Facebook-f Youtube Linkedin
צרו קשר
צרו קשר

מאמרים

העברה ללא תמורה של נכס – דירה במתנה – המדריך המלא 2025

מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

קראו עוד...

טלי קסלר

אוגוסט 19, 2025

פירוק שותפות עסקית / סכסוך שותפים – המדריך המלא 2025

יש לכם סכסוך עם השותף/פים? לפני שיוצאים לדרך ומחליטים על פירוק השותפות חשוב לדעת מהו התהליך, מהן האפשרויות ומהן ההשלכות.

קראו עוד...

טל רכניץ

ינואר 8, 2023

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2025

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

טלי קסלר

יוני 15, 2022

נושאים מומלצים:
Article filters
טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ עו"ד
חוזים, חברות ושותפויות

מיזוג חברות פרטיות בישראל 2025

מיזוג חברות הוא אחד הכלים האסטרטגיים החשובים ביותר בעולם העסקי המודרני, המאפשר לחברות להרחיב את פעילותן, לחזק את מעמדן בשוק ולהשיג יעדים עסקיים מורכבים. במשק הישראלי, תהליכי המיזוג כפופים למסגרת רגולטורית מורכבת הדורשת הכנה יסודית ותכנון מדוקדק. הבנת השלבים המשפטיים הנדרשים חיונית להצלחת התהליך ולמניעת עיכובים או סיבוכים לא צפויים.

קראו עוד...

מיזוג חברות
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

שיקולים משפחתיים בהעברת העסק לדור הבא

עסק משפחתי הוא לעיתים קרובות מפעל חיים של ההורים המייסדים. הוא מתחיל מתוך יוזמה, התמדה ועבודה קשה של אחד ההורים או שניהם, ומתפתח במשך עשרות שנים עד שהוא הופך לחלק בלתי נפרד מהזהות של המשפחה כולה. אך כשההורים מתבגרים, עולות שאלות בלתי נמנעות: מי ייקח את המושכות? האם הילדים מעוניינים בעסק? והאם הם מוכשרים להוביל אותו? כיצד מחלקים את העוגה בין אלו שמעורבים בעסק לבין אלו שלא? החלטות אלה מורכבות לא רק משפטית אלא גם רגשית. הן דורשות שילוב עדין בין תכנון מסודר, הבנה מעמיקה של הדינמיקה המשפחתית, ראייה עסקית, ורגישות לערכים ולרצונות של כלל בני המשפחה.

קראו עוד...

העברת עסק במשפחה
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

העברה ללא תמורה של נכס – דירה במתנה – המדריך המלא 2025

מדריך מקיף זה יצייר עבורכם מפה שתוביל אתכם צעד צעד, בתהליך קבלת ההחלטה וביצוע עסקת העברה ללא תמורה של נכס בישראל, כך שתדעו בדיוק לאן אתם הולכים, איך להימנע מטעויות ומלכודות ותקבלו החלטה מושכלת על העברת הנכס רק לאחר שאתם מודעים לכל ההשלכות של העניין ומה בדיוק התהליך שמצפה לכם.

קראו עוד...

העברה ללא תמורה
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

ירושה לנכדים: מתי ולמה זה כדאי?

בעוד שעל פי חוק הירושה בישראל הנכדים אינם נחשבים יורשים טבעיים של סביהם וסבתותיהם (אלא אם אחד מהוריהם – בנו או בתם של המנוח – הלך לעולמו לפניו), ישנם מקרים רבים בהם בוחרים הסבים והסבתות להוריש נכסים ישירות לנכדים באמצעות צוואה. לעיתים מדובר ברצון להעניק סיוע כלכלי בשלב מוקדם של חיי הנכדים, ולעיתים בשיקולים של שוויון, יחסים משפחתיים מיוחדים, או תכנון מס חכם. במאמר זה נבחן את הסיבות השכיחות להורשה לנכדים, נסקור את ההיבטים המשפטיים של פעולה זו, נעמוד על הסיכונים שיש לקחת בחשבון ונציע דרכי פעולה זהירות ונכונות.

קראו עוד...

הורשה לנכדים
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

העברת מניות בירושה – מדריך מעשי חכם

בישראל של ימינו, רבות מהמשפחות אינן מחזיקות רק נכסי מקרקעין וחשבונות בנק, אלא גם מניות בחברות פרטיות – לעיתים במסגרת עסק משפחתי ולעיתים כחלק מהשקעה או פעילות עסקית רחבה יותר. כאשר בעלי מניות נפטרים, עולות שאלות משפטיות, מסחריות ורגשיות מורכבות: האם ניתן להוריש מניות? האם היורשים זכאים לרכוש החברה? כיצד מוודאים שהחברה ממשיכה לתפקד גם לאחר העברת המניות? ומה קורה כשיש מגבלות על העברת מניות בירושה?

קראו עוד...

העברת מניות בהורשה
טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ עו"ד
ירושות וצוואות

פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

כאשר מספר יורשים מקבלים יחד דירה בירושה – לעיתים נדירות כולם שותפים לצרכים ולרצון המשותף בנוגע לשימוש העתידי בנכס. אחד רוצה למכור, השני רוצה להשכיר, והשלישי מעוניין להמשיך לגור בדירה. כאשר אין הסכמה – החוק בישראל קובע מנגנונים ברורים לפירוק השיתוף, כולל פנייה לבית המשפט שעשוי להתפתח להליך מינוי כונס נכסים למכירת הדירה וחלוקת התמורה בין היורשים. חשוב להבין את המשמעויות המשפטיות, הכלכליות והמיסויות של פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בעיזבון, כדי לפעול נכון ולשמור על זכויותיכם.

קראו עוד...

פירוק שיתוף בדירה
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

העברת דירה במתנה לנכדים, מדריך מעשי ותכנון מס חכם

העברה ללא תמורה ("מתנה") של דירת מגורים לנכדים איננה רק מחווה משפחתית מרגשת; היא מהלך משפטי-פיננסי מורכב שמצריך מחשבה מקיפה מראש ותכנון מוקפד. במאמר זה נסקור את השיקולים המרכזיים – מהיבטי מס ורישום ועד דילמות משפחתיות – כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת לפני ביצוע עסקה. 

קראו עוד...

העברה לנכדים
טלי קסלר
מאמרים

שאלון ההעברה בין דורית של רכוש

שאלון מפורט לזיהוי צרכים ורצונות ביחס להעברה משפחתית בין דורית של רכוש

קראו עוד...

העברה בין דורית של רכוש
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

האם מגיעה הקלה במס רכישה כשקבוצת הרכישה מתעכבת? פסק דין חדש עושה סדר

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בירושלים עוסק בשאלה לא פשוטה, אבל מאוד חשובה לרוכשי דירות: מתי אפשר לקבל הקלה במס רכישה כשקבוצת רכישה מתעכבת? ומתי רשות המסים רשאית לחזור בה מהחלטה שכבר נתנה?

קראו עוד...

קבוצת רכישה שבנייתה לא הסתיימה
טלי קסלר
ירושות וצוואות

העברת רכוש לדור הבא כשמדובר ברכוש בחו"ל – מה חשוב לדעת?

בישראל, נושא תכנון ההעברה הבין-דורית של נכסים ורכוש הפך בשנים האחרונות לשיח מרכזי בקרב משפחות אמידות ובמיוחד בקרב בעלי דירות רבות ונכסים מניבים. אך כאשר מדובר במשפחות שיש בבעלותן רכוש גם מחוץ לישראל – בין אם מדובר בדירות, חשבונות בנק, תיקי השקעות, חברות או כספים אחרים – חשוב להבין כי תכנון העברת הרכוש לדור הבא הופך למורכב הרבה יותר, ודורש התייחסות גם לדין הזר ולמשמעויות המשפטיות במדינות הזרות.

