שכונת ממילא היוקרתית בירושלים צמודה ומשקיפה על חומות העיר העתיקה בסמוך לשער יפו. רבים מהנכסים בשכונה מוחזקים בבעלותם של תושבים זרים. בגלל המורכבות המשפטית המיוחדת של שכונה זו, עסקת מכר או רכישה של דירה בשכונה היא מסובכת באופן משמעותי לעומת כל עסקת מכר אחרת "רגילה". כשלמורכבות המשפטית המאפיינת את העסקאות בשכונה מתווספת העובדה כי אחד מהצדדים ולעיתים שניהם תושבים זרים – העסקה נעשית מסובכת שבעתיים ונדרשת היערכות מיוחדת. רישום הזכויות בשכונה נעשה על ידי חברה משכנת – אפריקה ישראל מגורים בע"מ, שהיא אף מנפיקה אישורי זכויות ורושמת הערות בספריה בדבר ביצוע עסקה. הדירות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים (טאבו). על פי רוב ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש אולם זה מתאפשר רק בסוף התהליך ולאחר השלמת העסקה. הזכויות הנרכשות הן זכויות חכירת משנה לתקופה של 999 שנים.

לאור עליית מחירי הדיור בישראל, רכישת נכס ביהודה ושומרון מהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית למעוניינים ברכישת נכס בישראל ולזוגות צעירים בפרט, לרכוש נכס במחיר סביר, ובנוסף לכך ליהנות מאיכות חיים של מגורים בישובים קהילתיים. דף זה מיועד למי שמעוניין לרכוש נכס בגולן, בהרי בנימין ויהודה, בבקעת הירדן ובהר חברון, אשר מנוהל ע"י החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית העולמית.

כחלק מתנופת הבנייה והניסיון להילחם במחירי הקרקעות המאמירים באזורי הביקוש, הרבה קרקעות שייעודן היה חקלאי בעבר , שינו ייעד למגורים, מסחרי וכיו"ב. שינוי הייעוד הזה, טומן בחובות הרבה שמחה לבעלי הקרקעות וכן לערים שבתחום שיפוטן בוצע שינוי ייעוד, ועיסקאות הנדל"ן שם נעשות בצורה שכיחה. העניין שלפעמים מרוב שהמוכרים והרוכשים רואים את הפוטנציאל ועליית הערך, לא תמיד הם ערים למצב המשפטי והתכנוני של מגרשים אלה. דבר שעלול ליצור בעיה בהמשך הדרך, לשם רישום והסדרת הזכויות. במקרה של קידום תוכנית איחוד וחלוקה, הן רצונית (בהסכמה מלאה) והן לא רצונית (לא בהסכמה מלאה), בעלי הזכויות ההיסטוריים למעשה מקבלים זכויות על פי טבלת איזון ולוח ההקצאות של התוכניות הנ"ל שמגובשת על ידי שמאי שנבחר על ידי הוועדה. במקרה כזה, הזכויות שנמכרות, מיוחסות למעשה למגרשים ה"חדשים" בהתאם לטבלת האיזון לוח ההקצאה הנ"ל ולא לפי הזכויות שנרשמו בפועל בלשכת רישום המקרקעין. מצב זה, עלול ליצור בעיה.

מחיר למשתכן הינו פרויקט הדגל של משרד השיכון והבינוי, אשר מטרתו העיקרית הינה להטיב עם זוגות צעירים ומחוסרי דיור ולעזור להם להתמודד עם מחירי הנדל"ן המאמירים במחוזותינו. לאחר הזכייה בהגרלה הרוכשים מוזמנים לכנס הסבר על הפרויקט והשלבים הצפויים בהליך רכישת הדירה. לעיתים קרובות במסגרת הכנס הרוכשים מקבלים "המלצה" לא לשכור את שירותיהם של עורכי דין מטעמם שכן מדובר בחוזה אחיד מטעם משרד הבינוי והשיכון.

