שמואל, איש עסקים, שבמשך שנים רבות עשה את הונו באחת ממדינות אפריקה, רכש מספר קרקעות ברחובות ורשם אותן על שם חברה (בבעלותו) הרשומה באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands). הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בקרקעות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מחברת ה-BVI לידיו. לקוח אחר בשם, דניאל, המתגורר בארה"ב, רכש דירה ברח' דיזנגוף בתל אביב ורשם אותה על שם חברה בבעלותו הרשומה בפנמה. הוא החזיק בדירה במשך שנים רבות והשתמש בה כשהגיע לביקורים בישראל.  הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בדירה בטאבו מהחברה הפנמית לידיו.

עידן הקורונה אשר טומן בחובו משבר בריאותי וכלכלי כלל עולמי גורם לאנשים רבים לשקול בחיוב לעלות לישראל. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את העלייה ומציעה להם "סל קליטה" והטבות כלכליות אשר אמורות לסייע להם בתחילת דרכם כעולים חדשים בישראל. במאמר זה אתייחס להטבות הכלכליות המיועדות לעולים חדשים ברכישת נכס נדל"ן בישראל. עולה חדש זכאי לרכוש פעם אחת דירת מגורים בפטור לעולה חדש ופעם אחת נכס אשר ישמש לעסק, בפטור לעולה חדש וזאת בפרק הזמן שתחילתו שנה לפני שנכנס לישראל וסיומו שבע שנים לאחר שנכנס לישראל. יש אפשרות לרכוש בפטור נכס משולב (המאפשר גם מגורים וגם עסק) ויש אפשרות לרכוש בפטור קרקע שתשמש למגורים או לעסק.

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש שבבעלותו דירת מגורים אחת (נניח דירה אחת שבה הוא מתגורר או משכיר) יכול למכור את דירתו הקיימת ("הדירה הקיימת") תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. אם יעשה זאת יהיה זכאי לחיוב מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה (מס הרכישה נמוך משמעותית עבור מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה לעומת מי שרוכש דירת מגורים כשכבר יש בבעלותו דירת מגורים אחת או יותר). הדירה הקיימת לא חייבת להיות דירה ישנה שבה הרוכש כבר מתגורר (או משכיר לצד ג'). היא יכולה להיות דירה שעתידה להיבנות. למשל, דירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן או דירה שנבנית במסגרת קבוצת רכישה.

אנשים נוהגים להשתמש בנכס המקרקעין שלהם, שלא בהתאם להיתר. למשל נכס שלפי הייעוד המקורי שלו מיועד לשמש כמחסן, אך בפועל משמש למגורים. מה המשמעות של כך, מבחינת מיסוי, במקרה של ביצוע עיסקה בנכס כזה ?

השאלה אם אתם תושבי ישראל או תושבים זרים היא סוג של מלכודת מבחינת מס כשמבצעים עסקת מקרקעין.

עשיתם רילוקיישן לחו"ל ואתם מתלבטים מה לעשות עם הדירה שלכם בישראל? האם כדאי למכור אותה? או שדווקא כדאי להשאיר אותה ולהמשיך ולהשכיר אותה?

רוצים לחסוך מאות אלפי שקלים במס רכישה ברכישה של דירת יוקרה? הנה המתכון איך לעשות את זה נכון.

בעסקה של מכירת דירה על המוכר חלה החובה לשלם מס שבח ועל הקונה חלה החובה לשלם מס רכישה. המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח אם הוא עומד בתנאים הקבועים לכך בחוק או לתשלום מס שבח מופחת (לפי חישוב לינארי).  אולם הזכות לפטור ממס שבח או למס שבח מופחת לפי החישוב הלינארי מותנית בכך שהמוכר מכר "דירת מגורים מזכה". לפיכך, קיימת חשיבות רבה מאוד מבחינת המוכר האם הנכס שהוא מוכר עומד בתנאים של "דירת מגורים מזכה" או לא. לעיתים ההבדל במס השבח שישלם המוכר (בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" או בגין מכירת "נכס אחר" שאינו עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה") עשוי להסתכם במאות אלפי שקלים.

לאחרונה פנה אלינו לקוח בשם שמואל (שם בדוי כמובן) שלפני 4 שנים הוא ומשפחתו עשו רילוקיישן לארה"ב ועברו להתגורר ב-Silicon Valley. בבעלות שמואל ואשתו שרה (גם שמה בדוי) דירה מרווחת ברמת השרון שבמשך כל השנים, מאז עזבו ועד היום הושכרה למשפחה נחמדה. שמואל פנה אלינו עם התלבטות האם כדאי למכור את הדירה ברמת השרון?

לשאלה האם יחיד הוא תושב ישראל או תושב זר יש משמעות גם כשאותו יחיד רוכש דירה (ביחס לאופן חישוב מס הרכישה) וגם כשאותו יחיד מוכר דירה (ביחס לאופן חישוב מס השבח). תושב זר שרוכש דירה אינו "זכאי" לחישוב המקל של מס הרכישה גם אם אין בבעלותו דירה נוספת (בישראל או במקום כלשהו בעולם) וישלם מס רכישה גבוה שמתחיל בשיעור של 8% ואף מגיע לשיעור של 10% ככל שמחיר הדירה עולה על כ-5,000,000 ₪. תושב זר שמוכר דירה אינו "זכאי" לפטור ממס שבח (בדומה לפטורים להם זכאים תושבי ישראל) אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו (ועל כך ניתן לקרוא בפירוט במאמר הזה). לפיכך, לשאלה האם יחיד הוא תושב זר או לא יש משמעויות כספיות ניכרות.