קראו עוד...

העברת רכוש בחו"ל לדור הבא
טל רכניץ
מאמרים

פיצוי בגין איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן לפי חוק המכר דירות

רכישת דירה חדשה על הנייר היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיי הרוכשים. למרות הציפייה הרבה למועד קבלת המפתח, רוכשי דירות רבים מתמודדים עם תופעה שכיחה: איחור במסירת הדירה מצד הקבלן. החוק בישראל מעניק כלים משפטיים ברורים להתמודדות עם מצבים כאלה, ובעקבות תיקון משמעותי בשנת 2022, חלו שינויים מהותיים המשפיעים על זכויות הרוכשים.

קראו עוד...

איחור במסירת דירה מקבלן
טלי קסלר
ירושות וצוואות

המוריש נפטר באמצע תהליך שיפור דיור – האם זכאים היורשים לתשלום מס רכישה מופחת ופטור ממס שבח?

פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין נצרת עוסק בסוגיה רגישה וחשובה: האם היורשים שמילאו אחר התחייבות של אדם שנפטר למכור דירה ישנה כדי לזכות בהטבת מס בעת רכישת דירה חדשה, תזכה אותם בתשלום מס רכישה של דירה יחידה? ואם כן – האם היא מזכה אותם גם בפטור ממס שבח במכירה עתידית של הדירה?

קראו עוד...

מס שבח ומס רכישה
טל רכניץ
זכיינות

מה חשוב לדעת לפני חתימה על הסכם זיכיון בתחום המזון? מדריך לזכיינים לעתיד

פתיחת מסעדה, בית קפה או דוכן מזון בזיכיון עשויה להיראות כדרך בטוחה ונוחה לכניסה לעולם העסקים. זכיינות אכן מציעה יתרונות חשובים כמו מותג מוכר, מודל עסקי מובנה וליווי מקצועי. עם זאת, מדובר בהתחייבות משפטית וכלכלית משמעותית, ולכן חשוב להבין היטב את תנאי הסכם הזיכיון לפני שחותמים עליו. במאמר זה נסקור את הסוגיות המרכזיות שחשוב לבדוק ולהבין – מנקודת המבט של הזכיין – בטרם חותמים על הסכם זיכיון בתחום המזון.

קראו עוד...

הסכם זיכיון מזון
טלי קסלר
ירושות וצוואות

העברת רכוש לדור הבא במשפחות בעלות נדל"ן רב או מגוון – כיצד להיערך נכון?

משפחות רבות בישראל צברו לאורך השנים נכסי נדל"ן מסוגים שונים: דירות מגורים, משרדים, חנויות וקרקעות. העברת הנכסים הללו בצורה מושכלת ומסודרת לדור הבא מהווה אתגר מורכב, שדורש תכנון מעמיק והתאמה אישית לצרכי המשפחה וליכולת של כל אחד מהיורשים להתמודד עם המשימות הכרוכות בניהול נכסים אלו.

קראו עוד...

העברת נדל"ן לדור הבא
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

סכסוכים משפטיים ברכישת תיקי ביטוח: כיצד נכון להתמודד?

תחום רכישת ומכירת תיקי ביטוח הוא תחום נפוץ ומקובל, אך הוא טומן בחובו לא פעם מחלוקות וסכסוכים בין הצדדים. קונים ומוכרים רבים נתקלים במחלוקות שעשויות לנבוע מציפיות שגויות, התחייבויות לא ברורות, או הבדלים בפרשנות ההסכמים. במאמר זה נסקור את הסיבות המרכזיות לסכסוכים אלה ונציע פתרונות מעשיים ודרכי התמודדות משפטיות יעילות.

קראו עוד...

סכסוך במכירת תיק ביטוח
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

איך לתכנן נכון את המס בהעברת דירות לדור הבא?

במהלך השנים, משפחות רבות רוכשות יותר מדירת מגורים אחת – חלק מהדירות נרכשות כהשקעה מניבה, אחרות מתקבלות בירושה, ויש המשמשות כעוגן כלכלי לעת פרישה. עם התבגרות ההורים, עולה לא פעם הצורך לתכנן כיצד להעביר את הנכסים שצברו לדור הבא, באופן שימנע חבות מס מיותרת.

קראו עוד...

תכנון מס בהעברה בין דורית של דירות
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

ניגשים למכרז עירוני הקמה הפעלה והעברה BOT? חשוב לשים לב!

השתתפות במכרז של "הקמה, הפעלה והעברה" BOT של רשות עירונית להשכרת שטח לתקופה מוגבלת ופיתוחו למטרה מוגדרת היא הזדמנות עסקית בעלת פוטנציאל משמעותי, אך כרוכה גם בסיכונים לא מבוטלים.

קראו עוד...

מה חשוב לדעת לפני שניגשים למכרז
טלי קסלר
ירושות וצוואות

צוואה הדדית – יתרונות, חסרונות ומה חשוב לדעת לפני שחותמים

צוואה היא אחת מההחלטות האישיות והמשמעותיות ביותר שאדם מקבל בחייו, ובמקרה של בני זוג – לעיתים ההחלטה נעשית במשותף, באמצעות צוואה הדדית. מדובר בכלי משפטי שמאפשר תכנון מסודר של העברת רכוש לאחר המוות, תוך שמירה על יציבות משפחתית ועמידה ברצון ההדדי של בני הזוג. במאמר זה נסביר מהי צוואה הדדית, מה היתרונות והחסרונות בה, ומה חשוב לדעת לפני שמקבלים החלטה.

קראו עוד...

צוואה הדדית
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

תכנון מס בהעברה בין דורית של דירות

משפחות רבות צברו מספר דירות מגורים לאורך החיים. לעיתים חלק מהדירות התקבלו בירושה. לעיתים הדירות נרכשו כהשקעה המשתלמת לאורך השנים – גם מניבה תשואה שוטפת וגם ערכה עולה. לעיתים נרכשו הדירות כתחליף או כהשלמה לפנסיה – רכוש המניב פירות שניתן יהיה להתפרנס ממנו לעת זקנה.  כעת ההורים מתבגרים ונשאלת השאלה כיצד ניתן לחסוך במס בעת העברת הדירות לילדים?

קראו עוד...

העברה בין דורית של רכוש
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

סכסוכים בין מוכר לקונה של תיק ביטוח – איך מתמודדים משפטית?

מכירת תיקי ביטוח היא עסקה משמעותית עבור סוכני ביטוח המעוניינים לפרוש מהתחום או להוריד הילוך, כמו גם עבור אלו הרוכשים את התיק ומצפים ליציבות ורווחיות. עם זאת, לא פעם, מתעוררים סכסוכים בין המוכר לקונה, בין היתר, בנוגע להיקף ואיכות התיק שנמכר. ליטיגציה בתחום זה הופכת לנפוצה יותר ככל שעסקאות מסוג זה מתרבות, ולכן חשוב להכיר את האתגרים המרכזיים ואת הכלים המשפטיים לפתרונם.

קראו עוד...

סכסוך במכירת תיק ביטוח
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

כיצד בעלי מניות בחברה המחזיקים חצי מהמניות יכולים להתמודד עם שותף שעושה מה שבא לו?

סכסוכים בין שותפים עסקיים אינם נדירים, אך רבים סבורים כי רק בעלי מניות מיעוט – כלומר, אלה שמחזיקים בפחות מ-50% ממניות החברה – יכולים לטעון לקיפוח או עושק. למעשה, גם שותפים המחזיקים במחצית מהשליטה בחברה עלולים למצוא את עצמם במצב שבו השותף השני פועל כאילו הוא בעל הכוח הבלעדי, תוך ניהול חד-צדדי של העסק. במקרים כאלה, קיימים כלים משפטיים שיכולים להחזיר את האיזון ולמנוע ניצול לרעה של הכוח הניהולי.

