות וכיו"ב).