החל מיום 1 בינואר 2014 תושב זר אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בישראל, להבדיל מתושב ישראל (ובלבד שאותו תושב ישראל עומד ביתר תנאי הפטור). אולם, לכלל הזה קיים חריג – במידה ולאותו תושב זר (ולתא המשפחתי שלו – דהיינו, בן/בת זוג וילדים מתחת לגיל 18) אין דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות שלו, והוא יציג אישור על כך משלטונות המס במדינת התושבות שלו – הוא יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח בישראל (בהנחה שהוא עומד ביתר תנאי הפטור). לאחר יישום ההוראות הנ"ל במשך מספר שנים התברר כי שלטונות המס ברוב מדינות העולם אינן מספקות אישור לתושבים שלהם ביחס לשאלה אם יש או אין בבעלותם דירת מגורים באותה מדינה (למיטב ידיעתנו רק בלגיה ורוסיה מספקות אישור זה).

בעת מכירת דירת מגורים חייב מוכר הדירה בתשלום מס שבח. מס זה חל על הרווח של המוכר במכירת הדירה, דהיינו, ההפרש בין הסכום ששילם המוכר כאשר רכש את הדירה לבין הסכום שקיבל המוכר בעת מכירת הדירה. סכום זה נקרא  "השבח". החוק קובע מספר פטורים אפשריים למוכרי דירות מתשלום מס שבח. בשנת 2013 תוקן החוק תיקון דרמטי והשתנה מערך הפטורים מתשלום מס שבח החלים על מוכר של דירת מגורים. התיקון קבע בין היתר שיחול שיעור מס לינארי חדש במכירת דירות מגורים שנרכשו לפני תחולת התיקון (לפני יום 1.1.14). בהתאם לשיעור המס הלינארי החדש, מוכר דירת מגורים ישלם מס בשיעור 0% על השבח שנצבר מיום רכישת הדירה ועד ליום 31.12.13, ועל השבח שנצבר מיום 1.1.17 ועד ליום מכירת הדירה ישלם מס בשיעור 25%.

מס שבח רגיל מחושב על הרווח, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הקנייה של הנכס. ההפרש הזה מכונה "שבח" והמס שמשלמים הוא אחוז מסוים מהשבח (האחוז שיש לשלם נקבע לפי מועד הרכישה של הנכס ולפי גורמים נוספים שיש לבחון אותם ביחס לכל עסקה באופן ספציפי). מס שבח לינארי הוא כדאי (במקום שהוא אפשרי) מכיוון שהוא מאפשר הנחה משמעותית במס השבח. מס שבח לינארי רלוונטי רק לדירות מגורים ולא לנכסים אחרים (כדוגמת דירות נופש, או כל נכס אחר שאינו עונה על התנאים של דירת מגורים (דירה שיש בה מקלחת, מטבח, חיבור לתשתיות וכיו"ב).

בשנים האחרונות חלו מספר שינויים ביחס למיסוי עסקה של העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) של נכס (בית, דירה, מגרש, חנות, משרד וכיו"ב) בין אחים. בדף זה נסקור את עיקרי השינויים שחלו. קיימים מספר שיקולים לכך שאחים רוצים להעביר נכס במתנה: רצון לעשות סדר בחלוקת הרכוש המשפחתית; רצון לתכנון מס לגיטימי של הצדדים בעסקה עתידית; רצון לאזן בין מתנות או ירושות שהתקבלו בעבר או בהווה או צפויים להתקבל בעתיד;

כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת וחשב למכור אותה בשנים האחרונות יודע כי אינו זכאי לפטור ממס שבח וכי במקום פטור ממס שבח, ניתן למכור את הדירה בהטבה המכונה "חישוב לינארי". "חישוב לינארי" מאפשר הנחה משמעותית במס השבח אולם השימוש בו הוגבל למכירה של שתי דירות בלבד. אנשים רבים טועים לחשוב כי החל מיום 1/1/2018 לא ניתן יהיה להמשיך ליהנות מההטבה, למכור דירות ולשלם מס שבח לפי ה"חישוב הלינארי".

אופציה במקרקעין מקנה לרוכש זכות לרכישת זכות במקרקעין בהתקיים תנאים מסוימים, אך חשוב להכירם מראש ולהמנע מטעויות שעלולות לעלות כסף רב בדיעבד, ולפעמים להשפיע על כדאיות העיסקה בצורה מהותית.

נקודת המוצא היא שזוג נחשב כ"תא משפחתי אחד" ולכן אם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, והשני רוצה לרכוש דירה, הוא צריך לשלם מס רכישה בשיעורים הגבוהים של מי שבבעלותו יש כבר דירה, גם אם עבור הרוכש זוהי דירתו הראשונה. אולם, לכלל זה יש יוצאים מן הכלל. למשרדנו הגיע זוג נשוי אשר ניהל הפרדה רכושית מלאה, דהיינו, לכל אחד מבני הזוג היה חשבון בנק בבעלותו בלבד, כל ההכנסות שלו הופקדו לאותו חשבון, נכסיו היו רשומים על שמו בלבד וההוצאות המשותפות היו משולמות על ידם במשותף. ברשות הבעל היתה דירה שנרכשה על ידו בשנת 2004 טרם הנישואים בין בני הזוג. האישה פנתה אלינו מכיוון שרצתה לרכוש דירה כרוכשת יחידה ולשלם מס רכישה בשיעורים הנמוכים, בדומה לסכום המס המשולם על ידי רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים. ראוי לציין שתחום מיסוי מקרקעין הינו מורכב ועובר שינויים רבים ותכופים ולכן לפני שמבצעים עסקה כלשהי, כדאי לקבל יעוץ משפטי מתאים.