קראו עוד...

סכסוך שותפים
טלי קסלר
מאמרים

מכירת מגרש מול מכירת דירה: מה ההבדלים מבחינת מס שבח וכיצד לתכנן נכון?

כאשר מוכרים נכס מקרקעין בישראל, ישנה חשיבות רבה להבנת סוג הנכס שנמכר והשלכות המס הנלוות לכך. במיוחד, קיימים הבדלים משמעותיים בין מכירת מגרש לבין מכירת דירה מבחינת האפשרויות לקבלת פטור ממס שבח או חישוב מס שבח ליניארי מקל. מאמר זה מסביר את ההבדלים ומספק המלצות לתכנון מס נכון לקראת מכירה.

קראו עוד...

מס שבח
טלי קסלר
מאמרים

חשיבות תיעוד הוצאות ריבית משכנתא לצורך הפחתת מס שבח

אחת השאלות המרכזיות העולות בעת מכירת דירה היא גובה מס השבח שיידרש המוכר לשלם. רבים אינם מודעים לכך שהוצאות הריבית ששולמו על המשכנתא לאורך השנים מוכרות כהוצאה לצורך חישוב מס השבח, ועשויות להפחית משמעותית את גובה המס.

קראו עוד...

שמירת תיעוד על הוצאות מוכרות במס שבח
טלי קסלר
מאמרים

הפחתת מס שבח במכירת בית מגורים כשאין קבלות וחשבוניות

מס השבח מוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות שהוצאו במהלך רכישתו והשבחתו. אם המוכר לא שמר את כל הקבלות והחשבוניות עבור ההוצאות שהוציאו במהלך הבנייה או השיפוץ עלולה להתעורר בעיה. ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מנוסה שיספק חוות דעת מקצועית לגבי עלות הבנייה המקורית של הבית לצורך חישוב השבח.

קראו עוד...

מס שבח במכירת בית
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

העברה ללא תמורה של נכס – דירה במתנה – המדריך המלא 2025

עסקאות נדל"ן הן צעד כלכלי דרמטי. עבור רובנו זה משהו שמרחש פעמים בודדות בחיים ואלו העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שנעשה. מדינת ישראל בכלל ושוק הנדל"ן בפרט הם עתירי בירוקרטיה, מיסים ותהליכים שאינם ידידותיים כלל לאדם מן היישוב. המלכודות עלולות להסתתר בכל מקום.

קראו עוד...

העברה ללא תמורה
טלי קסלר
יפוי כוח מתמשך

ייפוי כוח מתמשך, המדריך המלא, 2025

יפוי כוח מתמשך הוא מסמך שאדם כותב בעת שהוא עדיין כשיר לחלוטין שנועד להסדיר איך יתנהלו ענייניו אם וכאשר ייקלע למצב של חוסר כשרות קוגנטיבית זמני או קבוע. לדוגמא, מי ינהל את רכושו ובאיזה אופן, איפה יתגורר, מי יטפל בו, מי יקבל החלטות לגבי פרוצדורות רפואיות ועוד ועוד.

קראו עוד...

יפוי כוח מתמשך
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

חברה בהפסדים, נכס או נטל?

חברות הצוברות הפסדים הנובעים מסיבות שונות, הינן בהכרח נטל או שמא ניתן לראות בהן נכס ?

קראו עוד...

חברה בהפסדים
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

תביעה לפינוי שוכר מחנות

מה עושים עם שוכר חנות שלא משלם? או לחילופין, שוכר שלא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות למרות התחייבותו החוזית? כדאי מאוד להגיש תביעת פינוי בהליך מהיר.

קראו עוד...

פינוי שוכר חנות
טלי קסלר
ירושות וצוואות

צו ירושה / צו קיום צוואה לתושב חוץ

כדי לחלק את רכושו בישראל של תושב חוץ (שמרכז חייו מחוץ לישראל), נדרשים יורשיו, לקבל צו ירושה או צו קיום צוואה (במקרה שהתושב הזר השאיר אחריו צוואה) מבית המשפט בישראל. מהן הדרישות כדי לקבל צו כזה בישראל ואיזה שיקולים יש לקחת חשבון כחלק מהתהליך?

קראו עוד...

צו ירושה צו קיום צוואה
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

רכישה או מכירה של חברה לא פעילה – המדריך המלא, 2025

בג'ונגל ההזדמנויות העסקיות וההשקעות הפוטנציאליות, הבנת הניואנסים הפיננסיים חשובה ביותר. רכישת חברה ישראלית לא פעילה, מאפשרת מגוון תמריצים כספיים לעומת רכישת חברה פעילה. על אלה ועוד במאמר.

קראו עוד...

מכירת חברה לא פעילה
טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ עו"ד
מאמרים

פירוק שיתוף במקרקעין במושע – המדריך המלא 2025

מה עושה בעלים של קרקע המחזיק בה במשותף עם מספר בעלים נוספים, שמעוניין לממש את הזכויות בה באופן המיטבי (למכור אותה בשלמות או לבצע עסקת קומבינציה) אך השותפים שלו בקרקע מסרבים לשתף עימו פעולה? על כך ועוד קראו במדריך שכתבנו.

קראו עוד...

פירוק שיתוף בקרקע במושע
טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ עו"ד
חוזים, חברות ושותפויות

מכירת תיק ביטוח – המדריך המלא 2025

עומדים לרכוש או למכור תיק ביטוח? לפני שיוצאים לדרך ומחליטים על מכירה או קנייה חשוב לדעת איך לנהל נכון את התהליך, מהן האפשרויות ומהן ההשלכות.

קראו עוד...

מכירת תיק ביטוח
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

פירוק שותפות עסקית / סכסוך שותפים – המדריך המלא 2025

יש לכם סכסוך עם השותף/פים? לפני שיוצאים לדרך ומחליטים על פירוק השותפות חשוב לדעת מהו התהליך, מהן האפשרויות ומהן ההשלכות.

קראו עוד...

סכסוך שותפים
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

רכישת חברה – רכישת עסק קיים – המדריך המלא 2025

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעבירים לרכוש חברה או עסק קיים.

קראו עוד...

רכישת חברה או עסק
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

איך להעביר דירה במתנה לילד בלי ליפול למלכודת מס?

מתכננים להעביר דירה במתנה לילד? הסרטון הזה יתן לכם כמה טיפים איך להימנע ממלכודת מס.

קראו עוד...

דירה במתנה לילד
טלי קסלר
מאמרים נבחרים

עסקאות קומבינציה – המדריך המלא 2025

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

עסקת קומבינציה
טל רכניץ
מאמרים

צו מכר אל מול תקנת השוק בעסקת מקרקעין

לא מעט עיסקאות מבוצעות במסגרת רכישה מכונס נכסים (שפועל תחת רשות ההוצאה לפועל במקרה של חייב, או במקרה של בימ"ש לענייני משפחה כשבני זוג או יורשים מוכרים את נכס וכיו"ב) והסברה הרווחת שלפעמים הדבר רכישה כזו יכולה לפשט את אי הוודאות ולהקל, כך שברגע שיש "צו מכר" הדבר מהווה אישור שהעסקה הושלמה העסקה ולא היא.

קראו עוד...

צו מכר נגד תקנת השוק
טלי קסלר
מאמרים

מס הרכישה ברכישת דירה בישראל – 2025

עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות מאוד בשוק הישראלי. כשמוכרים נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וכיו"ב, המוכר והקונה עלולים לחוב במיסים שונים, בין היתר במס שבח ובמס רכישה. מס שבח הוא מס שמוטל על המוכר ועל הרווח שצבר כתוצאה ממכירת הנכס. בניגוד למס שבח, מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. כלומר, הוא מס שמוטל על הפעילות עצמה (עסקת הרכישה) והוא לא חל על הרווחים.