מיזם תמ"א 38, מבוסס על בנייה מחדש של בניין ישן, או חיזוק שלו בתמורה להוספת דירות. מאמר זה מיועד לסייע לדיירים חדשים, שרוצים לרכוש דירה בבניין שעובר שיפוץ במסגרת פרויקט של תמ"א 38. כל המורכבויות הרגילות של רכישת דירה מקבלן חלות גם בפרויקט תמ"א 38, אך מדובר בפרויקט עם מורכבויות נוספות. זהו פרויקט מורכב בעיקר בגלל ההשפעות על הדיירים הוותיקים וההסכמים איתם. במאמר זה נעסוק בכמה ממורכבויות אלה.

מעוניינים לרכוש נכס הנמצא בבניה ממשתתף בקבוצת רכישה? רכישת יחידות השתתפות מבעליהן מהווה אתגר משפטי וכלכלי משמעותי ויש לבצע זאת בזהירות על מנת להימנע ממוקשים מיותרים.

עסקה מתנה, המוגדרת בסעיף 1 לחוק המתנה, התשכ"א – 1968, היא עסקה במסגרתה צד אחד מעביר למשנהו נכס, כגון דירה, ללא קבלת תשלום בתמורה. דהיינו, מקבל המתנה זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס מבלי לשלם דבר לנותן המתנה.

במאמר זה אנסה לסייע למשקיעים זרים (שאינם מתגוררים בישראל) להכיר את מערכת השיקולים ברכישת דירה המיועדת להשכרה בישראל. חילקתי את השיקולים לשלושה נושאים מרכזיים: שיקולי מיקום, שיקולי מיסוי ושיקולי משכנתא.

קבוצות רכישה הינן סוס מנצח בשנים האחרונות. אך לא הכול וורוד ולעיתים מתעוררים שיבושים המחבלים בפרויקט. איך נערכים בהתאם? שילוב חזק של חיסכון משמעותי בעלויות לצד סלקציית דיירים והזדמנויות לרווח מהיר בשוק הנדל"ן הלוהט במרכז מלהיטים את דמיונם של רבים. עם זאת, בזמן האחרון דבק כתם בקבוצות הרכישה בעקבות פרשת ההסתבכות של אשת הנדל"ן ענבל אור. לא רק יזמים חסרי אחריות עלולים להפיל את הפרויקט שבו אתם רוצים להשתתף אלא גם גורמים נוספים שאת חלקם הגדול ניתן למנוע עם תכנון מוקדם או לצמצם. הוצאות לא מתוכננות, עיכובים בהשלמת הבנייה, תביעות משפטיות, סכסוכי שכנים, פשיטת רגל והוצאות נוספות עלולים להכשיל את העסקה. קבלו מספר טיפים מועילים שיכולים לחסוך לכם הרבה נזקים ועוגמת נפש.

עסקאות מכר מקרקעין הן עסקאות סבוכות ומורכבות מעסקאות אחרות בהליכות המסחר, הואיל ומושא העסקה הינו נכס בעל ערך כלכלי רב ומשמעות רבה לצדדים. בשל כך, קבע המחוקק כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, טעונה מסמך בכתב" (ס' 8 לחוק החוזים חלק כללי). דרישת הכתב מטרתה למנוע התקשרויות קלות דעת, שנעשו מבלי שהצדדים שקלו את כל השיקולים הרלוונטיים. בכך ביקש המחוקק להשיג ודאות באשר לתוכן עסקאות מקרקעין. דרישת החתימה הכרוכה בדרישת הכתב, מסמלת דרכם של אנשים סבירים, ובפרט אנשי עסקים מנוסים, להשלמת כוונתם ורצונם להתקשר בהתחייבות החוזית ביניהם.

הנחת המוצא הידועה בחיי המסחר בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, כי הסכם הוא מפגש בין רצונות ואינטרסים של שני צדדים העולים על הכתב. הפרקטיקה הנוהגת היא, כי הצד המוכר, מציע את הנכס למכירה, בתנאים מסוימים שאותם הוא מבקש, וקונה אמור לעשות את הבדיקות, וככל שחתם על הסכם, חזקה כי הסכים לתנאים שביקש המוכר וכי מצא הנכס לשביעות רצונו, ולא יוכל הוא לבוא בטענות כלפי המוכר, גם אם גילה משהו בדיעבד … האמנם ?!