קראו עוד...

מס רכישה בישראל
טלי קסלר
מאמרים

מס רכישה לתושב חוץ, רכישת דירה, משכנתא וביצוע עסקה מרחוק – 2025

במקרים רבים, אנשים שמתגוררים בחו"ל ומוגדרים, כתושבי חוץ, מעוניינים לקנות נכס בישראל ובפרט דירה למטרת מגורים, או השקעה. רכישה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ, היא אפשרית בהחלט, אבל קיימות מספר מורכבויות, שחשוב מאוד להיות ערים אליהן ולתת להן מענה.

קראו עוד...

רכישת דירה תושב זר
טלי קסלר
מאמרים

מכירת דירה יד שנייה – המדריך המלא 2025

לפני שיוצאים לדרך יש כמה בדיקות שחשוב מאוד לעשות עוד לפני שמקבלים החלטה סופית ומעמידים את הדירה למכירה.

קראו עוד...

מכירת דירה יד שנייה
טלי קסלר
מאמרים

הגדלת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה

ביום 1 בנובמבר 2021 פורסם תזכיר חוק על פיו יגדל מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים אשר הדירה הנרכשת על ידם אינם דירתם היחידה. שיעור המס הזה יחול גם על חברות, גם על יחידים שרוכשים דירה שאינה דירתם היחידה וגם על תושבי חוץ.

קראו עוד...

העלאת מס הרכישה
טלי קסלר
מאמרים

מה קובע את מחיר הדירה?

זו השאלה החשובה ביותר שעל מוכר דירה לשאול את עצמו לפני שהוא מציע את הדירה למכירה

קראו עוד...

כמה שווה הדירה
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

העברת נכס או דירה מחברה זרה

שמואל, איש עסקים, שבמשך שנים רבות עשה את הונו באחת ממדינות אפריקה, רכש מספר קרקעות ברחובות ורשם אותן על שם חברה (בבעלותו) הרשומה באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands). הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בקרקעות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מחברת ה-BVI לידיו. לקוח אחר בשם, דניאל, המתגורר בארה"ב, רכש דירה ברח' דיזנגוף בתל אביב ורשם אותה על שם חברה בבעלותו הרשומה בפנמה. הוא החזיק בדירה במשך שנים רבות והשתמש בה כשהגיע לביקורים בישראל.  הוא פנה אלינו וביקש להעביר את רישום הבעלות בדירה בטאבו מהחברה הפנמית לידיו.

קראו עוד...

Offshore Company
טלי קסלר
ירושות וצוואות

בקשה להשקעת כספי חסוי

אדם שמאבד את הכשרות שלו לקבל החלטות לגבי הרכוש שלו, מכונה בדין כ"חסוי", להבדיל מאדם "כשיר" אשר אין לו מגבלה בקבלת החלטות. בית המשפט ממנה על פי בקשת קרוביו אפוטרופוס לרכוש (בדרך מדובר בבן הזוג או בילדים).  אדם חסוי, אשר מונה לו אפוטורופוס לרכוש, ואשר בחשבונות הבנק שלו סכום העולה על 1,000,000 ש"ח (מיליון שקלים חדשים) נדרש להגיש לבית המשפט בקשה להשקעת כספי חסוי, המלווה בחוות דעת של רואה חשבון. במסגרת הבקשה, מתבקש בית המשפט, לאשר את אופן השקעת כספי החסוי.  בהסתכלות קצת יותר מעמיקה, בית המשפט, בעזרת האפוטרופוס הכללי, בוחן את כלל נכסיו של החסוי, כלל ההכנסות השוטפות שהוא מקבל וכלל ההוצאות שלו. 

קראו עוד...

השקעת כספים
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

פטור ממס בעסקת חליפין של נכס שהתקבל במתנה בין אחים

חנה, הגיעה למשרדנו עם בעיה. היא ואחיה, בועז, קיבלו בשנות ה-80 בית צמוד קרקע ברעננה במתנה מאביהם. בשנות ה-90, החליטו להרוס את הבית ובמקומו בנו בניין דירות, במסגרת עסקת קומבינציה שעשו עם קבלן. 

קראו עוד...

שוכר חנות
טלי קסלר
מאמרים

מה עושים אחים שקיבלו בירושה בית צמוד קרקע עם זכויות בניה

לאחרונה פנתה למשרדנו אישה שקיבלה בירושה, יחד עם אחיה, בית צמוד קרקע בגבעתיים. הבית הוא בית ישן וקטן ולכן עלתה האפשרות להרוס אותו ובמקומו לבנות בניין בן מספר דירות.

קראו עוד...

צו מכר נגד תקנת השוק
טלי קסלר
מאמרים

הטבות לעולה חדש בעסקאות נדל"ן

עידן הקורונה אשר טומן בחובו משבר בריאותי וכלכלי כלל עולמי גורם לאנשים רבים לשקול בחיוב לעלות לישראל. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את העלייה ומציעה להם "סל קליטה" והטבות כלכליות אשר אמורות לסייע להם בתחילת דרכם כעולים חדשים בישראל. במאמר זה אתייחס להטבות הכלכליות המיועדות לעולים חדשים ברכישת נכס נדל"ן בישראל. עולה חדש זכאי לרכוש פעם אחת דירת מגורים בפטור לעולה חדש ופעם אחת נכס אשר ישמש לעסק, בפטור לעולה חדש וזאת בפרק הזמן שתחילתו שנה לפני שנכנס לישראל וסיומו שבע שנים לאחר שנכנס לישראל. יש אפשרות לרכוש בפטור נכס משולב (המאפשר גם מגורים וגם עסק) ויש אפשרות לרכוש בפטור קרקע שתשמש למגורים או לעסק.

קראו עוד...

Aliyah
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

כמה יעלה לי לעשות העברה ללא תמורה?

קראו עוד...

כמה יעלה לי לעשות העברה ללא תמורה
טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ עו"ד
ליטיגציה

האם המקרה מתאים לתביעה יצוגית?

האם המקרה מתאים לתביעה ייצוגית?

קראו עוד...

טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

השלכות משבר הקורונה על חיי המסחר: היבטים משפטיים ופרקטיים

ימים לא פשוטים עוברים על כל אחד ואחת מאיתנו, שיוצרים אי וודאות גדולה וחשש גדול לאור השלכות המשבר העולמי שמתרגש עלינו עקב התפרצות נגיף הקורונה, במישור הבריאותי בראש ובראשונה, אך המשבר הזה, מטלטל לא פחות את היציבות הכלכלית של חלק ניכר מהאוכלוסייה. מה ההשלכות של שמבר זה, ואיזה כלים עומדים לרשותינו ? על זאת ועוד במאמר זה.

קראו עוד...

עבודה מרחוק
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

חוזה יחס לעומת חוזה רגיל : משמעות והשלכות

חוזה שאינו מוגדר בזמן ואינו מקודתי, אלא משקף מערכת יחסים ארוכה ומתמשכת למתן שירותים, מה המשעות שלו, וכיצד ניתן להביאו לידי סיום, אם בכלל זה אפשרי ? על זאת ועוד במאמר זה

קראו עוד...

טענות הגנה לחיובים מכוח שטר
טלי קסלר
יפוי כוח מתמשך

ייפוי כוח מתמשך – ההיבט האישי

ייפוי כוח מתמשך הוא כלי שמאפשר לנו, כשאנחנו עדיין כשירים ובריאים, לחשוב מי מבין הקרובים אלינו, הכי מתאים לטפל עבורנו בעניינים שלנו כשאנחנו כבר לא נוכל לעשות זאת. הממנה הוא האדם שעבורו עורכים את ייפוי הכוח המתמשך, והוא יכול למנות מיופה כוח מטעמו (מיופה כוח אחד או יותר). מיופה הכוח יפעל בהתאם להנחיות שהגדיר הממנה מראש, והן יבואו לידי ביטוי בייפוי הכוח המתמשך. ייפוי הכוח המתמשך מאפשר לממנה למנות מיופי כוח שונים (אחד או יותר) לטיפול בעניינים הבריאותיים, בעניינים הרכושיים, ובעניינים האישיים. ביחס לכל אחד מתחומים הללו הממנה יכול לתת הנחיות מקדימות למיופי הכוח – באיזה באופן הממנה רוצה שיתנהלו ענייניו.

קראו עוד...

העברת מניות בהורשה
טלי קסלר
מאמרים

פיצוי כספי לדייר שקיבל דירה בשווי נמוך מאחרים בעסקת תמ"א 38

עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות נפוצות בשוק הנדל"ן הישראלי. תמ"א 38 או בשמה המלא – תכנית מתאר ארצית מספר 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, אושרה מתוך רצון של המדינה למצוא פתרון לבניינים שנבנו לפני שפורסם התקן העדכני למיגון הבניין בפני רעידות אדמה, ועל כן, הם אינם עמידים לרעידות אדמה, ועל פי כל התחזיות, אם תתרחש רעידת אדמה רצינית בישראל – הם יתמוטטו. היות שהמדינה לא רצתה להוציא כסף "מהכיס הציבורי" – פורסמה התוכנית באופן שיעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בנייה (שניתן יהיה למכור בשוק החופשי), תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו. השחקנים המרכזיים בתמ"א 38 הם היזם ובעלי הדירות ובעסקה הזו שני הצדדים מרוויחים.

קראו עוד...

תמ"א 38
טלי קסלר
מאמרים

מס רכישה ברכישת דירה שנרכשה כתחליף לדירה אחרת במסגרת קבוצת רכישה

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש שבבעלותו דירת מגורים אחת (נניח דירה אחת שבה הוא מתגורר או משכיר) יכול למכור את דירתו הקיימת ("הדירה הקיימת") תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. אם יעשה זאת יהיה זכאי לחיוב מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה (מס הרכישה נמוך משמעותית עבור מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה לעומת מי שרוכש דירת מגורים כשכבר יש בבעלותו דירת מגורים אחת או יותר). הדירה הקיימת לא חייבת להיות דירה ישנה שבה הרוכש כבר מתגורר (או משכיר לצד ג'). היא יכולה להיות דירה שעתידה להיבנות. למשל, דירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן או דירה שנבנית במסגרת קבוצת רכישה.

קראו עוד...

מס רכישה דירה חלופית קבוצת רכישה
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

עו"ד כנאמן – מה החובות החלות עליו ומה ראוי וכדאי לדעת?

עו"ד המשמש כנאמן, עבור מי ? האם מינוי כעו"ד הינו עניין טכני או מהותי ? מה הן הזכויות והחובות, והמשמעות שיש לייחס לאחריות הטמונה בהחזקת כספים או כל נכס / מסמך אחר בנאמנות …

קראו עוד...

סילוק על הסף בתביעות יצוגיות
טל רכניץ
מאמרים

האם מחסן ייחשב "דירת מגורים" לצורך חישוב מס לינארי?

אנשים נוהגים להשתמש בנכס המקרקעין שלהם, שלא בהתאם להיתר. למשל נכס שלפי הייעוד המקורי שלו מיועד לשמש כמחסן, אך בפועל משמש למגורים. מה המשמעות של כך, מבחינת מיסוי, במקרה של ביצוע עיסקה בנכס כזה ?

קראו עוד...

מיסוי מקרקעין כיצד מחשבים את מס השבח
טל רכניץ
העברת נכס במתנה

האם רישום ברשות מקרקעי ישראל נחשב "רישום" לצורך השלמת עיסקת מתנה?

עיסקת מתנה, משמעה הקניית זכויות בנכס ללא תמורה. האם מושלמת עם חתימת המסמכים העידים על כך ? היכן יש לרשום אותה ? מה המשמעות של אי רישום העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין ? על זאת ועוד, בחיבורנו זה.

קראו עוד...

רכישת דירה על שם הילד
טלי קסלר
ליטיגציה

פינוי שוכר לא מוגן

אנשים רבים חסכו שקל לשקל ורכשו דירה להשקעה. לעיתים משלמים דמי השכירות את המשכנתא שנלקחה לצורך רכישת הדירה, לעיתים הם משלמים את דמי השכירות בדירה אחרת ולעיתים הם משמשים כפנסיה עבור רוכש הדירה. המצב הרצוי הוא שהשוכר משלם את דמי השכירות בזמן, עומד בכל תנאי ההסכם והיחסים בין הצדדים מתנהלים על מי מנוחות. אך מה הן האפשרויות הקיימות למשכיר הדירה במקרים בהם השוכר מפר את הסכם השכירות, לא משלם בזמן (או בכלל) את דמי השכירות, מסרב לפנות את הדירה או גורם לנזקים?

קראו עוד...

תביעה לפינוי מושכר
טלי קסלר
יפוי כוח מתמשך

ייפוי כוח לפי חוק החולה הנוטה למות

כולנו מתמודדים במהלך חיינו עם אתגרים שונים הקשורים לשינויים פיזיולוגים וחברתיים העוברים עלינו. האתגרים מעצימים ככל שאנחנו מתבגרים. לעיתים קרובות, תהליך ההתבגרות מלווה במחשבות מי יוכל לטפל בעניינינו ובאיזה אופן, כשאנו כבר לא נהיה כשירים לעשות זאת בעצמנו. המחשבות הללו פוקדות גם אנשים צעירים מסיבות שונות. לעיתים, עקב אירוע שעברו (כגון דאגה לבן משפחה מבוגר), לעיתים בעקבות אירוע של חבר קרוב ולעיתים מתוך ראייה לטווח הארוך. ישנם מספר כלים משפטיים המאפשרים לאדם לתכנן מבעוד מועד, מי יהיה זה שיטפל בענייניו כשהוא יחלה ולא יוכל לעשות זאת בכוחות עצמו.

קראו עוד...

יפוי כוח לפי חוק החולה הנוטה למות
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

מה מהווה "סוד מסחרי"?

עושה רושם ש"סוד מסחרי" הינו מונח עמום ורבים נוטים להשתמש בו כלאחר יד, בעיקר מאחר ומבחינה כלכלית יש לו ערך רב, והנפקות המשפטית שניתן לייחס להכרה בנכס מסויים כ"סוד מסחרי". חוק עוולות מסחריות, תשנ"ט-1999 מגדיר מספר עוולות שקשורות במסחר, ובין היתר מגדיר עוולה של גזל סוד מסחרי. במהלך חיי העסקים נוטים לייחס משמעות רבה למידע וניסיון שנצבר, ונשאלת השאלה האם כל מידע, שיטת עבודה וכיו"ב, היא אכן "סוד מסחרי" בר הגנה לפי החוק ? במאמר זה נדבר על סודות מסחריים בכלל, ועל שאלה שכחיה שעולה בהרבה סכסוכים מסחריים האם "רשימת לקוחות" היא אכן סוד מסחרי או שלא.

קראו עוד...

ניהול נכסים
טלי קסלר
ירושות וצוואות

מדוע תושב זר צריך לערוך צוואה בישראל?

באופן טבעי עיקר הרכוש של תושבים זרים נמצא בחו"ל במדינה שבה הם מתגוררים ולכן בדרך כלל הם יערכו צוואה במדינת התושבות שלהם. במקרים שבהם לתושב זר יש רכוש בישראל אנו ממליצים לערוך צוואה נוספת בישראל. הצוואה שתיערך בישראל תעסוק רק ברכוש שנמצא בישראל.

קראו עוד...

צוואה בישראל לתושב זר
טל רכניץ
ליטיגציה

חושבים שיש לכם קייס לתביעה ייצוגית? אנחנו הכתובת!