לאחרונה פנה למשרדנו, לקוח, שרצה לרכוש יחידה שנמצאת בעיצומה של הבנייה, במסגרת של קבוצת רכישה, במקום משתתף, שרצה למכור ולצאת מקבוצת הרכישה. הסיבה בגללה המשתתף העוזב רצה לעזוב, היא שהוא נכנס להליך גירושין והוא ואשתו רצו לבצע חלוקה של הרכוש. ישנן סיבות רבות נוספות, בגללן אנשים מעוניינים למכור את היחידה שלהם, בעיצומה של הבנייה, ולצאת מקבוצת רכישה, ביניהן: משבר כלכלי, שינוי לא צפוי בעלויות הפרויקט (שמחייב הזרמה נוספת של הון עצמי שאינו ברשותם), צורך לא צפוי בכסף ועוד. אותו לקוח, היה על סף חתימה על ההסכם ורצה לדעת, האם בטוח עבורו להיכנס לעסקה ואם יש משהו מיוחד שהוא אמור לדעת עליו.

שוק מכר הדירות בישראל, מעבר לקושי המבני בענף הנובע בעיקר, מהיצע נמוך וביקוש גואה, מאופיין במרבית המקרים בחוסר שוויון בין הצדדים להסכם. אחד מהביטויים המובהקים ביותר לפערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לרוכש, ניתן למצוא בתנאים הקבועים בהסכם באשר לאיחור במסירת הדירה. לרוב חוזי המכר כוללים תניות מפורטות העוסקות במועד מסירת הדירה, שבסופו של דבר מיטיבות עם הקבלן, ולכאורה מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה, ללא מתן פיצוי הולם או מספיק לרוכש. ברור כי איחור במסירת דירה עלול להשאיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה של ממש עקב אי ודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

בפסיקה נקבע כי ככל שבניתוח הנסיבות של העסקה מתברר כי הרוכשים רכשו דירות מוגמרות, הרי שלמארגן יש אחריות כלפי הרוכשים גם על פי דיני המכר. יחד עם זאת, את הטענה שהרוכשים רכשו דירה מוגמרת ולא קרקע ביחד עם יתר חברי הקבוצה צריכים הרוכשים להוכיח.

ביום 14/6/2015 אישרה הממשלה שינויים משמעותיים במיסוי הצפויים להשפיע על משקיעי הנדל"ן. על פי ההצעה שאושרה, החל מיום 1/7/2015 יועלה מס הרכישה ביחס לכל רוכש דירה אשר יש בבעלותו דירה קודמת: עד לסכום של 4.8 מ' ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 8% (במקום מספר מדרגות מס בשיעור של 5% עד 7% כיום) ומעל לסכום זה ישולם מס רכישה בשיעור של 10% (במקום 8% או 10% אשר משולם היום).

הרבה פעמים ישנן זכויות במקרקעין מכוח הסכמים או התחייבויות שמסיבות שונות, לא הסתיימו ברישום כדבעי בטאבו, והנחת המוצא הינה, כי מקום בו אלה לא הסתיימו ברישום, או לא נרשמה בגינם אף הערת אזהרה, הרי זכויות מאוחרות שנרשמו, גוברות. אך לכלל האמור ישנם "חריגים" בדמות זכויות שביושר, שגובשו ועוצבו מכוח ההלכה הפסוקה.

מה חשוב לדעת על המשכנתא לפני רכישת דירה? 

מהם הסיכונים ברכישת דירה ממשתתף בקבוצת רכישה?

לעיתים קרובות נעשות עסקאות במקרקעין כאשר המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין. הסיבות לכך רבות ומגוונות – לעיתים מדובר בפרויקט "חדש" וטרם נרשם בית משותף, לעיתים נדרש ביצועה של פרצלציה או הליכי איחוד וחלוקה, לעיתים חסרים אישורי מסים או ייפויי כוח ולעיתים קיימת מניעה אחרת. נשאלת השאלה, על איזה רישום יכול הקונה להסתמך כשהוא מבקש לבדוק מי הוא הבעלים החוקי של אותו נכס? האם הערת אזהרה לטובת המוכר מספיקה? האם נדרשים מסמכים נוספים?

אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") עוסק בשינוי הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק – עליה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב80% מהתקופה לחישוב השבח (בד"כ בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה)). תחילתו של תיקון זה לחוק על מכירת דירות מגורים הינו מיום 1.1.2014.