תביעה ייצוגית היא הליך ייחודי, לפיו כל אדם מן היישוב שנגרם לו עוול ונזק כספי, יכול לתבוע בשם קבוצה נוספת של אנשים, שלהם, ישנן או יכולות לקום טענות דומות, אם לא זהות.

קראו עוד...

טלי קסלר
מאמרים

איך לרכוש נכס מתושב זר ולא ליפול בפח?

רכישה של דירה או נכס נדל"ן מתושב זר היא משימה קשה ומורכבת, וצריך לתת מענה מתאים לכל המורכבויות שכרוכות בה לפני שחותמים על הסכם הרכישה. תושב זר הוא מי שאינו מתגורר באופן קבוע בישראל, גם אם הוא אזרח ישראלי.

קראו עוד...

רכישת נכס מתושב זר
טל רכניץ
ליטיגציה

האם כדאי לבחור בפיתרון של בוררות?

אחת מאבני היסוד של הסכם, הינו נושא הסדרת המחלוקות בין הצדדים. לפי איזה דין, ובעיקר האם המחלוקות תתבררנה בפני בית משפט או גוף אחר, כבורר ?

קראו עוד...

סכסוך במכירת תיק ביטוח
טלי קסלר
ירושות וצוואות

זוג עם ילד קטין אחד או יותר? חייבים לעשות צוואה הדדית!!!

זוג צעיר שיש לו ילד אחד או יותר חייב לעשות צוואה. אמנם אנשים צעירים בדרך כלל לא חושבים על הסיטואציה שאחד מהם יחלה במחלה קשה, יקבל חלילה התקף לב או ייהרג בתאונת דרכים אך לצערנו הרב מקרים כאלה קורים מדי פעם.

קראו עוד...

צוואה הדדית לזוג צעיר עם ילד קטין
טלי קסלר
מאמרים

מי נחשב תושב זר ומי נחשב תושב ישראל ואיך לחסוך מאות אלפי ש"ח במס בעסקאות נדל"ן

השאלה אם אתם תושבי ישראל או תושבים זרים היא סוג של מלכודת מבחינת מס כשמבצעים עסקת מקרקעין.

קראו עוד...

פטור ממס שבח לתושב זר
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

איך לפרק את השותפות העסקית ולהישאר בחיים?

איך לפרק את השותפות העסקית ולהישאר בחיים?

קראו עוד...

סכסוך בין שותפים
טלי קסלר
מאמרים

עשיתם רילוקיישן לחו"ל? מה עושים עם הדירה בישראל?

עשיתם רילוקיישן לחו"ל ואתם מתלבטים מה לעשות עם הדירה שלכם בישראל? האם כדאי למכור אותה? או שדווקא כדאי להשאיר אותה ולהמשיך ולהשכיר אותה?

קראו עוד...

רילוקיישן
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

מה עושים אם השותפים שלך בחברה דורסים את זכויותייך?

קיפוח המיעוט / מה עושים אם השותפים שלך בחברה דורסים את זכויותייך? בחברה בה יש מעט בעלי מניות, יש תחושה שלא יכולה להיווצר סיטואציה של קיפוח של המיעוט.

קראו עוד...

סכסוך בין שותפים
טלי קסלר
מאמרים

איך לחסוך מאות אלפי שקלים מס רכישה ברכישה של דירת יוקרה

רוצים לחסוך מאות אלפי שקלים במס רכישה ברכישה של דירת יוקרה? הנה המתכון איך לעשות את זה נכון.

קראו עוד...

רכישת מעטפת
טל רכניץ
ליטיגציה

אלטרנטיבה לבירור מחלוקות בבימ"ש: בוררות, יתרונות וחסרונות

קראו עוד...

טענות הגנה לחיובים מכוח שטר
טל רכניץ
זכיינות

טיפים לזכיין שעומד לחתום על הסכם זכיינות

פונים למשרדנו רבים, לאחר שהוצע להם על ידי חבר או שנתקלו במודעה לגבי רכישת זיכיון בתחום של מזון, הנעלה, והכל נראה אטרקטיבי. משלמים סכום מסויים, חותמים על הסכם ואתה ממש מצטרף לעגלה נוסעת, והכסף זורם כמים.

קראו עוד...

זכיינות
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

המלצות ואזהרות ביחס להסכם מייסדים

פונים רבים למשרדנו, ומתייעצים לגבי הסכמי מייסדים, הסכמי שותפויות והסכמי השקעה ומתייעצים בכמה נקודות על מה חשוב להקפיד … בראש ובראשונה חשוב להבין את מערכת היחסים בין הצדדים וליצור הגדרת תפקידים מאוד ברורה וחדה.

קראו עוד...

רכישת חברה
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

המלכודות ברכישת דירה על שם הילדים

קראו עוד...

טלי קסלר
יפוי כוח מתמשך

יפוי כוח מתמשך – מה זה ומדוע זה חשוב?

ייפוי כוח מתמשך הוא כלי יחסית חדש שבא להחליף את הצורך במינוי אפוטרופוס. כל מי שטיפל בבן משפחה שלו שהתבגר או שאיבד את היכולת הקוגניטיבית שלו מכיר את החוויה הזו – זו חוויה מאוד קשה גם עבור הבנאדם המטופל וגם עבור בן המשפחה שנידרש לטפל בו.

קראו עוד...

יפוי כוח מתמשך
טל רכניץ
ליטיגציה

האם אפשר למנוע מימוש ערבות בנקאית?

ערבות היא כלי משפטי, במסגרתו צד כלשהו שאינו חלק מהעסקה המרכזית בין הצדדים – הערב – מתחייב לפרוע את חיוביו של אחד מהם לצד השני – המוטב – בהתקיים תנאים מסוימים. הצדדים מסכימים מראש על תנאים שחייבים להתקיים כדי שהמוטב יוכל לדרוש את חילוט (מימוש) הערבות.

קראו עוד...

התנגדות להליכי תכנון ובניה
טל רכניץ
מאמרים

פירוק שיתוף במקרקעין מוסדרים

פעמים רבות נכס הינו מרובה בעלים, כלומר הזכויות בו מתחלקות בין מספר בעלי זכויות, שמוצאים את עצמם שותפים בעל כורחם של בעלי הזכויות האחרים. לפעמים השותפים מסתדרים אלה עם אלה, ואז מדובר במקרה "קל". אך מה קורה במקרים שבהם בעלי הזכויות לא מסתדרים ומסוגלים עוד לשתף פעולה ביניהם, או שהאינטרסים שלהם שונים ? דיני המקרקעין בישראל מניחים שלאור החשיבות הרבה של זכות הקניין בכלל והבעלות בנכס מקרקעין בפרט, הרי שמצבים של שותפות כפויה אינם אידאלים, ולכן כל אחד מהשותפים יכול לבקש להשתחרר מהשותפות בכל רגע נתון.

קראו עוד...

סכסוך בין שותפים
טלי קסלר
מאמרים

רכישת דירה מקבלן – בטוחה לכספים והממונה על חוק המכר

רכישת דירה, במרבית המקרים, היא העסקה הכלכלית החשובה ביותר שעושה אדם בחייו. לכן, צריך ואף ראוי לנקוט במשנה זהירות כאשר מבצעים עסקה זו, ולדאוג להבטחת הכספים שהושקעו ברכישת הדירה, ולמתן מענה ופתרונות מתאימים לסיכונים הכרוכים בעסקה. קיימות אפשרויות מגוונות לרכישת דירה כגון: רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה יד שנייה, רכישת דירה במסגרת של קבוצת רכישה, רכישת דירה מיזם בעסקת קומבינציה, רכישת דירה מיזם / בעלים במסגרת עסקה של תמ"א 38 וכיו"ב.

קראו עוד...

רכישת דירה מקבלן
טלי קסלר
מאמרים

דירה הרשומה על שם חברת גוש חלקה

במרכז תל אביב (אך לא רק) ישנם בניינים ישנים שהבעלות בהם רשומה על שם חברה בע"מ. חברות אלה נקראות "חברות גוש חלקה" או "חברות בית" או "חברות מקרקעין". הרישום הזה "נולד" בשל פירצה בחוק שאיפשרה חיסכון במיסי מקרקעין למשך מספר שנים. הפירצה בחוק (המאפשרת חיסכון) נסגרה כמובן מזמן אולם בניינים רבים עדיין רשומים בצורה זו, מה שגורם לבעיות בעת העברת הזכויות (מכוח ירושה, מכירה וכיו"ב) וגם פוגע בערך הדירה. בד"כ הבניין לא רשום כבית משותף (בפנקס הבתים המשותפים), החברה רשומה כבעלים של החלקה ולטובתם של בעלי הדירות רשומות בטאבו חכירות (חכירה = שכירות לתקופה ארוכה). במקרה הטוב לשטר החכירה הרשום בטאבו מצורף תשריט המתאר את הדירה ומיקומה.

קראו עוד...

חברת גוש חלקה
טל רכניץ
ליטיגציה

האחריות המוטלת על עו"ד בעסקת מקרקעין

יש עיסקאות נדל"ן שצריכות לעורר נורות אזהרה (מחיר נמוך מדי, קרקע שאינה מוחזקת או תפוסה, ובעל קרקע שמתגורר מחוץ לישראל ועוד), והשאלה שנשאלת מה גבולות האחריות של עו"ד במקרה כזה ? על זאת ועוד במאמרנו זה

קראו עוד...

ייפוי כוח מתמשך
טלי קסלר
העברת נכס במתנה

מהי עסקת מתנה?

אנשים נוהגים לתת זה לזה (בעיקר לבני משפחה אך לא רק) סוגים מגוונים של מתנות כגון חפצים, נכסי מקרקעין (למשל דירות) ואף זכויות. לעיתים המתנה נובעת מהרצון של נותן המתנה להיטיב ולשפר את מצבו של מקבל המתנה, ולעיתים לנותן המתנה יש אינטרסים משלו שבגינם החליט לתת את המתנה למקבל. השאלה המתעוררת היא – מהן דרישות החוק ביחס להענקת מתנה? החקיקה שמסדירה את נושא המתנות היא חוק המתנה, וכן חוקים נוספים שמשלימים אותו, כמו חוק החוזים, חוק המכר, חוק הירושה וכיו"ב.

קראו עוד...

דירה במתנה לילד
טלי קסלר
מאמרים

מהי "דירת מגורים" לעניין מס שבח ומה הן המשמעויות לכך?

בעסקה של מכירת דירה על המוכר חלה החובה לשלם מס שבח ועל הקונה חלה החובה לשלם מס רכישה. המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח אם הוא עומד בתנאים הקבועים לכך בחוק או לתשלום מס שבח מופחת (לפי חישוב לינארי).  אולם הזכות לפטור ממס שבח או למס שבח מופחת לפי החישוב הלינארי מותנית בכך שהמוכר מכר "דירת מגורים מזכה". לפיכך, קיימת חשיבות רבה מאוד מבחינת המוכר האם הנכס שהוא מוכר עומד בתנאים של "דירת מגורים מזכה" או לא. לעיתים ההבדל במס השבח שישלם המוכר (בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" או בגין מכירת "נכס אחר" שאינו עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה") עשוי להסתכם במאות אלפי שקלים.

קראו עוד...

דירת מגורים מס שבח
טל רכניץ
ליטיגציה

דיון בדלתיים סגורות, אימתי?

כל הליך פתוח לכל ? פרטי הליך משפטי ניתנים לפירסום בבכל מקרה ומקרה ? על זאת ועוד בחיבורנו זה

קראו עוד...

הסכם הפצה והסכם סוכנות
טלי קסלר
מאמרים

מה קורה אם זכית בדירה במסגרת מחיר למשתכן ובינתיים רכשת דירה אחרת או קיבלת דירה בירושה?

"מחיר למשתכן" היא תוכנית אשר יזמה הממשלה בהובלת שר האוצר, משרד הבינוי והשיכון, ורשות מקרקעי ישראל. מטרת התוכנית היא להקל על זוגות צעירים לקנות את דירתם הראשונה בתנאים נוחים יותר מאשר קניית דירה בשוק החופשי. הזכאים לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן הינם זוגות "חסרי דיור" וכן יחידים מעל גיל 35 המוגדרים "חסרי דיור".

קראו עוד...

מס רכישה דירה חלופית קבוצת רכישה
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

האם לקניון מותר לקבוע דמי ניהול שונים לכל אחד מהשוכרים?

בקניונים בישראל נהוג למצוא שוכרים מסוגים שונים כגון: בתי קפה, רשתות אופנה מסעדות, בתי קולנוע, מרכזי כושר, חנויות שונות והרשימה עוד ארוכה. נשאלת השאלה האם החנויות השונות הממוקמות בקניון מסוים חולקות את הנטל באופן שווה, למשל מבחינת תשלום דמי הניהול לחברת הניהול מטעם הקניון? האם בעלי הקניון מוגבלים בקביעת דמי ניהול שונים ביחס לכל אחד מהשוכרים?

קראו עוד...

דמי ניהול בקניון
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

מנגנונים לפירוק שותפות עסקית

שותפות עסקית היא מערכת יחסים בין שניים או שלושה. על אף שנהוג לחשוב שבעסקים מתקבלות "החלטות קרות", שקולות ורציונליות – אין זה בהכרח כך. שותפים עסקיים אשר היחסים ביניהם עלו על שרטון, עלולים לנהוג האחד כלפי השני בנקמנות, רוע לב וחוסר ענייניות, בדומה לבני זוג שמנהלים ביניהם משפט גירושין מכוער. אז מה הן האפשרויות של שותפים עסקיים שמעוניינים "לפרק את החבילה"?

קראו עוד...

סכסוך בין שותפים
טל רכניץ
זכיינות

שינוי במאזן הכוחות בין הרשת לזכיין: מקרה נקודתי או מגמה?

האם כל הוראה חוזית, תוכל להיאכף ? על פניו, ברור שלא, וכל מקרה ייבחן לפי נסיבותיו, במיוחד בתחום הזכיינות. בכל מקרה, ברור כי מחלוקת או אי בהירות במסגרת מערכת היחסים שבין זכיין לרשת, יכולה להיות הרת גורל לשני הצדדים, ויש לנהוג בזהירות. במיוחד, כי נראה שהנחות המוצא בתחום, משתנות עקב פסק דין שהתפרסם בקיץ 2018, או שמא המדובר היה במקרה חריג שמתאים למקרה ספיציפי ?

קראו עוד...

משכנתא
טלי קסלר
מאמרים

רילוקיישן בחו"ל – האם כדאי למכור את הדירה בישראל?

לאחרונה פנה אלינו לקוח בשם שמואל (שם בדוי כמובן) שלפני 4 שנים הוא ומשפחתו עשו רילוקיישן לארה"ב ועברו להתגורר ב-Silicon Valley. בבעלות שמואל ואשתו שרה (גם שמה בדוי) דירה מרווחת ברמת השרון שבמשך כל השנים, מאז עזבו ועד היום הושכרה למשפחה נחמדה. שמואל פנה אלינו עם התלבטות האם כדאי למכור את הדירה ברמת השרון?

קראו עוד...

רילוקיישן
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

הצעת רכש או מיזוג?

רכישת פעילות בחברה אחרת היא עניין מורכב שיש לו הרבה היבטים ושיקולים. האם לנקוט במהלך של הצעת רכש או מיזוג ? לכל אחת מהדרכים יש היבטים שונים ומורכבים ושיקולים לכאן ולכאן. על זאת ועוד בחיבורנו זה.

קראו עוד...

טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

מורה נבוכים: נושא משרה בחברה

מי הוא נושא משרה בחברה ? אילו חובות חלות עליו ? כיצד עליו להתמודד עם האחריות הכבדה הרובצת לפיתחו ? על זאת ועוד במאמר זה.

קראו עוד...

מחיר למשתכן
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

הסכם החזקת מניות בנאמנות – מדוע? ואיך צריך לעשות את זה נכון?

לעיתים קורה שבעלים של מניות בחברה מסוימת מעוניין להסתיר את העובדה כי הוא הבעלים של אותן מניות. הסיבות לכך יכולות להיות שונות ומגוונות: רצון להסתיר את הבעלות במניות אותה חברה ממתחרה עסקי (לדוגמא בסיטואציה בה בעל המניות סבור כי המידע הזה ילמד את המתחרה העסקי לגבי כוונות ההתפתחות העתידית של אותו בעל המניות); רצון להסתיר את הבעלות במניותיה של אותה חברה מלקוח (לדוגמא בסיטואציה בה אותו בעל מניות משקיע בחברה שמתחרה באחד מלקוחותיו הגדולים והוא לא מעוניין שהלקוח ידע על כך); רצון להסתיר את הבעלות במניות מבן/בת זוג (לדוגמא אם מערכת היחסים מעורערת ובעל המניות סבור כי יש סיכוי שהיחסים יעלו על שרטון ולבן הזוג תהיינה תביעות רכושיות והוא מעוניין להעלים מבן/בת זוגו את העובדה כי יש בבעלותו מניות בחברה זו);

קראו עוד...

מיזוג חברות
טלי קסלר
יפוי כוח מתמשך

ייפוי כוח מתמשך לשירה החולה במחלה ניוונית

פנתה אלינו שירה (השם כמובן בדוי) החולה במחלה ניוונית וביקשה שנכין עבורה ייפוי כוח מתמשך. שירה סובלת מפגיעה מתמשכת ביכולות הפיסיות שלה שהולכות ומתדרדרות אולם דעתה צלולה, היא מודעת לחלוטין למצבה והיא גם יודעת היטב מהם הקשיים שעוד צפויים לה בהמשך. שירה פנתה אלינו בזמן שהיא מאושפזת במחלקת מונשמים במרכז לרפואה גריאטרית. היא מסוגלת להתנתק לפרקי זמן של כשעתיים ממכונת ההנשמה ולנהל שיחה אך בשאר הזמן היא מחוברת למכונת הנשמה כי קשה לה לנשום.

קראו עוד...

משבר הקורונה
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

הפרה צפויה בהסכם? משמעות והשלכות

מה היא הפרה צפוויה של הסכם ? בהינתן שישנה הפרה צפוייה של הסכם, כיצד עלינו לנהוג ?

קראו עוד...

סילוק על הסף בתביעות יצוגיות
טלי קסלר
מאמרים

מי נחשב תושב ישראל לענייני מיסוי מקרקעין ומהן המשמעויות לכך?

לשאלה האם יחיד הוא תושב ישראל או תושב זר יש משמעות גם כשאותו יחיד רוכש דירה (ביחס לאופן חישוב מס הרכישה) וגם כשאותו יחיד מוכר דירה (ביחס לאופן חישוב מס השבח). תושב זר שרוכש דירה אינו "זכאי" לחישוב המקל של מס הרכישה גם אם אין בבעלותו דירה נוספת (בישראל או במקום כלשהו בעולם) וישלם מס רכישה גבוה שמתחיל בשיעור של 8% ואף מגיע לשיעור של 10% ככל שמחיר הדירה עולה על כ-5,000,000 ₪. תושב זר שמוכר דירה אינו "זכאי" לפטור ממס שבח (בדומה לפטורים להם זכאים תושבי ישראל) אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו (ועל כך ניתן לקרוא בפירוט במאמר הזה). לפיכך, לשאלה האם יחיד הוא תושב זר או לא יש משמעויות כספיות ניכרות.

קראו עוד...

רילוקיישן
טל רכניץ
חוזים, חברות ושותפויות

סעד להסרת קיפוח המיעוט אכן מוקנה רק למיעוט?

האם ייתכן כי בעל מחצית מהאחזקות בחברה יוכל לטעון לעושק המיעוט ולבקש סעד של היפרדות במקרה שנוצר משבר אמון חריף בין השותפים בחברה או חוסר יכולת לקבל החלטה, המובילה את החברה לשיתוק/מבוי סתום ?

קראו עוד...

מירוץ זכויות
טלי קסלר
מאמרים

רכישת מעטפת במקום דירה מוגמרת כדי לחסוך במס רכישה

קראו עוד...

מס רכישה בגין רכישת מעטפת
טלי קסלר
חוזים, חברות ושותפויות

הציעו לכם להשקיע בחברה? חשוב שתקראו!

מכר, חבר או מישהו שאתם בכלל לא מכירים פנה אליכם והציע לכם להשקיע בחברה שלו? הכסף שלכם מונח בבנק, לא נושא שום תשואה ואתם שוקלים להשקיע אותו בחברה? קרוב לוודאי שתמורת ההשקעה שלכם תקבלו אחוזים בודדים בחברה מבלי שתהיה לכם יכולת השפעה אמיתית על קבלת ההחלטות וההתנהלות. חשוב מאוד שתקראו את הדברים הבאים אם אתם לא רוצים "לצאת פראיירים" או "ליפול בפח"!

קראו עוד...

השקעה בחברה
טלי קסלר
מאמרים

מה השוכר חייב לדעת לפני שהוא שוכר משרד?

הסכם שכירות מסחרית (כשהמושכר הוא משרד) הוא שונה בתכלית מהסכם שכירות של דירה. בד"כ ההסכמים הם ארוכים מאוד, כתובים בשפה משפטית כבדה ומסובכת ומי שלא בקיא בהם עלול "ליפול בפח". תשלומי הארנונה ובבנייני משרדים גם דמי הניהול גבוהים מאוד והשוכר עלול למצוא עצמו נושא בעלויות גבוהות עם נכס שהוא לא זקוק לו או שהוא מנוע מסיבה כלשהי מלהשתמש בו.

קראו עוד...

הסכם שכירות משרד
טל רכניץ
מאמרים

בא כוח המבקש או הקבוצה בתובענה ייצוגיות ? קווים ודגשים למעמדו ועצמאותו

ניהול תובענה ייצוגית, אינו עניין מה בכך. אך נשאלת השאלה, מרגע שההליך נפתח והובא בפני בית המשפט, האם המבקש יכול להחליף את בא כוח הקבוצה שייצגו מלכתחילה, היה ויתגלעו מחלוקות בין המבקש ובא כוחו או שמא לבא כוח המייצג יש מעמד עצמאי כבא כוח הקבוצה ? על זאת ועוד במאמר זה.

קראו עוד...

קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים
טלי קסלר
מאמרים

המלכודות ברכישת דירת מגורים בישראל מתושב זר!

כתוצאה מתהליכים שונים שהתרחשו במקביל הפכה רכישה של דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר מתושב זר (יחיד שאינו מתגורר דרך קבע בישראל, גם אם יש בידיו אזרחות ישראלית) למשימה קשה, מורכבת, אשר יש להיות בקיאים היטב ביחס לכל המורכבויות הנוגעות אליה ולמצוא להם פתרון מתאים, לפני שחותמים על הסכם הרכישה.

קראו עוד...

רכישת נכס מתושב זר

Select Language

English
French
עברית

צרו איתנו קשר

"*" אינדוקטור שדות חובה

שדה זה מיועד למטרות אימות ויש להשאיר אותו ללא שינוי.